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Mietrecht praktisch

Kappungsgrenze 15 % vs. 20 %: Was gilt wo?

Fabian Meyer6. Mai 20269 Min. Lesezeit

Sie möchten die Miete eines Bestandsmieters erhöhen. Aber wie viel ist erlaubt? Hier kommt die Kappungsgrenze ins Spiel - und viele Vermieter wissen nicht, welche der beiden Varianten für sie gilt.

Was ist die Kappungsgrenze?

Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) begrenzt, wie stark Sie die Miete eines laufenden Mietverhältnisses innerhalb von drei Jahren erhöhen dürfen. Sie ist damit etwas anderes als die Mietpreisbremse, die nur für Neuverträge gilt.

Es gibt zwei Varianten:

  • 20 % in drei Jahren - Standard, gilt überall dort, wo kein angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen ist
  • 15 % in drei Jahren - gilt in Gemeinden, die per Landesverordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen sind

Wo gilt die 15-%-Grenze? Alle 16 Bundesländer in der Übersicht

Die 15-%-Kappungsgrenze gilt dort, wo das jeweilige Bundesland eine entsprechende Gebietsausweisung per Rechtsverordnung erlassen hat. In vielen Bundesländern ist das deckungsgleich mit den Gebieten, in denen auch die Mietpreisbremse gilt - aber nicht zwingend.

Aktuell haben 13 von 16 Bundesländern eine abgesenkte Kappungsgrenze in Kraft. Nur Schleswig-Holstein, das Saarland und Sachsen-Anhalt haben keine Verordnung erlassen, dort gilt überall die 20-%-Grenze. Stand: Juni 2026.

BundeslandKappungsgrenzeWichtigste Gebiete mit 15 %Verordnung gültig bis
Baden-Württembergteilweise 15 %Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg, Freiburg, insgesamt 130 Gemeinden31.12.2026
Bayernteilweise 15 %München, Nürnberg, Augsburg, Bamberg, insgesamt 285 Gemeinden (seit 01.01.2026)[PRÜFEN: Enddatum Kappungsgrenzen-Teil der MiSchuV, BayMBl. 2025 Nr. 558]
Berlin15 %Gesamtes Stadtgebiet10.05.2028
Brandenburgteilweise 15 %Potsdam, Oranienburg, Erkner, insgesamt 36 Gemeinden31.12.2030
Brementeilweise 15 %Stadtgemeinde Bremen komplett, Bremerhaven ausgenommenAugust 2029
Hamburg15 %Gesamtes Stadtgebiet31.08.2028
Hessenteilweise 15 %Frankfurt am Main, Wiesbaden, Darmstadt, Offenbach, Marburg, insgesamt 49 Gemeinden25.11.2026
Mecklenburg-Vorpommernteilweise 15 %Rostock, Greifswald, seit Frühjahr 2026 auch 8 Küstenorte (u.a. Binz, Heringsdorf, Kühlungsborn)[PRÜFEN: Enddatum Rostock/Greifswald, lt. Haufe 30.09.2028]
Niedersachsenteilweise 15 %Hannover, Braunschweig, Oldenburg, Göttingen, Wolfsburg, Osnabrück, insgesamt 57 Kommunen31.12.2029
Nordrhein-Westfalenteilweise 15 %Köln, Düsseldorf, Bonn, Dortmund, Münster, Aachen, insgesamt 57 Kommunen28.02.2030
Rheinland-Pfalzteilweise 15 %Mainz, Landau, Ludwigshafen, Speyer, Rhein-Pfalz-Kreis (Trier nicht mehr dabei)[PRÜFEN: nur Sekundärquellen, lt. Haufe Ende September 2029]
Saarland20 %Keine Verordnung erlassen-
Sachsenteilweise 15 %Dresden, Leipzig30.06.2027
Sachsen-Anhalt20 %Keine Verordnung in Kraft-
Schleswig-Holstein20 %Keine, frühere Verordnung ausgelaufen und nicht erneuert-
Thüringenteilweise 15 %Erfurt, Jena30.09.2029

Wichtig: Die Verordnungen ändern sich laufend. Allein zwischen 2024 und 2026 gab es Neufassungen oder Verlängerungen in Niedersachsen, NRW, Sachsen, Brandenburg, Bayern, Baden-Württemberg und Mecklenburg-Vorpommern. Prüfen Sie vor einer Mieterhöhung immer die aktuell gültige Verordnung Ihres Bundeslandes.

Kappungsgrenze in Baden-Württemberg

In Baden-Württemberg gilt die 15-%-Grenze in 130 Gemeinden, darunter Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg und Freiburg. Die Gebietskulisse ist identisch mit der Mietpreisbremsen-Kulisse des Landes. Die Verordnung wurde im Dezember 2025 verlängert und läuft bis Ende 2026. Außerhalb der 130 Gemeinden, etwa in Villingen-Schwenningen oder Donaueschingen, bleibt es bei 20 %.

Kappungsgrenze in Niedersachsen

Niedersachsen hatte zwischen Anfang 2022 und Ende 2024 eine Lücke: Die alte Verordnung war ausgelaufen, im ganzen Land galten 20 %. Seit dem 01.01.2025 gilt die neue Niedersächsische Mieterschutzverordnung mit 57 Kommunen, darunter Hannover, Braunschweig, Oldenburg, Göttingen, Wolfsburg und Osnabrück. Die Kappungsgrenzen-Kulisse gilt bis Ende 2029. Wer in der Übergangszeit erhöht hat, sollte prüfen, welche Grenze zum Zeitpunkt des Erhöhungsschreibens galt.

Kappungsgrenze in Bayern

Bayern hat seine Mieterschutzverordnung zum 01.01.2026 neu gefasst und deutlich ausgeweitet: von 208 auf 285 Städte und Gemeinden, vor allem im Großraum München und im Oberland. In allen ausgewiesenen Gebieten gilt die 15-%-Grenze, darunter München, Nürnberg, Augsburg und Bamberg. Wer außerhalb dieser Kulisse vermietet, darf weiterhin bis 20 % in drei Jahren erhöhen.

Aus unseren Stadtseiten:

Wie berechnet man die zulässige Mieterhöhung?

Die Berechnung ist immer gleich - nur der Prozentwert unterscheidet sich.

Schritt 1: Ausgangsmiete ermitteln - die Miete, die vor 36 Monaten (drei Jahren) gezahlt wurde.

Schritt 2: Alle Mieterhöhungen der letzten drei Jahre addieren.

Schritt 3: Prüfen, ob die Summe der Erhöhungen die Kappungsgrenze überschreitet.

Schritt 4: Neue Zielmiete ermitteln - sie darf nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht über der Kappungsgrenze liegen.

Wer das nicht von Hand nachrechnen will: Der kostenlose Mieterhöhungs-Rechner prüft Sperrfrist, Kappungsgrenze und Vergleichsmiete in 30 Sekunden.

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Rechenbeispiel mit 15 %-Grenze

Situation: Bestandsmieterin in Heidelberg zahlt seit drei Jahren 800 EUR Kaltmiete. Letzte Mieterhöhung war vor mehr als drei Jahren. Der aktuelle Mietspiegel weist 900 EUR als ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung aus.

Berechnung:

  • Miete vor 3 Jahren: 800 EUR
  • Maximale Erhöhung (15 %): 800 EUR × 0,15 = 120 EUR
  • Kappungsgrenze-Obergrenze: 800 + 120 = 920 EUR
  • Ortsübliche Vergleichsmiete: 900 EUR
  • Zulässige neue Miete: 900 EUR (der niedrigere Wert gilt)

Sie könnten also auf 900 EUR erhöhen - nicht auf 920 EUR, weil die Vergleichsmiete als Deckel wirkt.

Rechenbeispiel mit 20 %-Grenze

Situation: Mieter in Donaueschingen zahlt seit drei Jahren 700 EUR Kaltmiete. Keine Mieterhöhung in den letzten drei Jahren. Vergleichsmiete laut Marktdaten: ca. 850 EUR.

Berechnung:

  • Miete vor 3 Jahren: 700 EUR
  • Maximale Erhöhung (20 %): 700 EUR × 0,20 = 140 EUR
  • Kappungsgrenze-Obergrenze: 700 + 140 = 840 EUR
  • Marktmiete: ca. 850 EUR
  • Zulässige neue Miete: 840 EUR (die Kappungsgrenze ist der Deckel)

Hier begrenzt die Kappungsgrenze die Erhöhung, obwohl die Vergleichsmiete höher liegt.

Weitere Regeln, die Sie kennen müssen

Sperrfrist (§ 558 Abs. 1 BGB)

Die Miete darf frühestens 15 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder nach der letzten Mieterhöhung erhöht werden. Früheres Erhöhungsschreiben = unwirksam.

Ankündigungsfrist

Eine Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Sie wird erst wirksam, wenn der Mieter zustimmt - oder, wenn er nicht reagiert, nach Ablauf von zwei vollen Kalendermonaten nach Zugang des Schreibens.

Keine formlose Erhöhung

Eine Mieterhöhung auf Vergleichsmiete muss begründet werden: Mietspiegel, Mietspiegel-Auskunft, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen. Ohne Begründung ist das Erhöhungsschreiben unwirksam.

Kappungsgrenze vs. Mietpreisbremse: Nochmal der Unterschied

KappungsgrenzeMietpreisbremse
Gilt fürLaufende MietverhältnisseNeuvertragsmieten
BezugspunktVorherige MieteOrtsübliche Vergleichsmiete
Grenze15 % oder 20 % in 3 Jahren10 % über Vergleichsmiete
AusnahmenModernisierungszuschlagNeubau, Modernisierung, Vormieter

Beide Instrumente sind unabhängig voneinander - in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt können beide gleichzeitig gelten.

Mehr zur Mietpreisbremse lesen Sie in unserem Artikel Mietpreisbremse 2026: Wo gilt sie?.

Fazit

Die Kappungsgrenze regelt, wie stark Sie eine laufende Miete erhöhen dürfen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es 15 %, sonst 20 %. Die Erhöhung darf außerdem nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen - es gilt immer der niedrigere Wert.

Wer die Berechnung sorgfältig macht und das Erhöhungsschreiben korrekt begründet, ist rechtlich auf der sicheren Seite.

Quellen