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Mietrecht praktisch

Kappungsgrenze 15 % vs. 20 %: Was gilt wo?

Fabian Meyer6. Mai 20266 Min. Lesezeit

Sie möchten die Miete eines Bestandsmieters erhöhen. Aber wie viel ist erlaubt? Hier kommt die Kappungsgrenze ins Spiel - und viele Vermieter wissen nicht, welche der beiden Varianten für sie gilt.

Was ist die Kappungsgrenze?

Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) begrenzt, wie stark Sie die Miete eines laufenden Mietverhältnisses innerhalb von drei Jahren erhöhen dürfen. Sie ist damit etwas anderes als die Mietpreisbremse, die nur für Neuverträge gilt.

Es gibt zwei Varianten:

  • 20 % in drei Jahren - Standard, gilt überall dort, wo kein angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen ist
  • 15 % in drei Jahren - gilt in Gemeinden, die per Landesverordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen sind

Wo gilt die 15-%-Grenze?

Die 15-%-Kappungsgrenze gilt dort, wo das jeweilige Bundesland eine entsprechende Gebietsausweisung per Rechtsverordnung erlassen hat. In vielen Bundesländern ist das deckungsgleich mit den Gebieten, in denen auch die Mietpreisbremse gilt - aber nicht zwingend.

Aus unseren Stadtseiten:

Wie berechnet man die zulässige Mieterhöhung?

Die Berechnung ist immer gleich - nur der Prozentwert unterscheidet sich.

Schritt 1: Ausgangsmiete ermitteln - die Miete, die vor 36 Monaten (drei Jahren) gezahlt wurde.

Schritt 2: Alle Mieterhöhungen der letzten drei Jahre addieren.

Schritt 3: Prüfen, ob die Summe der Erhöhungen die Kappungsgrenze überschreitet.

Schritt 4: Neue Zielmiete ermitteln - sie darf nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht über der Kappungsgrenze liegen.

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Rechenbeispiel mit 15 %-Grenze

Situation: Bestandsmieterin in Heidelberg zahlt seit drei Jahren 800 EUR Kaltmiete. Letzte Mieterhöhung war vor mehr als drei Jahren. Der aktuelle Mietspiegel weist 900 EUR als ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung aus.

Berechnung:

  • Miete vor 3 Jahren: 800 EUR
  • Maximale Erhöhung (15 %): 800 EUR × 0,15 = 120 EUR
  • Kappungsgrenze-Obergrenze: 800 + 120 = 920 EUR
  • Ortsübliche Vergleichsmiete: 900 EUR
  • Zulässige neue Miete: 900 EUR (der niedrigere Wert gilt)

Sie könnten also auf 900 EUR erhöhen - nicht auf 920 EUR, weil die Vergleichsmiete als Deckel wirkt.

Rechenbeispiel mit 20 %-Grenze

Situation: Mieter in Donaueschingen zahlt seit drei Jahren 700 EUR Kaltmiete. Keine Mieterhöhung in den letzten drei Jahren. Vergleichsmiete laut Marktdaten: ca. 850 EUR.

Berechnung:

  • Miete vor 3 Jahren: 700 EUR
  • Maximale Erhöhung (20 %): 700 EUR × 0,20 = 140 EUR
  • Kappungsgrenze-Obergrenze: 700 + 140 = 840 EUR
  • Marktmiete: ca. 850 EUR
  • Zulässige neue Miete: 840 EUR (die Kappungsgrenze ist der Deckel)

Hier begrenzt die Kappungsgrenze die Erhöhung, obwohl die Vergleichsmiete höher liegt.

Weitere Regeln, die Sie kennen müssen

Sperrfrist (§ 558 Abs. 1 BGB)

Die Miete darf frühestens 15 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder nach der letzten Mieterhöhung erhöht werden. Früheres Erhöhungsschreiben = unwirksam.

Ankündigungsfrist

Eine Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Sie wird erst wirksam, wenn der Mieter zustimmt - oder, wenn er nicht reagiert, nach Ablauf von zwei vollen Kalendermonaten nach Zugang des Schreibens.

Keine formlose Erhöhung

Eine Mieterhöhung auf Vergleichsmiete muss begründet werden: Mietspiegel, Mietspiegel-Auskunft, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen. Ohne Begründung ist das Erhöhungsschreiben unwirksam.

Kappungsgrenze vs. Mietpreisbremse: Nochmal der Unterschied

KappungsgrenzeMietpreisbremse
Gilt fürLaufende MietverhältnisseNeuvertragsmieten
BezugspunktVorherige MieteOrtsübliche Vergleichsmiete
Grenze15 % oder 20 % in 3 Jahren10 % über Vergleichsmiete
AusnahmenModernisierungszuschlagNeubau, Modernisierung, Vormieter

Beide Instrumente sind unabhängig voneinander - in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt können beide gleichzeitig gelten.

Mehr zur Mietpreisbremse lesen Sie in unserem Artikel Mietpreisbremse 2026: Wo gilt sie?.

Fazit

Die Kappungsgrenze regelt, wie stark Sie eine laufende Miete erhöhen dürfen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es 15 %, sonst 20 %. Die Erhöhung darf außerdem nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen - es gilt immer der niedrigere Wert.

Wer die Berechnung sorgfältig macht und das Erhöhungsschreiben korrekt begründet, ist rechtlich auf der sicheren Seite.

Quellen