Kappungsgrenze 2026: 15 oder 20 Prozent? Alle 16 Bundesländer

Sie möchten die Miete eines Bestandsmieters erhöhen. Aber wie viel ist erlaubt? Hier kommt die Kappungsgrenze ins Spiel - und viele Vermieter wissen nicht, welche der beiden Varianten für sie gilt.

Was ist die Kappungsgrenze?

Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) begrenzt, wie stark Sie die Miete eines laufenden Mietverhältnisses innerhalb von drei Jahren erhöhen dürfen. Sie ist damit etwas anderes als die Mietpreisbremse, die nur für Neuverträge gilt.

Es gibt zwei Varianten:

• 20 % in drei Jahren - Standard, gilt überall dort, wo kein angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen ist
• 15 % in drei Jahren - gilt in Gemeinden, die per Landesverordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen sind

Wo gilt die 15-%-Grenze? Alle 16 Bundesländer in der Übersicht

Die 15-%-Kappungsgrenze gilt dort, wo das jeweilige Bundesland eine entsprechende Gebietsausweisung per Rechtsverordnung erlassen hat. In vielen Bundesländern ist das deckungsgleich mit den Gebieten, in denen auch die Mietpreisbremse gilt - aber nicht zwingend.

Aktuell haben 14 von 16 Bundesländern eine abgesenkte Kappungsgrenze in Kraft. Nur im Saarland und in Sachsen-Anhalt war keine Verordnung auffindbar, dort gilt überall die 20-%-Grenze. Stand der Tabelle: 6. August 2026, geprüft gegen die Verordnungen und Mitteilungen der Landesministerien.

Nicht verwechseln: zwei Verordnungen, zwei Instrumente. Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB und die Mietpreisbremse nach § 556d BGB beruhen auf getrennten Rechtsgrundlagen und werden von den Ländern in getrennten Verordnungen ausgewiesen. Die Gebietskulissen sind oft, aber nicht immer deckungsgleich, und die Laufzeiten unterscheiden sich. Ein Land kann eine Kappungsgrenzenverordnung haben, ohne eine Mietpreisbremse zu haben. Schleswig-Holstein ist genau dieser Fall. Wo die Mietpreisbremse gilt, steht im Artikel Mietpreisbremse 2026.

Wichtig: Die Verordnungen ändern sich laufend. Allein zwischen 2024 und 2026 gab es Neufassungen oder Verlängerungen in Niedersachsen, NRW, Sachsen, Brandenburg, Bayern, Baden-Württemberg und Mecklenburg-Vorpommern. Prüfen Sie vor einer Mieterhöhung immer die aktuell gültige Verordnung Ihres Bundeslandes.

Die 16 Bundesländer einzeln

Die folgenden Abschnitte beruhen auf derselben Tabelle und denselben Quellen wie oben. Es gilt derselbe Stand: 6. August 2026. Direkt zum eigenen Bundesland:

• Baden-Württemberg · Bayern · Berlin · Brandenburg
• Bremen · Hamburg · Hessen · Mecklenburg-Vorpommern
• Niedersachsen · Nordrhein-Westfalen · Rheinland-Pfalz · Saarland
• Sachsen · Sachsen-Anhalt · Schleswig-Holstein · Thüringen

Kappungsgrenze in Baden-Württemberg

In Baden-Württemberg gilt die 15-%-Grenze in 130 Gemeinden, darunter Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg und Freiburg. Die Gebietskulisse ist identisch mit der Mietpreisbremsen-Kulisse des Landes. Die Verordnung wurde im Dezember 2025 verlängert und läuft bis Ende 2026. Außerhalb der 130 Gemeinden, etwa in Villingen-Schwenningen oder Donaueschingen, bleibt es bei 20 %.

Kappungsgrenze in Bayern

Bayern hat seine Mieterschutzverordnung zum 01.01.2026 neu gefasst und deutlich ausgeweitet: von 208 auf 285 Städte und Gemeinden, vor allem im Großraum München und im Oberland. In allen ausgewiesenen Gebieten gilt die 15-%-Grenze, darunter München, Nürnberg, Augsburg und Bamberg. Wer außerhalb dieser Kulisse vermietet, darf weiterhin bis 20 % in drei Jahren erhöhen. Die Verordnung läuft bis zum 31.12.2029.

Kappungsgrenze in Berlin

In Berlin gilt die 15-%-Grenze im gesamten Stadtgebiet, ohne Ausnahme einzelner Bezirke. Eine Prüfung, ob die konkrete Adresse in der Kulisse liegt, entfällt hier also. Die Kappungsgrenzen-Verordnung von 2023 gilt bis zum 10.05.2028.

Kappungsgrenze in Brandenburg

In Brandenburg gilt die 15-%-Grenze in 36 Gemeinden, darunter Potsdam, Oranienburg und Erkner. Im übrigen Land bleibt es bei 20 %. Die Verordnung geht auf einen Kabinettsbeschluss vom 25.11.2025 zurück und läuft bis zum 31.12.2030, damit am längsten von allen Ländern.

Kappungsgrenze in Bremen

Im Land Bremen gilt die 15-%-Grenze in der Stadtgemeinde Bremen komplett, Bremerhaven ist ausgenommen. Wer in Bremerhaven vermietet, bleibt also bei 20 %, obwohl beide Städte zum selben Bundesland gehören. Die Verordnung läuft bis August 2029.

Kappungsgrenze in Hamburg

In Hamburg gilt die 15-%-Grenze im gesamten Stadtgebiet. Wie in Berlin erübrigt sich damit die Frage nach der Lage im Einzelfall. Die Verordnung läuft bis zum 31.08.2028.

Kappungsgrenze in Hessen

In Hessen gilt die 15-%-Grenze in 49 Gemeinden, darunter Frankfurt am Main, Wiesbaden, Darmstadt, Offenbach und Marburg. Ein Punkt zum Vormerken: Die Verordnung läuft schon am 25.11.2026 aus. Ob sie verlängert wird, entscheidet das Land; bis dahin gilt sie unverändert.

Kappungsgrenze in Mecklenburg-Vorpommern

In Mecklenburg-Vorpommern gilt die 15-%-Grenze bislang in Rostock und Greifswald, dort bis zum 30.09.2028. Im Februar 2026 wurde eine Erweiterung um acht Küstenorte beschlossen, unter anderem Binz, Heringsdorf und Kühlungsborn; sie tritt erst mit der Verkündung in Kraft. Wer in einem dieser Orte vermietet, sollte vor einer Erhöhung prüfen, ob die Erweiterung inzwischen verkündet ist.

Kappungsgrenze in Niedersachsen

Niedersachsen hatte zwischen Anfang 2022 und Ende 2024 eine Lücke: Die alte Verordnung war ausgelaufen, im ganzen Land galten 20 %. Seit dem 01.01.2025 gilt die neue Niedersächsische Mieterschutzverordnung mit 57 Kommunen, darunter Hannover, Braunschweig, Oldenburg, Göttingen, Wolfsburg und Osnabrück. Die Kappungsgrenzen-Kulisse gilt bis Ende 2029. Wer in der Übergangszeit erhöht hat, sollte prüfen, welche Grenze zum Zeitpunkt des Erhöhungsschreibens galt.

Kappungsgrenze in Nordrhein-Westfalen

In Nordrhein-Westfalen gilt die 15-%-Grenze in 57 Kommunen, darunter Köln, Düsseldorf, Bonn, Dortmund, Münster und Aachen. Die Zahl ist frisch: Aus 18 Kommunen wurden zum 01.03.2025 deren 57. Die Verordnung läuft bis zum 28.02.2030.

Kappungsgrenze in Rheinland-Pfalz

In Rheinland-Pfalz gilt die 15-%-Grenze unter anderem in Mainz, Landau, Ludwigshafen, Speyer und im Rhein-Pfalz-Kreis. Trier ist nicht mehr dabei, wer dort vermietet, rechnet also mit 20 %. Die Verordnung gilt fünf Jahre ab ihrer Verkündung im Herbst 2024; ein exaktes Enddatum war bei Redaktionsschluss nicht amtlich bestätigt und sollte im Zweifel beim Land erfragt werden.

Kappungsgrenze im Saarland

Im Saarland gilt landesweit die 20-%-Grenze. Auf den amtlichen Landesseiten war zum 6. August 2026 keine Verordnung mit abgesenkter Kappungsgrenze auffindbar.

Kappungsgrenze in Sachsen

In Sachsen gilt die 15-%-Grenze in Dresden und Leipzig, im übrigen Land bleibt es bei 20 %. Die Verordnung wurde 2025 um zwei Jahre verlängert und läuft bis zum 30.06.2027.

Kappungsgrenze in Sachsen-Anhalt

In Sachsen-Anhalt gilt landesweit die 20-%-Grenze. Auf den amtlichen Landesseiten war zum 6. August 2026 keine Verordnung mit abgesenkter Kappungsgrenze auffindbar.

Kappungsgrenze in Schleswig-Holstein

In Schleswig-Holstein gilt die 15-%-Grenze in 62 Städten und Gemeinden, darunter Kiel, Lübeck und Flensburg sowie Tourismusorte an Nord- und Ostsee. Die Kappungsgrenzenverordnung ist am 01.05.2024 in Kraft getreten und gilt für fünf Jahre. Ausserhalb dieser 62 Kommunen bleibt es bei 20 %. Eine Mietpreisbremse nach § 556d BGB hat Schleswig-Holstein daneben nicht; das Land ist damit das deutlichste Beispiel dafür, dass die beiden Verordnungen getrennt voneinander erlassen werden.

Kappungsgrenze in Thüringen

In Thüringen gilt die 15-%-Grenze in Erfurt und Jena, im übrigen Land bleibt es bei 20 %. Die Verordnung läuft bis zum 30.09.2029.

Aus unseren Stadtseiten:

• Heidelberg - Kappungsgrenze 15 % (BW-Verordnung)
• Freiburg im Breisgau - Kappungsgrenze 15 % (BW-Verordnung)
• Münster - Kappungsgrenze 15 % (NRW-Verordnung)
• Aachen - Kappungsgrenze 15 % (NRW-Verordnung)
• Göttingen - Kappungsgrenze 15 % (NDS-Verordnung)
• Villingen-Schwenningen - Kappungsgrenze 20 % (kein angespannter Markt)
• Donaueschingen - Kappungsgrenze 20 % (kein angespannter Markt)
• Brigachtal - Kappungsgrenze 20 % (kein angespannter Markt)

Wie berechnet man die zulässige Mieterhöhung?

Die Berechnung ist immer gleich - nur der Prozentwert unterscheidet sich.

Schritt 1: Ausgangsmiete ermitteln - die Miete, die vor 36 Monaten (drei Jahren) gezahlt wurde.

Schritt 2: Alle Mieterhöhungen der letzten drei Jahre addieren.

Schritt 3: Prüfen, ob die Summe der Erhöhungen die Kappungsgrenze überschreitet.

Schritt 4: Neue Zielmiete ermitteln - sie darf nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht über der Kappungsgrenze liegen.

Wer das nicht von Hand nachrechnen will: Der kostenlose Mieterhöhungs-Rechner prüft Sperrfrist, Kappungsgrenze und Vergleichsmiete in einem Durchgang. Wichtig ist dort das Feld für die Kappungsbasis: Der Rechner fragt nach der Nettokaltmiete zu Beginn des Dreijahreszeitraums, nicht nach der Miete vor der letzten Erhöhung. Wenn in diesem Zeitraum mehrere Erhöhungen lagen, führt der Unterschied sonst zu einer zu hohen Obergrenze.

Ein Hinweis zur Abgrenzung: Steht im Mietvertrag eine Indexmiete nach § 557b BGB, gilt die Kappungsgrenze nicht, weil eine Erhöhung nach § 558 BGB dann ausgeschlossen ist. Für diesen Fall ist der Indexmiete-Rechner zuständig.

Rechenbeispiel mit 15 %-Grenze

Situation: Bestandsmieterin in Heidelberg zahlt seit drei Jahren 800 EUR Kaltmiete. Letzte Mieterhöhung war vor mehr als drei Jahren. Der aktuelle Mietspiegel weist 900 EUR als ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung aus.

Berechnung:

• Miete vor 3 Jahren: 800 EUR
• Maximale Erhöhung (15 %): 800 EUR × 0,15 = 120 EUR
• Kappungsgrenze-Obergrenze: 800 + 120 = 920 EUR
• Ortsübliche Vergleichsmiete: 900 EUR
• Zulässige neue Miete: 900 EUR (der niedrigere Wert gilt)

Sie könnten also auf 900 EUR erhöhen - nicht auf 920 EUR, weil die Vergleichsmiete als Deckel wirkt.

Rechenbeispiel mit 20 %-Grenze

Situation: Mieter in Donaueschingen zahlt seit drei Jahren 700 EUR Kaltmiete. Keine Mieterhöhung in den letzten drei Jahren. Vergleichsmiete laut Marktdaten: ca. 850 EUR.

Berechnung:

• Miete vor 3 Jahren: 700 EUR
• Maximale Erhöhung (20 %): 700 EUR × 0,20 = 140 EUR
• Kappungsgrenze-Obergrenze: 700 + 140 = 840 EUR
• Marktmiete: ca. 850 EUR
• Zulässige neue Miete: 840 EUR (die Kappungsgrenze ist der Deckel)

Hier begrenzt die Kappungsgrenze die Erhöhung, obwohl die Vergleichsmiete höher liegt.

Weitere Regeln rund um die Erhöhung

Die Kappungsgrenze ist nur eine von mehreren Hürden. Dazu kommen die Sperrfrist (frühestens 15 Monate nach Mietbeginn oder letzter Erhöhung, § 558 Abs. 1 BGB), die Form und Begründung (schriftlich, mit Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen, sonst unwirksam) und der Ablauf nach dem Zugang (der Mieter muss zustimmen, sonst tritt die Erhöhung erst nach zwei Kalendermonaten in Kraft). Diesen gesamten Ablauf mit allen Fristen erklärt der übergeordnete Leitfaden zur Mieterhöhung Schritt für Schritt.

Kappungsgrenze oder Mietpreisbremse?

Die beiden werden oft verwechselt. Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung im laufenden Mietverhältnis, die Mietpreisbremse die Miete bei einer Neuvermietung. Sie gelten unabhängig voneinander und können in angespannten Märkten beide greifen. Alles zur Neuvermietung steht im Artikel Mietpreisbremse 2026: Wo gilt sie?.

Fazit

Die Kappungsgrenze regelt, wie stark Sie eine laufende Miete erhöhen dürfen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es 15 %, sonst 20 %. Die Erhöhung darf außerdem nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen - es gilt immer der niedrigere Wert.

Wer die Berechnung sorgfältig macht und das Erhöhungsschreiben korrekt begründet, ist rechtlich auf der sicheren Seite.

Quellen

• § 558 BGB - Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 558a BGB - Form und Begründung der Mieterhöhung - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 558b BGB - Zustimmung zur Mieterhöhung - Gesetze im Internet (BMJ)
• Mieterschutzverordnung Baden-Württemberg (MietSchVO BW) - Landesrecht Baden-Württemberg
• Mieterschutzverordnung Nordrhein-Westfalen (MietSchVO NRW) vom 01.03.2025 - Recht NRW
• Mietspiegel Donaueschingen 2024 - Stadt Donaueschingen
• Deutscher Mieterbund: Kappungsgrenze nach Bundesland - Stand Juni 2026
• MLW Baden-Württemberg: Kappungsgrenze, Verlängerung Dezember 2025 - Land BW
• Bayern: Neufassung Mieterschutzverordnung, 285 Gemeinden ab Januar 2026 - PM 16.12.2025
• Berlin: Kappungsgrenzen-Verordnung 2023, gültig bis 10.05.2028 - Gesetze Berlin
• Brandenburg: Kabinett beschließt Mietpreisbremse und Kappungsgrenzenverordnung - PM 25.11.2025
• Niedersachsen: Niedersächsische Mieterschutzverordnung, 57 Kommunen - MW Niedersachsen
• NRW: Aus 18 werden 57 Kommunen - PM 28.01.2025
• Sachsen: Kappungsgrenzen-Verordnung um zwei Jahre verlängert - Medienservice Sachsen 2025
• Mecklenburg-Vorpommern: Mieterschutz in acht Küstenorten - PM 10.02.2026
• Hessen: Mieterschutzverordnung, Verlängerung bis 25.11.2026 - Land Hessen
• Thüringen: Kappungsgrenzen-Verordnung Erfurt und Jena, bis 30.09.2029 - Landesrecht Thüringen
• Schleswig-Holstein: Landesregierung beschliesst Kappungsgrenzenverordnung, 62 Städte und Gemeinden ab 01.05.2024 - Ministerium für Inneres, Kommunales, Wohnen und Sport, PM 19.03.2024