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Steuern für Vermieter

Anlage V ausfüllen: Schritt-für-Schritt für Vermieter 2026

Fabian Meyer6. Mai 20269 Min. Lesezeit

Die Anlage V ("Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung") ist für private Vermieter das zentrale Formular der Steuererklärung. Viele füllen sie falsch aus oder lassen absetzbare Kosten einfach weg - weil das Formular auf den ersten Blick unübersichtlich wirkt.

Dieser Artikel führt dich Schritt für Schritt durch das Formular (für Steuerjahr 2025, abzugeben in 2026) und erklärt, was du einträgst - und was du keinesfalls vergessen solltest.

Was ist die Anlage V?

Wenn du als Privatperson eine Immobilie vermietest, erzielst du "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" (§ 21 EStG). Diese Einkünfte musst du in der Anlage V deiner Einkommensteuererklärung angeben.

Das Finanzamt addiert den Überschuss (Einnahmen minus Werbungskosten) zu deinen anderen Einkünften und besteuert alles zusammen mit deinem persönlichen Steuersatz.

Wichtig: Es handelt sich um einen Überschuss, nicht um einen Gewinn. Das bedeutet: du musst keine doppelte Buchführung machen. Einnahmen minus Ausgaben - fertig.

Schritt 1: Grundangaben

Hier trägst du die Adresse der vermieteten Immobilie ein, den Anteil (wenn du nur Miteigentümer bist) und ob das Objekt selbst genutzt oder vermietet ist.

Bei mehreren Objekten brauchst du für jedes eine eigene Anlage V.

Schritt 2: Einnahmen

Kaltmiete

Hier kommt die tatsächlich erhaltene Kaltmiete rein, nicht die vereinbarte. Es gilt das Zuflussprinzip (§ 11 EStG): maßgeblich ist, wann das Geld bei dir eingeht.

Eine wichtige Ausnahme ist die 10-Tage-Regel: Regelmäßig wiederkehrende Zahlungen wie Miete, die innerhalb von zehn Tagen um den Jahreswechsel fließen, werden dem Jahr zugeordnet, zu dem sie wirtschaftlich gehören, nicht dem Jahr der Zahlung. Zwei Beispiele:

  • Der Mieter zahlt die Januarmiete schon am 28.12.2025 → sie zählt zu 2026 (wirtschaftlich Januar).
  • Der Mieter zahlt die Dezembermiete erst am 3.1.2026 → sie zählt zu 2025 (wirtschaftlich Dezember).

Umlagen und Zuschüsse

Wenn du Betriebskosten als Vorauszahlungen einziehst und am Jahresende abrechnest, gehören die Vorauszahlungen in die Einnahmen. Die tatsächlichen Betriebskosten kommen auf der Ausgabenseite als Werbungskosten rein.

Das klingt aufwendiger als es ist: Im Ergebnis hebt sich das meistens auf. Aber es muss korrekt dokumentiert sein.

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Schritt 3: Werbungskosten

Das ist der wichtigste Teil. Hier holst du dir Geld zurück. Viele dieser Posten werden von Kleinvermietern schlicht vergessen. Die vollständige Werbungskosten-Liste mit Belegtipps zeigt alle absetzbaren Positionen auf einen Blick.

Schuldzinsen

Wenn du für den Kauf oder die Renovierung der vermieteten Immobilie einen Kredit aufgenommen hast, sind die Zinsen (nicht die Tilgung!) absetzbar. Die Bank schickt dir eine Jahresbescheinigung.

Abschreibung/AfA (Zeile 33)

Die wichtigste Position für Immobilienvermieter. Der AfA-Satz beträgt je nach Baujahr 2,0 % oder 3,0 % des Gebäudewerts (nicht des Grundstücksanteils). Den genauen Jahresbetrag berechnest du mit dem kostenlosen AfA-Rechner. Mehr Hintergrund im AfA-Leitfaden. Wie der Betrag genau in Zeile 33 gehört, zeigt der detaillierte Artikel zu AfA in Zeile 33.

Erhaltungsaufwand

Reparaturen, Instandhaltung, kleinere Renovierungen: Diese Kosten sind im Jahr des Abflusses in voller Höhe absetzbar. Wichtig: Es muss sich um Erhaltung handeln, nicht um Herstellung/Verbesserung (das wäre Herstellungsaufwand, der nur über die AfA abgesetzt werden kann).

Beispiele für absetzbare Erhaltungsmaßnahmen:

  • Heizungsreparatur
  • Austausch defekter Fenster (gleichwertiger Ersatz)
  • Malerarbeiten in der Wohnung
  • Reparatur der Elektrik

Nicht sofort absetzbar (Herstellungsaufwand):

  • Dachausbau mit neuem Wohnraum
  • Anbau
  • Erstinstallation einer Klimaanlage

Grundsteuer

Die Grundsteuer für die vermietete Immobilie ist vollständig absetzbar. Nimm den Bescheid aus deinem Ordner.

Hausverwaltungskosten

Wenn du eine Hausverwaltung beauftragt hast, sind deren Honorare absetzbar.

Versicherungsprämien

Wohngebäudeversicherung und Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sind absetzbar, soweit sie die vermietete Immobilie betreffen. Eine Hausratversicherung für die Wohnung des Mieters gehört nicht dazu, das ist Sache des Mieters.

Steuerberatungskosten

Wenn du einen Steuerberater für die Erstellung der Anlage V beauftragst, sind die Kosten als Werbungskosten absetzbar.

Fahrtkosten

Fahrten zum vermieteten Objekt, etwa für Besichtigungen, Übergaben oder Handwerkertermine, kannst du mit 0,30 EUR je gefahrenem Kilometer absetzen, also Hin- und Rückfahrt zusammen. Führ ein einfaches Fahrtenbuch.

Kontoführungsgebühren

Wenn du ein separates Konto für die Vermietung führst, sind die Kontoführungsgebühren absetzbar.

Häufige Fehler bei der Anlage V

Fehler 1: Keine Trennung zwischen Privat und Vermietung

Wenn du in der Wohnung auch selbst gelebt hast (Leerstand, kurzzeitige Eigennutzung), musst du die Kosten anteilig aufteilen. Kosten für die Eigennutzungszeit sind nicht absetzbar.

Fehler 2: Tilgung als Werbungskosten eingetragen

Die Tilgung des Kredits zählt nicht zu den Werbungskosten - nur die Zinsen. Ein häufiger Fehler, der zu Nachforderungen führt.

Fehler 3: Erhaltungsaufwand falsch kategorisiert

Ein Badezimmer zu sanieren ist im Regelfall Erhaltungsaufwand und damit sofort in voller Höhe absetzbar - solange das gleiche Ausstattungsniveau erhalten bleibt (alte Dusche raus, vergleichbare neue rein). Zu Herstellungsaufwand (nur über die AfA absetzbar) wird es erst, wenn eine echte Standardhebung vorliegt (mindestens drei der vier Kernbereiche Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster werden wesentlich verbessert), die Substanz erweitert wird (Anbau, Dachausbau) oder es sich um anschaffungsnahe Kosten in den ersten drei Jahren nach Kauf über der 15-Prozent-Grenze (netto, ohne Umsatzsteuer) handelt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Ohne Standardhebung oder Erweiterung spricht auch bei einer umfangreichen Renovierung vieles für Erhaltungsaufwand.

Fehler 4: Nebenkosten-Vorauszahlungen falsch verbucht

Vereinnahmte Nebenkosten-Vorauszahlungen sind Einnahmen im Jahr des Zuflusses. Zahlst du dem Mieter nach der Abrechnung etwas zurück, mindert diese Rückzahlung deine Einnahmen im Jahr des Abflusses.

Umgekehrt: Wenn Mieter nachzahlen müssen, sind das Einnahmen im Jahr des Zuflusses.

Anlage V für WEG-Eigentümer

Wenn du eine Eigentumswohnung vermietest und zur Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehörst, hast du eine Besonderheit: Die Hausgeldvorauszahlungen und die tatsächlichen Kosten aus der WEG-Abrechnung müssen separat berücksichtigt werden.

Als Einnahme gilt: die Betriebskosten-Vorauszahlungen des Mieters. Als Werbungskosten gilt: die tatsächlichen Kosten aus der WEG-Abrechnung (dein Anteil).

Die Hausverwaltung der WEG schickt dir die relevante Jahresabrechnung - dort steht, welche Kosten auf deine Einheit entfallen.

Gehört das Objekt mehreren Eigentümern (zum Beispiel Geschwister oder eine GbR), werden die Einkünfte in einer gesonderten und einheitlichen Feststellung (§ 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO) für die Gemeinschaft ermittelt und anschließend nach dem Miteigentumsanteil auf die Personen verteilt. Zusammenveranlagte Ehegatten sind davon ausgenommen (Fall von geringer Bedeutung, § 180 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 AO): hier laufen die Einkünfte direkt über die gemeinsame Steuererklärung. Details siehe Anlage V bei mehreren Eigentümern.

Dokumentation: Was du ein ganzes Jahr aufheben solltest

Damit die Anlage V reibungslos klappt, solltest du folgende Belege aufheben:

  • Alle Kontoauszüge des Vermietungskontos
  • Mietquittungen / Nachweise der eingegangenen Mieten
  • Alle Rechnungen für Reparaturen und Instandhaltung
  • Handwerkerrechnungen (wichtig: Zahlungsbeleg dazu)
  • Versicherungspolicen und -beitragsrechnungen
  • Grundsteuerbescheid
  • Zinsbescheinigung der Bank
  • WEG-Jahresabrechnung (bei Eigentumswohnung)
  • Fahrtkostennachweise

Aufbewahrung: Eine gesetzliche Aufbewahrungspflicht trifft private Vermieter in der Regel nicht - die handelsrechtliche 10-Jahres-Frist gilt für Buchführungspflichtige. Eine Ausnahme ist § 147a AO: Wer Überschusseinkünfte von mehr als 500.000 EUR im Jahr erzielt, muss die Belege 6 Jahre aufbewahren (diese Grenze steigt ab dem Veranlagungszeitraum 2027 auf 750.000 EUR). Unabhängig davon ist es empfehlenswert, die Belege rund 10 Jahre aufzubewahren, solange ein Steuerbescheid noch geändert werden kann.

Fazit

Die Anlage V ist kein Hexenwerk - wenn du das Prinzip verstehst. Einnahmen (Kaltmiete + Umlagen) minus Werbungskosten (AfA + Zinsen + Reparaturen + Versicherungen + ...) ergibt deinen Überschuss.

Die häufigsten Fehler entstehen nicht durch Unwissenheit, sondern durch fehlende Belege oder die Verwechslung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand.

Mit einem digitalen Ablagesystem - wie es Halveo bietet - hast du alle Belege das ganze Jahr über griffbereit. Kein Suchen im Januar mehr.

Quellen