Mietpreisbremse 2026: Wo gilt sie - und was bedeutet das für Vermieter?

Die Mietpreisbremse ist seit 2015 Teil des deutschen Mietrechts - und trotzdem herrscht bei vielen privaten Vermietern Unsicherheit: Gilt sie bei mir? Was darf ich verlangen? Was passiert, wenn ich dagegen verstoße?

Dieser Artikel beantwortet diese Fragen konkret. Mit einer aktuellen Übersicht nach Bundesland, den wichtigsten Ausnahmen und einem Rechenbeispiel.

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist in § 556d BGB geregelt. Sie begrenzt die Miete bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt: Die vereinbarte Kaltmiete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) liegen.

Wichtig: Sie gilt nur für Bestandswohnungen bei Neuvermietung. Laufende Mietverträge sind nicht betroffen.

Die Mietpreisbremse greift nicht bundesweit. Sie gilt nur dort, wo das jeweilige Bundesland sie per Rechtsverordnung aktiviert hat - und auch das nur für die konkret benannten Gemeinden.

Wo gilt die Mietpreisbremse 2026?

Aktuell haben folgende Bundesländer aktive Mietpreisbremsen-Verordnungen:

Hinweis: Die Angaben zur Anzahl der Gemeinden beziehen sich auf den Stand Mai 2026. Ob Ihre Gemeinde konkret erfasst ist, müssen Sie anhand der jeweiligen Landesverordnung prüfen.

Ausgewählte Städte mit aktiver Mietpreisbremse

Aus unseren Stadtseiten für Vermieter:

• Heidelberg - Baden-Württemberg, MietSchVO BW bis 31.12.2026, Ø 13,80 EUR/qm
• Freiburg im Breisgau - Baden-Württemberg, MietSchVO BW bis 31.12.2026, Ø 14,49 EUR/qm
• Münster - Nordrhein-Westfalen, MietSchVO NRW ab 01.03.2025 bis 28.02.2030, Ø 11,51 EUR/qm
• Aachen - Nordrhein-Westfalen, MietSchVO NRW ab 01.03.2025 bis 28.02.2030, Ø 11,54 EUR/qm
• Göttingen - Niedersachsen, MietSchVO NDS bis 31.12.2029, Ø 12,52 EUR/qm

Drei Ausnahmen, die Sie kennen müssen

Die Mietpreisbremse hat wichtige Ausnahmen. In diesen Fällen sind Sie als Vermieter nicht an die 10-%-Grenze gebunden:

1. Neubauten (§ 556f Satz 1 BGB)

Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Wenn Sie also einen Neubau vermieten, gilt die Bremse nicht.

2. Umfassend modernisierte Wohnungen (§ 556f Satz 2 BGB)

Wenn Sie eine Wohnung umfassend modernisiert haben - d. h. wenn die Modernisierungskosten mindestens einem Drittel der vergleichbaren Neubaukosten entsprechen - dürfen Sie bei der Erstvermietung nach dieser Modernisierung eine höhere Miete verlangen.

Was "umfassend" bedeutet, ist im Einzelfall zu prüfen. Als Faustformel gilt: Nahezu alle wesentlichen Bereiche (Heizung, Elektrik, Fenster, Bad, Fußböden) müssen erneuert worden sein.

3. Vormieter-Ausnahme (§ 556e BGB)

Wenn die bisherige Miete bereits über der zulässigen Höchstmiete lag, dürfen Sie diese (höhere) Miete beim nächsten Mieterwechsel beibehalten. Sie dürfen also nicht absenken müssen, was der Vormieter schon höher gezahlt hat.

Wichtig: Sie müssen den neuen Mieter vor Vertragsschluss schriftlich über die Vormietermiete informieren, sonst können Sie sich auf diese Ausnahme nicht berufen.

Rechenbeispiel: Was darf ich verlangen?

Ausgangssituation: Sie vermieten eine 65 qm große Altbauwohnung in Heidelberg. Der Mietspiegel 2023 der Stadt Heidelberg weist für vergleichbare Wohnungen eine ortsübliche Vergleichsmiete von 12,00 EUR/qm aus.

Rechnung:

• Ortsübliche Vergleichsmiete: 12,00 EUR/qm
• Zulässiger Aufschlag: + 10 % = 1,20 EUR/qm
• Höchstzulässige Miete: 13,20 EUR/qm
• Bei 65 qm: maximal 858 EUR Kaltmiete

Verlangen Sie mehr - sagen wir 14,00 EUR/qm (910 EUR) - kann der Mieter die überhöhte Miete rügen und Rückzahlung des überzahlten Betrags fordern. Das funktioniert allerdings nur mit einer qualifizierten Rüge des Mieters und gilt nicht rückwirkend für weiter zurückliegende Zeiträume.

Was passiert bei Verstoß?

Der Vermieter wird nicht automatisch bestraft. Die Mietpreisbremse ist kein Bußgeldtatbestand. Aber: Wenn der Mieter rügt, muss der überzahlte Betrag ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückgezahlt werden. Der Vermieter schuldet außerdem ab diesem Zeitpunkt nur noch die zulässige Miete.

In der Praxis passiert folgendes: Viele Mieter rügen nicht aktiv. Wer sich allerdings auf die Regelung verlassen will, riskiert eine böse Überraschung - insbesondere wenn Mietervereine involviert sind.

Kappungsgrenze vs. Mietpreisbremse: Der Unterschied

Die beiden Begriffe werden oft verwechselt:

• Mietpreisbremse betrifft die Neuvertragsmiete - also was Sie bei einem neuen Mieter vereinbaren dürfen.
• Kappungsgrenze (§ 558 BGB) betrifft Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis - also wie stark Sie die Miete eines bestehenden Mieters anheben dürfen.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Wo keine solche Gebietsausweisung vorliegt, gilt die Standard-Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren.

Mehr dazu lesen Sie im Artikel Kappungsgrenze 15 % vs. 20 %: Was gilt wo?.

Fazit

Die Mietpreisbremse klingt komplizierter als sie ist. Die drei Kernregeln:

1. Sie gilt nur dort, wo das Bundesland sie aktiviert hat.
2. Sie gilt nur bei Neuvermietungen - nicht bei laufenden Mietverhältnissen.
3. Es gibt drei wichtige Ausnahmen: Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen und die Vormieterklausel.

Wer weiß, welche Regeln in seiner Gemeinde gelten, und seine Mietverträge entsprechend gestaltet, ist auf der sicheren Seite.

Quellen

• § 556d BGB - Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 556e BGB - Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 556f BGB - Ausnahmen - Gesetze im Internet (BMJ)
• Mieterschutzverordnung Baden-Württemberg (MietSchVO BW) - Landesrecht Baden-Württemberg
• Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen (MietSchVO NRW) vom 01.03.2025 - Recht NRW
• Mieterschutzverordnung Niedersachsen (NDS-MietSchVO) - Voris Niedersachsen
• Wohnungsmarktbericht Heidelberg 2023 - Stadt Heidelberg