Anlage V ausfüllen: Schritt-für-Schritt für Vermieter 2026

Die Anlage V ("Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung") ist für private Vermieter das zentrale Formular der Steuererklärung. Viele füllen sie falsch aus oder lassen absetzbare Kosten einfach weg - weil das Formular auf den ersten Blick unübersichtlich wirkt.

Dieser Artikel führt Sie Zeile für Zeile durch das Formular (für Steuerjahr 2025, abzugeben in 2026) und erklärt, was Sie eintragen - und was Sie keinesfalls vergessen sollten.

Was ist die Anlage V?

Wenn Sie als Privatperson eine Immobilie vermieten, erzielen Sie "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" (§ 21 EStG). Diese Einkünfte müssen Sie in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung angeben.

Das Finanzamt addiert den Überschuss (Einnahmen minus Werbungskosten) zu Ihren anderen Einkünften und besteuert alles zusammen mit Ihrem persönlichen Steuersatz.

Wichtig: Es handelt sich um einen Überschuss, nicht um einen Gewinn. Das bedeutet: Sie müssen keine doppelte Buchführung machen. Einnahmen minus Ausgaben - fertig.

Schritt 1: Grundangaben (Zeilen 4-8)

Hier tragen Sie die Adresse der vermieteten Immobilie ein, den Anteil (wenn Sie nur Miteigentümer sind) und ob das Objekt selbst genutzt oder vermietet ist.

Bei mehreren Objekten brauchen Sie für jedes eine eigene Anlage V.

Schritt 2: Einnahmen (Zeilen 9-21)

Zeile 9: Kaltmiete

Hier kommt die tatsächlich erhaltene Kaltmiete rein - nicht die vereinbarte. Wenn ein Mieter im Dezember die Januarmiete schon zahlt, gehört die Dezember-Zahlung ins Jahr 2025, die Januar-Zahlung ins Jahr 2026 (Zufluss-Prinzip).

Zeilen 13-21: Umlagen und Zuschüsse

Wenn Sie Betriebskosten als Vorauszahlungen einziehen und am Jahresende abrechnen, gehören die Vorauszahlungen in die Einnahmen (Zeile 13). Die tatsächlichen Betriebskosten kommen auf der Ausgabenseite als Werbungskosten rein.

Das klingt aufwendiger als es ist: Im Ergebnis hebt sich das meistens auf. Aber es muss korrekt dokumentiert sein.

Schritt 3: Werbungskosten (Zeilen 33-83)

Das ist der wichtigste Teil. Hier holen Sie sich Geld zurück. Viele dieser Posten werden von Kleinvermietern schlicht vergessen.

Schuldzinsen (Zeile 35)

Wenn Sie für den Kauf oder die Renovierung der vermieteten Immobilie einen Kredit aufgenommen haben, sind die Zinsen (nicht die Tilgung!) absetzbar. Die Bank schickt Ihnen eine Jahresbescheinigung.

Abschreibung/AfA (Zeile 33)

Die wichtigste Position für Immobilienvermieter. Der AfA-Satz beträgt je nach Baujahr 2,0 % oder 3,0 % des Gebäudewerts (nicht des Grundstücksanteils). Mehr dazu in unserem AfA-Leitfaden.

Erhaltungsaufwand (Zeile 48)

Reparaturen, Instandhaltung, kleinere Renovierungen: Diese Kosten sind im Jahr des Abflusses in voller Höhe absetzbar. Wichtig: Es muss sich um Erhaltung handeln, nicht um Herstellung/Verbesserung (das wäre Herstellungsaufwand, der nur über die AfA abgesetzt werden kann).

Beispiele für absetzbare Erhaltungsmaßnahmen:

• Heizungsreparatur
• Austausch defekter Fenster (gleichwertiger Ersatz)
• Malerarbeiten in der Wohnung
• Reparatur der Elektrik

Nicht sofort absetzbar (Herstellungsaufwand):

• Dachausbau mit neuem Wohnraum
• Anbau
• Erstinstallation einer Klimaanlage

Grundsteuer (Zeile 50)

Die Grundsteuer für die vermietete Immobilie ist vollständig absetzbar. Nehmen Sie den Bescheid aus Ihrem Ordner.

Hausverwaltungskosten (Zeile 57)

Wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragt haben, sind deren Honorare absetzbar.

Versicherungsprämien (Zeile 51)

Wohngebäudeversicherung, Hausratversicherung für Gemeinschaftsbereiche, Haftpflichtversicherung als Vermieter: alles absetzbar, soweit es die vermietete Immobilie betrifft.

Steuerberatungskosten (Zeile 57)

Wenn Sie einen Steuerberater für die Erstellung der Anlage V beauftragen, sind die Kosten als Werbungskosten absetzbar.

Fahrtkosten (Zeile 58)

Fahrten zum vermieteten Objekt - für Besichtigungen, Übergaben, Handwerkertermine - können Sie mit 0,30 EUR pro Kilometer (einfache Strecke) absetzen. Führen Sie ein einfaches Fahrtenbuch.

Kontoführungsgebühren (Zeile 57)

Wenn Sie ein separates Konto für die Vermietung führen, sind die Kontoführungsgebühren absetzbar.

Häufige Fehler bei der Anlage V

Fehler 1: Keine Trennung zwischen Privat und Vermietung

Wenn Sie in der Wohnung auch selbst gelebt haben (Leerstand, kurzzeitige Eigennutzung), müssen Sie die Kosten anteilig aufteilen. Kosten für die Eigennutzungszeit sind nicht absetzbar.

Fehler 2: Tilgung als Werbungskosten eingetragen

Die Tilgung des Kredits ist kein Werbungskosten - nur die Zinsen. Ein häufiger Fehler, der zu Nachforderungen führt.

Fehler 3: Erhaltungsaufwand falsch kategorisiert

Ein Badezimmer komplett neu gestalten ist in den meisten Fällen Herstellungsaufwand und nicht sofort absetzbar. Nur der gleichwertige Ersatz (z. B. Dusche kaputt, gleiche Dusche rein) ist Erhaltungsaufwand.

Fehler 4: Umlageerstattungen nicht als Einnahme

Wenn Mieter nach der Betriebskostenabrechnung etwas zurückbekommen, ist das keine Einnahme für Sie - sondern eine Rückerstattung. Aber: Die Kosten haben Sie ja schon als Werbungskosten abgesetzt. Das Finanzamt gleicht das aus.

Umgekehrt: Wenn Mieter nachzahlen müssen, sind das Einnahmen im Jahr des Zuflusses.

Anlage V für WEG-Eigentümer

Wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten und zur Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehören, haben Sie eine Besonderheit: Die Hausgeldvorauszahlungen und die tatsächlichen Kosten aus der WEG-Abrechnung müssen separat berücksichtigt werden.

Als Einnahme gilt: die Betriebskosten-Vorauszahlungen des Mieters. Als Werbungskosten gilt: die tatsächlichen Kosten aus der WEG-Abrechnung (Ihren Anteil).

Die Hausverwaltung der WEG schickt Ihnen die relevante Jahresabrechnung - dort steht, welche Kosten auf Ihre Einheit entfallen.

Dokumentation: Was Sie ein ganzes Jahr aufheben sollten

Damit die Anlage V reibungslos klappt, sollten Sie folgende Belege aufheben:

• Alle Kontoauszüge des Vermietungskontos
• Mietquittungen / Nachweise der eingegangenen Mieten
• Alle Rechnungen für Reparaturen und Instandhaltung
• Handwerkerrechnungen (wichtig: Zahlungsbeleg dazu)
• Versicherungspolicen und -beitragsrechnungen
• Grundsteuerbescheid
• Zinsbescheinigung der Bank
• WEG-Jahresabrechnung (bei Eigentumswohnung)
• Fahrtkostennachweise

Aufbewahrungsfrist: Die steuerlich relevanten Belege müssen mindestens 10 Jahre aufbewahrt werden.

Fazit

Die Anlage V ist kein Hexenwerk - wenn Sie das Prinzip verstehen. Einnahmen (Kaltmiete + Umlagen) minus Werbungskosten (AfA + Zinsen + Reparaturen + Versicherungen + ...) ergibt Ihren Überschuss.

Die häufigsten Fehler entstehen nicht durch Unwissenheit, sondern durch fehlende Belege oder die Verwechslung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand.

Mit einem digitalen Ablagesystem - wie es Halveo bietet - haben Sie alle Belege das ganze Jahr über griffbereit. Kein Suchen im Januar mehr.

Quellen

• § 21 EStG - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - Gesetze im Internet (BMJ)
• Anlage V (Steuerjahr 2025) - Formular - Bundesfinanzministerium
• BMF-Schreiben: Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten - Bundesministerium der Finanzen
• § 9 EStG - Werbungskosten - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 7 EStG - Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung (AfA) - Gesetze im Internet (BMJ)
• Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück - Bundesfinanzministerium