AfA-Abschreibung 2026: Der vollständige Leitfaden für Vermieter

Als privater Vermieter haben Sie ein steuerliches Instrument auf Ihrer Seite, das viele unterschätzen: die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Sie reduziert Ihren steuerpflichtigen Überschuss aus der Vermietung Jahr für Jahr. Wer sie kennt und richtig anwendet, zahlt oft mehrere tausend Euro weniger Steuern.

In diesem Leitfaden erkläre ich alles, was Sie wissen müssen. Verständlich, ohne Steuerdeutsch.

Was ist die AfA?

Das Gebäude, das Sie vermieten, nutzt sich mit der Zeit ab. Der Gesetzgeber erlaubt Ihnen deshalb, diesen Wertverlust steuerlich geltend zu machen. Jedes Jahr können Sie einen festen Prozentsatz des Gebäudewerts als Betriebsausgabe abziehen. Das senkt Ihren Gewinn aus Vermietung und Verpachtung. Das Finanzamt besteuert dann weniger.

Wichtig: Abschreibungsfähig ist nur der Gebäudeanteil, nicht der Grundstücksanteil. Grund und Boden unterliegen keiner Abnutzung und werden daher nicht abgeschrieben.

Welcher AfA-Satz gilt für mich?

Der Satz hängt davon ab, wann das Gebäude fertiggestellt wurde:

Der erhöhte Satz von 3,0 % für Neubauten ab 2023 ist eine gesetzliche Neuregelung und gilt rückwirkend ab dem Fertigstellungsjahr.

Was ist der absetzbare Gebäudewert?

Ihre AfA-Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis abzüglich des Grundstücksanteils. Den Grundstücksanteil können Sie selbst ermitteln oder sich an einem vom Finanzministerium veröffentlichten Aufteilungsrechner orientieren.

Faustregel: In ländlichen Regionen entfallen oft 20 bis 30 % auf das Grundstück, in Innenstadtlagen bis zu 50 % oder mehr.

Rechenbeispiel

Angenommen, Sie kaufen 2024 eine Eigentumswohnung für 300.000 Euro. Der Grundstücksanteil (anteilig am Gemeinschaftseigentum) beträgt 15 %, also 45.000 Euro.

Gebäudewert: 255.000 Euro AfA-Satz (Baujahr 2005): 2,0 % Jährliche AfA: 5.100 Euro

Diese 5.100 Euro mindern Ihren steuerpflichtigen Überschuss. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % spart das rund 1.785 Euro Steuern pro Jahr. Ohne einen Cent mehr auszugeben.

Sonderabschreibung nach Paragraph 7b EStG

Für bestimmte neue Mietwohnungen (Fertigstellung bis Ende 2026 oder verlängert bis 2028) gibt es eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr, zusätzlich zur linearen AfA. Damit lassen sich in den ersten vier Jahren bis zu 20 % der Herstellungskosten abschreiben. Das Finanzamt macht die Bedingungen davon abhängig, ob es sich um neuen Wohnraum handelt.

Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand

Hier liegt einer der häufigsten Fehler: Wenn Sie an Ihrem Mietobjekt etwas renovieren oder modernisieren, müssen Sie unterscheiden, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten handelt.

Erhaltungsaufwand (z. B. Tapezieren, Streichen, defekte Heizung reparieren) ist sofort abzugsfähig.

Herstellungskosten (z. B. Dachausbau, Anbau, grundlegende Modernisierung) erhöhen den Gebäudewert und werden über die Restnutzungsdauer abgeschrieben.

Die Grenze ist nicht immer eindeutig. Im Zweifel lohnt sich das Gespräch mit einem Steuerberater.

Was nicht absetzbar ist

• Grund und Boden (kein Wertverlust)
• Selbst genutzte Räume im gleichen Gebäude
• Kaufnebenkosten, die dem Grundstücksanteil zugerechnet werden (Notar, Grunderwerbsteuer anteilig)

Wann beginnt und endet die AfA?

Die Abschreibung beginnt mit der Anschaffung bzw. Fertigstellung des Gebäudes. Sie läuft über die gesamte Nutzungsdauer (50, 40 oder 33 Jahre). Wenn Sie das Objekt vorher verkaufen, endet die AfA mit dem Verkaufsmonat.

Kaufen Sie eine bereits teilweise abgeschriebene Immobilie, beginnt die AfA für Sie trotzdem neu. Ihr Kaufpreis ist die neue Bemessungsgrundlage. Die bisherige Abschreibungshistorie spielt keine Rolle.

Selbst ausrechnen

Den genauen Jahresbetrag können Sie mit unserem kostenlosen Rechner ermitteln. Kaufpreis eingeben, Grundstücksanteil schätzen, Baujahr angeben.

Hinweis

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick. Für Ihre konkrete Situation empfehle ich die Rücksprache mit einem Steuerberater. Steuerrecht ändert sich. Dieser Artikel entspricht dem Stand Mai 2026.