AfA-Rechner für Vermieter: Gebäude und Anlagegüter
Für das Gebäude selbst die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG mit dem Satz, der zum Jahr der Fertigstellung gehört. Für Wärmepumpe, Einbauküche oder Wallbox die Abschreibung nach den amtlichen AfA-Tabellen. Keine Anmeldung nötig.
Kaufpreis einschliesslich der Anschaffungsnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision. Diese Nebenkosten teilen sich später im selben Verhältnis auf Grund und Boden und Gebäude auf.
Nur das Gebäude wird abgeschrieben, Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Das Verhältnis richtet sich nach den Verkehrswerten und hängt an Lage und Bodenrichtwert. Der hier vorbelegte Wert ist eine Platzhalterzahl und kein Vorschlag. Welche Aufteilung in deinem Fall trägt, besprichst du mit deinem Steuerberater; die Finanzverwaltung stellt dafür eine eigene Arbeitshilfe bereit.
Nicht das Kaufjahr. Der AfA-Satz hängt daran, wann das Gebäude fertiggestellt wurde.
Massgeblich ist der Übergang von Nutzen und Lasten, nicht das Datum des Notartermins. Der Anschaffungsmonat zählt voll mit.
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG lässt eine höhere AfA zu, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer ist als die im Gesetz unterstellte: unter 33 Jahren beim 3-Prozent-Satz, unter 50 Jahren beim 2-Prozent-Satz, unter 40 Jahren beim 2,5-Prozent-Satz. Nachzuweisen ist das im Regelfall über ein Gutachten, und die Anforderungen daran sind hoch.
Dieser Rechner setzt immer den gesetzlichen Regelsatz an. Ob sich ein Gutachten in deinem Fall lohnt und was es enthalten muss, klärst du mit deinem Steuerberater.
Für Wohngebäude, mit deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde, ist statt der linearen AfA eine degressive AfA von jährlich 5 Prozent vom jeweiligen Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Daneben gibt es die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG, die an eine Baukostenobergrenze und eine mehrjährige Vermietungspflicht geknüpft ist.
Beide Wege rechnet dieses Tool nicht. Sie sind ein Wahlrecht mit Folgen für die Folgejahre; die Entscheidung gehört in die Hände deines Steuerberaters.
Rechtsstand
Gebäude: lineare AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG mit 3 Prozent ab Fertigstellung 2023, 2 Prozent für 1925 bis 2022 und 2,5 Prozent davor. Anlagegüter: lineare AfA nach § 7 Abs. 1 EStG, GWG bis 800 EUR netto nach § 6 Abs. 2 EStG. In beiden Fällen beginnt die AfA monatsgenau im Anschaffungsmonat (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Nicht gerechnet werden die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG), die degressive AfA (§ 7 Abs. 2 und Abs. 5a EStG) und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG.
Fachlich geprüft: 2026-08. Der Rechner ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Den AfA-Betrag einmal ermitteln, nicht jedes Jahr neu suchen
Halveo hält Anschaffungskosten, Gebäudeanteil und Anlagegüter je Objekt zusammen und überträgt den Jahresbetrag in deinen Anlage-V-Export, damit du die Zahlen für die Steuererklärung nicht aus alten Unterlagen zusammensuchst.
Jetzt Preise ansehenWelche Abschreibungen rechnet dieser Rechner?
Zwei. Erstens die lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG mit 2, 2,5 oder 3 Prozent, je nach Jahr der Fertigstellung. Zweitens bewegliche Anlagegüter nach den amtlichen AfA-Tabellen, etwa Wärmepumpe, Photovoltaik, Einbauküche, Wallbox oder Werkzeug. Über den Umschalter oben wählst du, welchen der beiden Wege du rechnest.
Wie hoch ist der AfA-Satz für mein Gebäude?
Er hängt am Jahr der Fertigstellung, nicht am Kaufjahr. Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG gilt: 3 Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, 2 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924, und 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925. Der Rechner ordnet dein Baujahr diesen drei Stufen zu und nennt die Fundstelle dazu.
Warum wird nur der Gebäudeanteil abgeschrieben?
Weil sich Grund und Boden nicht abnutzt und deshalb nicht abgeschrieben wird. Der Kaufpreis samt Nebenkosten muss auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufgeteilt werden, und nur der Gebäudeanteil ist AfA-Bemessungsgrundlage. Welcher Anteil in deinem Fall richtig ist, hängt an Lage und Bodenrichtwert und gehört mit dem Steuerberater besprochen. Der Rechner rechnet mit dem Wert, den du einträgst.
Kann ich eine kürzere Nutzungsdauer ansetzen?
Das Gesetz lässt es zu: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die unterstellte, können die entsprechend höheren Absetzungen vorgenommen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Die Schwellen sind 33 Jahre beim 3-Prozent-Satz, 50 Jahre beim 2-Prozent-Satz und 40 Jahre beim 2,5-Prozent-Satz. Der Nachweis läuft im Regelfall über ein Gutachten mit hohen Anforderungen. Dieser Rechner setzt immer den Regelsatz an; ob sich ein Gutachten lohnt, klärst du mit deinem Steuerberater.
Wo liegt die GWG-Grenze?
Bei 800 EUR netto. Bis zu diesem Betrag kannst du ein bewegliches Wirtschaftsgut im Anschaffungsjahr voll abschreiben (§ 6 Abs. 2 EStG). Der Sammelposten für Güter von 250 bis 1.000 EUR netto (§ 6 Abs. 2a EStG) steht nur Gewinneinkünften offen; bei Vermietungseinkünften bleibt es oberhalb von 800 EUR bei der regulären linearen AfA.
Wird die Anschaffung im Jahr monatsgenau berücksichtigt?
Ja, in beiden Modi. Die AfA beginnt im Anschaffungsmonat und wird für die verbleibenden Monate des Jahres anteilig gerechnet, der Anschaffungsmonat zählt voll mit (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Bei einem Kauf im Mai sind das 8 von 12 Zwölfteln. Beim Gebäude verschiebt sich dadurch das Ende der Abschreibung um ein angebrochenes Jahr nach hinten.
Ist die degressive AfA enthalten?
Nein, in keiner der beiden Varianten. Für bewegliche Wirtschaftsgüter, die nach dem 30. Juni 2025 und vor dem 1. Januar 2028 angeschafft werden, ist eine degressive AfA vom Restwert möglich (§ 7 Abs. 2 EStG). Für Wohngebäude mit Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 gibt es die degressive Wohngebäude-AfA von 5 Prozent (§ 7 Abs. 5a EStG). Beides ist ein Wahlrecht mit Folgen für die Folgejahre und gehört in die Hand deines Steuerberaters.
Was ist mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG?
Die rechnet dieses Tool ebenfalls nicht. § 7b EStG erlaubt für neue Mietwohnungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren eine Sonderabschreibung von bis zu jährlich 5 Prozent zusätzlich zur linearen AfA. Sie ist an enge Voraussetzungen geknüpft, unter anderem an den Zeitraum des Bauantrags, eine Baukostenobergrenze je Quadratmeter Wohnfläche und eine mehrjährige Vermietungspflicht. Ob dein Objekt hineinfällt, prüfst du mit deinem Steuerberater.
Was ist AfA?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Wenn du als Vermieter ein Gebäude, eine Anlage, ein Gerät oder eine Einrichtung kaufst, die länger als ein Jahr genutzt wird, darfst du die Kosten nicht komplett im Kaufjahr abziehen. Stattdessen verteilst du sie über die Nutzungsdauer. Jedes Jahr setzt du einen Teil als Werbungskosten bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ab.
Die beiden Wege trennt das Gesetz sauber. Beim Gebäude nennt § 7 Abs. 4 EStG den Prozentsatz, und die Dauer ergibt sich daraus. Bei beweglichen Wirtschaftsgütern ist es umgekehrt: dort steht die Nutzungsdauer in der AfA-Tabelle, und der Jahresbetrag folgt aus ihr.
Das Bundesministerium der Finanzen legt in der AfA-Tabelle AV fest, wie lange verschiedene Wirtschaftsgüter abgeschrieben werden dürfen. Eine Wallbox hat eine Nutzungsdauer von 10 Jahren, eine Wärmepumpe von 20 Jahren.
Gebäude-AfA: drei Sätze, entschieden vom Baujahr
Für Gebäude gilt kein einheitlicher Satz. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG staffelt ihn nach dem Jahr der Fertigstellung, und dieses Jahr ist nicht das Jahr, in dem du gekauft hast. Ein 1998 gebautes Haus, das du 2026 erwirbst, wird mit 2 Prozent abgeschrieben, nicht mit 3.
| Fertigstellung | Satz | Fundstelle |
|---|---|---|
| nach dem 31.12.2022 | 3 % | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. a |
| 1925 bis 2022 | 2 % | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. b |
| vor dem 01.01.1925 | 2,5 % | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. c |
Daneben kennt § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG einen Satz von 3 Prozent für betriebliche Gebäude, die nicht Wohnzwecken dienen. Für private Vermietungseinkünfte ist diese Nummer nicht einschlägig; der Rechner bildet sie deshalb nicht ab.
Der Gebäudeanteil entscheidet über den Betrag
Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt aussen vor. Der Kaufpreis samt Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision muss deshalb aufgeteilt werden, und die Nebenkosten folgen dabei demselben Verhältnis wie der Kaufpreis.
Beispiel: Gesamtkosten 420.000 EUR, Gebäudeanteil 80 Prozent.
Bemessungsgrundlage: 336.000 EUR.
Baujahr 1998, also 2 Prozent: 6.720 EUR jährlich.
Kauf im September: erstes Jahr 4/12 x 6.720 = 2.240 EUR.
An dieser einen Zahl hängt der ganze Rest. Ein um zehn Punkte anderer Gebäudeanteil verschiebt den Jahresbetrag um denselben Anteil, und zwar für Jahrzehnte. Massgeblich ist das Verhältnis der Verkehrswerte, das an Lage und Bodenrichtwert hängt. Die Finanzverwaltung stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit, die Finanzämter rechnen aber im Einzelfall auch anders. Bespricht man einmal im Leben eine Zahl mit dem Steuerberater, dann diese.
Lineare AfA: gleichmäßig über die Nutzungsdauer
Bei der linearen Methode wird der Anschaffungswert gleichmäßig auf die Nutzungsdauer verteilt. Du setzt jedes Jahr denselben Betrag ab. Im Anschaffungsjahr gilt die Monatsregel: die AfA beginnt im Kaufmonat und wird anteilig für die verbleibenden Monate des Jahres berechnet.
Beispiel: Einbauküche 3.000 EUR, 10 Jahre Nutzungsdauer.
Jährliche AfA: 300 EUR.
Kauf im Mai: erstes Jahr 8/12 x 300 = 200 EUR.
GWG: Sofortabschreibung bis 800 EUR
Wirtschaftsgüter bis 800 EUR netto können im Anschaffungsjahr vollständig abgeschrieben werden. Das nennt sich Sofortabschreibung oder GWG (geringwertige Wirtschaftsgüter). Kein Monatsanteil, keine Nutzungsdauertabelle. Der gesamte Betrag wird im Kaufjahr als Werbungskosten angesetzt.
Beispiel: Akkubohrmaschine 350 EUR netto.
GWG: 350 EUR Abschreibung im Anschaffungsjahr.
Sammelposten: warum er für dich ausfällt
Güter von 250 bis 1.000 EUR netto können in einem Sammelposten zusammengefasst und über fünf Wirtschaftsjahre mit jeweils einem Fünftel aufgelöst werden (§ 6 Abs. 2a EStG). Der Sammelposten setzt allerdings Gewinneinkünfte voraus. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, also in der Anlage V, ist er nicht anwendbar.
Für dich heisst das: bis 800 EUR netto die Sofortabschreibung, darüber die reguläre lineare AfA über die Nutzungsdauer. Ein Schreibtischstuhl für 900 EUR netto wird also nicht gepoolt, sondern linear abgeschrieben. Der Rechner schlägt den Sammelposten deshalb gar nicht erst vor.
Welche Methode gilt wann?
| Preis netto | Empfohlene Methode | Dauer |
|---|---|---|
| bis 800 EUR | GWG Sofortabschreibung | 1 Jahr |
| über 800 EUR | Lineare AfA | nach BMF-Tabelle |
Die Tabelle gilt für bewegliche Wirtschaftsgüter bei Vermietungseinkünften. Der Sammelposten für Güter von 250 bis 1.000 EUR netto (§ 6 Abs. 2a EStG) fehlt hier bewusst: er steht nur Gewinneinkünften offen. Für das Gebäude selbst gilt keine dieser Zeilen, dort entscheidet das Jahr der Fertigstellung über den Satz.
BMF-AfA-Tabelle
Das Bundesministerium für Finanzen veröffentlicht die AfA-Tabelle AV (allgemein verwendbare Anlagegüter) auf bundesfinanzministerium.de. Diese Tabelle ist maßgeblich für die Nutzungsdauer aller Wirtschaftsgüter, die hier nicht explizit aufgeführt sind. Gib bei Sonstiges die Nutzungsdauer gemäß BMF-Tabelle manuell ein.
Quellen
Halveo ersetzt keine Steuerberatung oder Rechtsberatung. Dieser Rechner dient zur ersten Orientierung. Bei konkreten Entscheidungen sprich mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt.