Anlage V 2026 Schritt für Schritt ausfüllen

Die Anlage V ist die Anlage zur Einkommensteuererklärung, in der du deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angibst (§ 21 EStG). Du brauchst sie, wenn du als Privatperson eine Immobilie vermietest, und zwar eine eigene Anlage V je Objekt. Eingetragen werden auf der einen Seite die Einnahmen, also vereinnahmte Kaltmiete und Nebenkosten-Vorauszahlungen, auf der anderen Seite die Werbungskosten, allen voran die Abschreibung, Schuldzinsen und Erhaltungsaufwand. Die Differenz ist dein Überschuss, und den versteuerst du zusammen mit deinen übrigen Einkünften.

Dieser Artikel geht das Formular Schritt für Schritt durch, für das Steuerjahr 2025, abzugeben in 2026. Viele füllen die Anlage V falsch aus oder lassen absetzbare Kosten weg, weil sie auf den ersten Blick unübersichtlich wirkt.

Auf dieser Seite

• Ausgefülltes Beispiel als PDF
• Was ist die Anlage V?
• Wo bekommst du den amtlichen Vordruck 2026?
• Schritt 1: Grundangaben
• Schritt 2: Einnahmen
• Schritt 3: Werbungskosten
• Häufige Fehler bei der Anlage V
• Anlage V für WEG-Eigentümer
• Dokumentation: Was du aufheben solltest

Ausgefülltes Beispiel als PDF

Wer die Anlage V zum ersten Mal vor sich hat, sucht meistens kein weiteres Merkblatt, sondern ein ausgefülltes Blatt zum Danebenlegen. Genau das ist dieses PDF: ein erfundener Fall, eine vermietete Eigentumswohnung, runde Beträge, und zu jedem Betrag die Zeile, in die er gehört.

Der Download ist frei: keine E-Mail-Adresse, keine Anmeldung, ein Klick.

Was drinsteht:

• Der Fall. Erika Musterfrau, eine ganzjährig vermietete Zweizimmerwohnung, 800 EUR Kaltmiete und 200 EUR Nebenkosten-Vorauszahlung im Monat, Baujahr 1990.
• Einnahmen und Werbungskosten je Zeile, mit dem Rechenweg daneben: woraus die 4.000 EUR Gebäude-AfA entstehen, warum die Einbauküche über zehn Jahre läuft, und warum Grundsteuer, Versicherung und Versorger in derselben Zeilengruppe landen.
• Das Ergebnis. 12.000 EUR Einnahmen, 11.300 EUR Werbungskosten, 700 EUR Überschuss. Die Beträge sind bewusst rund, damit jeder Schritt im Kopf nachrechenbar bleibt.

Zwei Dinge, damit das Blatt richtig gelesen wird. Erstens: Es ist kein amtlicher Vordruck und ersetzt ihn nicht. Den bekommst du kostenlos über die beiden offiziellen Wege im nächsten Abschnitt. Zweitens: Es zeigt, wie eingetragen wird, nicht was du eintragen sollst. Die Zahlen im Muster sind erfunden. Deine eigenen ergeben sich aus deinen Belegen, und bei Zweifelsfragen ist dein Steuerberater der richtige Adressat.

Formularstand: Anlage V für das Steuerjahr 2025, Stand des Musters 31.08.2026. Zeilennummern und Bezeichnungen im PDF stammen aus der Halveo-Anwendung, sie sind nicht abgetippt. Wie im Artikel gilt: Die Nummer bitte mit dem Vordruck abgleichen, der vor dir liegt.

Die Belege dafür sammelst du das ganze Jahr über, nicht erst im April. Jetzt Preise ansehen

Was ist die Anlage V?

Wenn du als Privatperson eine Immobilie vermietest, erzielst du "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" (§ 21 EStG). Diese Einkünfte musst du in der Anlage V deiner Einkommensteuererklärung angeben.

Das Finanzamt addiert den Überschuss (Einnahmen minus Werbungskosten) zu deinen anderen Einkünften und besteuert alles zusammen mit deinem persönlichen Steuersatz.

Wichtig: Es handelt sich um einen Überschuss, nicht um einen Gewinn. Das bedeutet: du musst keine doppelte Buchführung machen. Einnahmen minus Ausgaben - fertig.

Wo bekommst du den amtlichen Vordruck 2026?

Es gibt genau zwei offizielle Wege, und beide sind kostenlos:

• Über ELSTER, das Online-Finanzamt der Steuerverwaltung. Wenn du deine Steuererklärung elektronisch abgibst, füllst du die Anlage V dort direkt aus, ohne PDF und ohne Ausdruck. Der Weg führt über "Formulare und Leistungen" zur Einkommensteuererklärung, die Anlage V wählst du innerhalb der Erklärung dazu.
• Über das Formular-Management-System des Bundes unter formulare-bfinv.de. Dort liegen die amtlichen Vordrucke als PDF zum Herunterladen und Ausdrucken, jeweils nach Steuerjahr sortiert.

Zwei Dinge sind dabei wichtig. Erstens: Achte auf das Steuerjahr, nicht auf das Kalenderjahr der Abgabe. Für die Erklärung, die du 2026 abgibst, brauchst du den Vordruck für das Steuerjahr 2025. Zweitens: Nimm den Vordruck nur von diesen offiziellen Quellen. Halveo hostet und verteilt keine Steuerformulare, und Kopien auf fremden Seiten sind oft veraltet.

Bis wann du abgeben musst. Die Frist hängt davon ab, wer die Erklärung erstellt (§ 149 AO). Machst du sie selbst, endet sie am 31. Juli des Folgejahres. Erstellt sie ein Steuerberater, endet sie am letzten Tag im Februar des übernächsten Jahres. Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, endet die Frist erst am nächsten Werktag (§ 108 Abs. 3 AO). Für das Steuerjahr 2025 heißt das: 31. Juli 2026, mit Steuerberater 1. März 2027 (der 28. Februar 2027 ist ein Sonntag). Für das Steuerjahr 2026: 2. August 2027 (der 31. Juli 2027 ist ein Samstag), mit Steuerberater 29. Februar 2028.

Zeilennummern in diesem Artikel. Die Zeilennummern der Anlage V ändern sich von Steuerjahr zu Steuerjahr, wenn das Formular umgebaut wird. Die Angaben hier folgen dem zuletzt veröffentlichten Vordruck, Stand August 2026. Bevor du einen Betrag einträgst, gleich die Zeilennummer bitte kurz mit dem Formular ab, das vor dir liegt: Die Bezeichnung der Zeile ist verlässlicher als ihre Nummer.

Schritt 1: Grundangaben

Hier trägst du die Adresse der vermieteten Immobilie ein, den Anteil (wenn du nur Miteigentümer bist) und ob das Objekt selbst genutzt oder vermietet ist.

Bei mehreren Objekten brauchst du für jedes eine eigene Anlage V.

Schritt 2: Einnahmen

Kaltmiete

Hier kommt die tatsächlich erhaltene Kaltmiete rein, nicht die vereinbarte. Es gilt das Zuflussprinzip (§ 11 EStG): maßgeblich ist, wann das Geld bei dir eingeht.

Eine wichtige Ausnahme ist die 10-Tage-Regel: Regelmäßig wiederkehrende Zahlungen wie Miete, die innerhalb von zehn Tagen um den Jahreswechsel fließen, werden dem Jahr zugeordnet, zu dem sie wirtschaftlich gehören, nicht dem Jahr der Zahlung. Zwei Beispiele:

• Der Mieter zahlt die Januarmiete schon am 28.12.2025 → sie zählt zu 2026 (wirtschaftlich Januar).
• Der Mieter zahlt die Dezembermiete erst am 3.1.2026 → sie zählt zu 2025 (wirtschaftlich Dezember).

Umlagen und Zuschüsse

Wenn du Betriebskosten als Vorauszahlungen einziehst und am Jahresende abrechnest, gehören die Vorauszahlungen in die Einnahmen. Die tatsächlichen Betriebskosten kommen auf der Ausgabenseite als Werbungskosten rein.

Das klingt aufwendiger als es ist: Im Ergebnis hebt sich das meistens auf. Aber es muss korrekt dokumentiert sein.

Schritt 3: Werbungskosten

Das ist der wichtigste Teil. Hier holst du dir Geld zurück. Viele dieser Posten werden von Kleinvermietern schlicht vergessen. Die vollständige Werbungskosten-Liste mit Belegtipps zeigt alle absetzbaren Positionen auf einen Blick.

Schuldzinsen

Wenn du für den Kauf oder die Renovierung der vermieteten Immobilie einen Kredit aufgenommen hast, sind die Zinsen (nicht die Tilgung!) absetzbar. Die Bank schickt dir eine Jahresbescheinigung.

Abschreibung/AfA (Zeile 33)

Die wichtigste Position für Immobilienvermieter. Der AfA-Satz hängt am Jahr der Fertigstellung: 3 Prozent ab 2023, 2 Prozent für 1925 bis 2022, 2,5 Prozent davor (§ 7 Abs. 4 EStG). Bemessungsgrundlage ist der Gebäudewert, nicht der Grundstücksanteil. Den Jahresbetrag rechnest du im kostenlosen AfA-Rechner aus: Im Modus für Gebäude trägst du Anschaffungskosten, Gebäudeanteil, Fertigstellungsjahr und Anschaffungsmonat ein und bekommst Satz, Jahresbetrag und das zeitanteilige erste Jahr. Mehr Hintergrund im AfA-Leitfaden. Wie der Betrag genau in Zeile 33 gehört, zeigt der detaillierte Artikel zu AfA in Zeile 33.

Erhaltungsaufwand

Reparaturen, Instandhaltung, kleinere Renovierungen: Diese Kosten sind im Jahr des Abflusses in voller Höhe absetzbar. Wichtig: Es muss sich um Erhaltung handeln, nicht um Herstellung/Verbesserung (das wäre Herstellungsaufwand, der nur über die AfA abgesetzt werden kann).

Beispiele für absetzbare Erhaltungsmaßnahmen:

• Heizungsreparatur
• Austausch defekter Fenster (gleichwertiger Ersatz)
• Malerarbeiten in der Wohnung
• Reparatur der Elektrik

Nicht sofort absetzbar (Herstellungsaufwand):

• Dachausbau mit neuem Wohnraum
• Anbau
• Erstinstallation einer Klimaanlage

Grundsteuer

Die Grundsteuer für die vermietete Immobilie ist vollständig absetzbar. Nimm den Bescheid aus deinem Ordner.

Hausverwaltungskosten

Wenn du eine Hausverwaltung beauftragt hast, sind deren Honorare absetzbar.

Versicherungsprämien

Wohngebäudeversicherung und Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sind absetzbar, soweit sie die vermietete Immobilie betreffen. Eine Hausratversicherung für die Wohnung des Mieters gehört nicht dazu, das ist Sache des Mieters.

Steuerberatungskosten

Wenn du einen Steuerberater für die Erstellung der Anlage V beauftragst, sind die Kosten als Werbungskosten absetzbar.

Fahrtkosten

Fahrten zum vermieteten Objekt, etwa für Besichtigungen, Übergaben oder Handwerkertermine, kannst du mit 0,30 EUR je gefahrenem Kilometer absetzen, also Hin- und Rückfahrt zusammen. Führ ein einfaches Fahrtenbuch.

Kontoführungsgebühren

Wenn du ein separates Konto für die Vermietung führst, sind die Kontoführungsgebühren absetzbar.

Häufige Fehler bei der Anlage V

Fehler 1: Keine Trennung zwischen Privat und Vermietung

Wenn du in der Wohnung auch selbst gelebt hast (Leerstand, kurzzeitige Eigennutzung), musst du die Kosten anteilig aufteilen. Kosten für die Eigennutzungszeit sind nicht absetzbar.

Fehler 2: Tilgung als Werbungskosten eingetragen

Die Tilgung des Kredits zählt nicht zu den Werbungskosten - nur die Zinsen. Ein häufiger Fehler, der zu Nachforderungen führt.

Fehler 3: Erhaltungsaufwand falsch kategorisiert

Ein Badezimmer zu sanieren ist im Regelfall Erhaltungsaufwand und damit sofort in voller Höhe absetzbar - solange das gleiche Ausstattungsniveau erhalten bleibt (alte Dusche raus, vergleichbare neue rein). Zu Herstellungsaufwand (nur über die AfA absetzbar) wird es erst, wenn eine echte Standardhebung vorliegt (mindestens drei der vier Kernbereiche Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster werden wesentlich verbessert), die Substanz erweitert wird (Anbau, Dachausbau) oder es sich um anschaffungsnahe Kosten in den ersten drei Jahren nach Kauf über der 15-Prozent-Grenze (netto, ohne Umsatzsteuer) handelt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Ohne Standardhebung oder Erweiterung spricht auch bei einer umfangreichen Renovierung vieles für Erhaltungsaufwand.

Fehler 4: Nebenkosten-Vorauszahlungen falsch verbucht

Vereinnahmte Nebenkosten-Vorauszahlungen sind Einnahmen im Jahr des Zuflusses. Zahlst du dem Mieter nach der Abrechnung etwas zurück, mindert diese Rückzahlung deine Einnahmen im Jahr des Abflusses.

Umgekehrt: Wenn Mieter nachzahlen müssen, sind das Einnahmen im Jahr des Zuflusses.

Anlage V für WEG-Eigentümer

Wenn du eine Eigentumswohnung vermietest und zur Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehörst, hast du eine Besonderheit: Die Hausgeldvorauszahlungen und die tatsächlichen Kosten aus der WEG-Abrechnung müssen separat berücksichtigt werden.

Als Einnahme gilt: die Betriebskosten-Vorauszahlungen des Mieters. Als Werbungskosten gilt: die tatsächlichen Kosten aus der WEG-Abrechnung (dein Anteil).

Die Hausverwaltung der WEG schickt dir die relevante Jahresabrechnung - dort steht, welche Kosten auf deine Einheit entfallen.

Gehört das Objekt mehreren Eigentümern (zum Beispiel Geschwister oder eine GbR), werden die Einkünfte in einer gesonderten und einheitlichen Feststellung (§ 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO) für die Gemeinschaft ermittelt und anschließend nach dem Miteigentumsanteil auf die Personen verteilt. Zusammenveranlagte Ehegatten sind davon ausgenommen (Fall von geringer Bedeutung, § 180 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 AO): hier laufen die Einkünfte direkt über die gemeinsame Steuererklärung. Details siehe Anlage V bei mehreren Eigentümern.

Dokumentation: Was du ein ganzes Jahr aufheben solltest

Damit die Anlage V reibungslos klappt, solltest du folgende Belege aufheben:

• Alle Kontoauszüge des Vermietungskontos
• Mietquittungen / Nachweise der eingegangenen Mieten
• Alle Rechnungen für Reparaturen und Instandhaltung
• Handwerkerrechnungen (wichtig: Zahlungsbeleg dazu)
• Versicherungspolicen und -beitragsrechnungen
• Grundsteuerbescheid
• Zinsbescheinigung der Bank
• WEG-Jahresabrechnung (bei Eigentumswohnung)
• Fahrtkostennachweise

Aufbewahrung: Eine allgemeine gesetzliche Aufbewahrungspflicht wie für buchführungspflichtige Unternehmen gibt es für private Vermieter nicht. Aufbewahren solltest du Belege trotzdem, solange dein Steuerbescheid noch geändert werden kann, in der Praxis mehrere Jahre; wie lange genau, klärst du im Zweifel mit deinem Steuerberater. Eine feste Pflicht von sechs Jahren gilt erst, wenn deine Überschusseinkünfte, zu denen die Einkünfte aus Vermietung gehören, im Jahr mehr als 500.000 Euro betragen (§ 147a AO); ab 2027 liegt diese Grenze bei 750.000 Euro.

Fazit

Die Anlage V ist kein Hexenwerk - wenn du das Prinzip verstehst. Einnahmen (Kaltmiete + Umlagen) minus Werbungskosten (AfA + Zinsen + Reparaturen + Versicherungen + ...) ergibt deinen Überschuss.

Die häufigsten Fehler entstehen nicht durch Unwissenheit, sondern durch fehlende Belege oder die Verwechslung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand.

Mit einem digitalen Ablagesystem - wie es Halveo bietet - hast du alle Belege das ganze Jahr über griffbereit. Kein Suchen im Januar mehr. Du kommst von Vermietet.de oder dem Nachfolger VermietenPlus? Der Umstieg ist im Guide zur Vermietet.de-Alternative in fünf Schritten erklärt.

Quellen

• § 21 EStG - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - Gesetze im Internet (BMJ)
• Anlage V 2025, amtlicher Vordruck (Formular-ID 034032_25, Stand September 2025) - Formular-Management-System der Bundesfinanzverwaltung, mit Anleitung zur Anlage V
• Formulare und Leistungen - ELSTER, Online-Finanzamt der Steuerverwaltung
• Formular-Management-System des Bundes - amtliche Vordrucke als PDF
• § 9 EStG - Werbungskosten - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 7 EStG - Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung (AfA) - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 11 EStG - Vereinnahmung und Verausgabung (Zufluss-/Abflussprinzip) - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 149 AO - Abgabe der Steuererklärungen - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 108 AO - Fristen und Termine - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 147a AO - Aufbewahrung bei Überschusseinkünften über 500.000 Euro - Gesetze im Internet (BMJ)
• Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück - Bundesfinanzministerium