Stadtkreis · Baden-Württemberg
Vermieten in Heidelberg: Was du verlangen darfst, was du erhöhen darfst, und wie du es belegst
Stand: 15. September 2026. Grundlagen: Mietspiegel 2025 der Stadt Heidelberg (gültig bis 30.09.2027), Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (bis 31.12.2026), Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg (bis 31.12.2026). Jede Angabe auf dieser Seite nennt ihre Quelle und ihr Abrufdatum.
Was gilt hier
Drei Sätze, drei Quellen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete kommt in Heidelberg aus dem qualifizierten Mietspiegel 2025 der Stadt. Er ist am 1. Oktober 2025 in Kraft getreten und gilt bis zum 30. September 2027.
Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 Prozent über dieser Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB), weil Heidelberg in der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg steht. Sie gilt seit dem 1. Januar 2026, zunächst bis Ende 2026.
Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen und nie über die Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 3 BGB), weil Heidelberg in der Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg vom 16. Dezember 2025 steht. Sie gilt seit dem 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2026.
Für dich heißt das
Beide Grenzen hängen an derselben Zahl, der Vergleichsmiete deiner Wohnung. Die musst du aus dem Mietspiegel ableiten, bevor du eine der beiden Fragen beantworten kannst.
Was bis wann gilt
Drei Fristen, an denen deine Miete in Heidelberg hängt.
Mietspiegel, Landesverordnungen und Bundesermächtigung enden zu verschiedenen Zeitpunkten. Die Marken kommen aus denselben Daten wie der Rest der Seite.
01.07.2015
Kappungsgrenze 15 % in Heidelberg
01.11.2015
Mietpreisbremse in Heidelberg
01.10.2025
Mietspiegel 2025 in Kraft
01.01.2026
Neue Landesverordnungen, 130 Städte und Gemeinden
31.12.2026
Landesverordnungen enden, Verlängerung offen
30.09.2027
Mietspiegel 2025 läuft aus
31.12.2029
Bundesermächtigung Mietpreisbremse endet
Was das für dich heißt
Eine Wohnung, der Weg durch den Mietspiegel.
Rechenweg ja, Werte nein: Die Zahlen aus den Tabellen gehören dem Mietspiegel. Hier steht, wo du sie findest und was du damit tust.
Beispielwohnung
Eine Heidelberger Wohnung, erfunden, aber realistisch
- 3 Zimmer, 72 Quadratmeter, Baujahr 1968
- Mehrfamilienhaus in Handschuhsheim
- Einbauküche mit Standardausstattung
- Bad 2019 erneuert, mit Wanne, Dusche und Fenster
- kein Balkon, kein Stellplatz
- Bestandsmiete 800 Euro kalt, seit drei Jahren unverändert
- Station 1Basiswert ablesen
Tabelle 1: Zeile Wohnfläche, Spalte Baualtersklasse.
- Station 2Lage bestimmen
Straße und Hausnummer im Verzeichnis oder im Online-Rechner der Stadt.
- Station 3Merkmale sammeln
Tabelle 2: Lage, Küche, Bad, Modernisierung, Abschläge als eine Summe in Prozent.
- Station 4Vergleichsmiete berechnen
Basiswert plus Summe, mal Quadratmeter. Daran hängen beide Grenzen.
Schritt 1: Basismietpreis ablesen
In Tabelle 1 die Zeile für 72 Quadratmeter und die Spalte der Baualtersklasse 1960 bis 1969 suchen. Das ist der Basismietpreis je Quadratmeter, hier "B". Die Badsanierung ändert die Baualtersklasse nicht, eine modernisierte Altbauwohnung bleibt in ihrer Klasse.
Fundstelle: Tabelle 1, S. 8 bis 11; Berechnungsbogen S. 31
Schritt 2a: Lagetyp bestimmen
Straße und Hausnummer im Straßenverzeichnis nachschlagen oder in den Online-Mietspiegelrechner der Stadt eingeben. Das ergibt Lagetyp 1 bis 5. Die Stadt empfiehlt den Rechner ausdrücklich, weil das Verzeichnis hausnummerngenau ist. Handschuhsheim ist kein Lagetyp, sondern ein Stadtteil mit mehreren Lagetypen.
Fundstelle: Tabelle 3 (Stand Mai 2025), S. 16 bis 28; Fußnote 11, S. 14
Schritt 2b: Zu- und Abschläge sammeln
Aus Tabelle 2 die Prozente notieren, die auf die Wohnung zutreffen: der Lagetyp, die Einbauküche mit Standardausstattung, die Teilmodernisierung des Bades seit 2014, die Sanitärausstattung nach Punktsumme (Wanne und Dusche, Tageslichtbad, weitere Merkmale prüfen), der fehlende Balkon als Abschlag. Die Summe ist "Z" in Prozent. Es zählt nur, was du als Vermieter gestellt oder durchgeführt hast.
Fundstelle: Tabelle 2 mit Punktwertliste, S. 12 bis 13; Fußnote 3, S. 14
Schritt 3 und 4: Vergleichsmiete der Wohnung
B plus Z Prozent von B ist die Vergleichsmiete je Quadratmeter. Mal 72 ist die ortsübliche Vergleichsmiete der Wohnung im Monat, hier "V". V ist ein Durchschnitt: Der Mietspiegel weist dazu eine Zwei-Drittel-Spanne von plus oder minus 24 Prozent aus (S. 6). Abweichungen vom Durchschnitt sind zu begründen, vor allem mit Merkmalen, die der Mietspiegel nicht ausweist.
Fundstelle: Berechnungsbogen S. 31; Abschnitt 3, S. 6 (Spanne, BGH VIII ZR 227/10)
Neu vermieten: V plus 10 Prozent
Die Obergrenze bei einer Neuvermietung ist V plus 10 Prozent (§ 556d BGB). Ausnahmen gelten für Neubau mit Erstnutzung nach dem 1. Oktober 2014, für umfassende Modernisierung und für eine höhere Vormiete (§§ 556e, 556f BGB). Wer sich darauf beruft, muss den Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Die Kalkulation gehört schriftlich festgehalten: Rügt der Mieter einen Verstoß innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, reicht die Rückforderung bis zum Mietbeginn zurück (§ 556g Abs. 2 BGB).
Fundstelle: §§ 556d bis 556g BGB, gesetze-im-internet.de
Bestehende Miete erhöhen: 15 Prozent auf die Ausgangsmiete
Kappungsbasis ist die Miete zu Beginn des Dreijahreszeitraums, im Beispiel 800 Euro. 15 Prozent davon sind 120 Euro, die Obergrenze aus der Kappung liegt bei 920 Euro. Liegt V darunter, gilt V. Liegt V darüber, gilt 920 Euro. Dazu kommen die Sperrfrist von 15 Monaten seit der letzten Erhöhung, die Überlegungsfrist des Mieters bis zum Ende des zweiten Folgemonats und die Begründung mit dem Mietspiegel im Erhöhungsschreiben (§§ 558 bis 558b BGB). Die 800 und 920 Euro sind Beispielzahlen, keine Mietspiegelwerte.
Fundstelle: § 558 Abs. 3, § 558a, § 558b BGB; Broschüre S. 32 "Weitere Informationen"
Für dich heißt das
Vier Ablesungen aus zwei Tabellen und eine Adresse im Straßenverzeichnis ergeben die Zahl, an der beide Grenzen hängen. Wer die Ablesungen mit Seitenangabe notiert, hat die Begründung für das Erhöhungsschreiben schon in der Hand.
Hier stehen bewusst kein Basiswert und kein Prozentsatz aus Tabelle 2. Die Werte gehören dem Mietspiegel, den Weg zeigen wir.
Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an deinen Steuerberater oder Anwalt.
Rechne es für deine Wohnung
Zwei Rechner, zwei Fragen.
Die Fragen, die hier gestellt werden
Aus den echten Suchanfragen, ehrlich beantwortet.
Gibt es einen Mietspiegel Heidelberg 2026?
Nein. Es gilt der Mietspiegel 2025, in Kraft seit dem 1. Oktober 2025 und gültig bis zum 30. September 2027. Ein qualifizierter Mietspiegel ist alle zwei Jahre anzupassen und spätestens alle vier Jahre neu zu erstellen; der 2023er wurde neu erhoben, der 2025er ist seine Fortschreibung.
Quelle: Mietspiegel 2025 der Stadt Heidelberg, Broschüre, S. 5, abgerufen 15.09.2026, gilt bis 30.09.2027
Wo bekomme ich den Mietspiegel Heidelberg als PDF, und gibt es einen Rechner?
Broschüre und Online-Mietspiegelrechner stehen unter heidelberg.de/mietspiegel. Gedruckt gibt es die Broschüre kostenlos bei allen Bürgerämtern der Stadt.
Quelle: Mietspiegel 2025 der Stadt Heidelberg, Broschüre, S. 29, abgerufen 15.09.2026, gilt bis 30.09.2027
Ist der Mietspiegel Heidelberg qualifiziert?
Ja. Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von Haus und Grund Heidelberg und dem Mieterverein Heidelberg anerkannt, damit ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Vor Gericht gilt für ihn die Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt.
Gibt es einen Mietspiegel für Emmertsgrund, Ziegelhausen oder Handschuhsheim?
Nicht je Stadtteil. Heidelberg arbeitet mit fünf Lagetypen, die straßen- und hausnummerngenau im Straßenverzeichnis stehen. Derselbe Stadtteil kann mehrere Lagetypen haben. Für die Einstufung deiner Adresse empfiehlt die Stadt den Online-Rechner.
Wie hoch sind die Mietpreise in Heidelberg?
Der Mietspiegel gibt keine Marktmiete aus, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung. Angebotsmieten auf Portalen sind etwas anderes und für Mietpreisbremse und Mieterhöhung nicht maßgeblich. Eine Marktzeile mit Quelle und Stand steht unter diesen Fragen.
Gilt die Mietpreisbremse in Heidelberg?
Ja, seit dem 1. November 2015. Aktuell durch die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 16. Dezember 2025, in Kraft seit dem 1. Januar 2026, zunächst bis Ende 2026.
Gibt es eine Obergrenze für die Miete?
Zwei. Bei einer Neuvermietung die Vergleichsmiete plus 10 Prozent. Im laufenden Mietverhältnis 15 Prozent in drei Jahren, gerechnet auf die Ausgangsmiete, und nie über die Vergleichsmiete.
Zählt die Warmmiete?
Nein. Alle Werte des Mietspiegels sind Nettokaltmieten je Quadratmeter und Monat, für den leeren Wohnraum ohne Nebenkosten.
Quelle: Mietspiegel 2025 der Stadt Heidelberg, Broschüre, S. 6, abgerufen 15.09.2026, gilt bis 30.09.2027
Gilt das auch für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung?
Der Mietspiegel gilt für Wohnraum in Heidelberg, mit Ausnahmen wie preisgebundenen oder geförderten Wohnungen, einzeln vermieteten Zimmern und Heimen. Für den Gebäudetyp Einfamilienhaus weist Tabelle 2 keinen eigenen Zu- oder Abschlag aus, weil bei der Erhebung kein signifikanter Einfluss gemessen wurde.
Marktdaten, nicht amtlich: Miet-Check.de weist für Heidelberg im ersten Quartal 2026 einen Marktschnitt von 13,80 Euro je Quadratmeter Kaltmiete aus. Das ist ein Portalwert über Angebotsmieten, keine Vergleichsmiete.
Quelle: Miet-Check.de, Heidelberg, Marktschnitt Q1 2026, abgerufen 06.05.2026
Wo du die Unterlagen findest
Jede Unterlage mit Stand.
| Unterlage | Wo | Stand |
|---|---|---|
| Mietspiegel 2025, Broschüre (PDF) | heidelberg.de/mietspiegel | in Kraft 01.10.2025, gültig bis 30.09.2027 |
| Online-Mietspiegelrechner | heidelberg.de/mietspiegel | Lageeinstufung nach Mietspiegel 2025 |
| Straßenverzeichnis mit Lagetypen | Broschüre, Tabelle 3, oder Kompetenzzentrum | Mai 2025 |
| Auskunft zum Mietspiegel (keine Rechtsberatung) | Kompetenzzentrum Bauen-Wohnen-Förderung, Prinz Carl, Kornmarkt 1, Di 11 bis 12.30 Uhr, Do 15 bis 17 Uhr, Tel. 06221 58-25100 | Broschüre S. 29 |
| Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg | Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen; Verordnungstext auf landesrecht-bw.de | 16.12.2025, in Kraft 01.01.2026, zunächst bis Ende 2026 |
| Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg | Gesetzblatt 2025 Nr. 145 (baden-wuerttemberg.de); Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen | 16.12.2025, in Kraft 01.01.2026, bis 31.12.2026 |
| Gebietskulisse, 130 Städte und Gemeinden | Liste auf der Ministeriumsseite zur Mietpreisbremse | ab 2026, Heidelberg weiterhin darin |
| §§ 556d bis 556g und 558 bis 558d BGB | gesetze-im-internet.de | Bundesermächtigung für die Mietpreisbremse bis 31.12.2029 |
| Amtsgericht Heidelberg | Kurfürstenanlage 15, 69115 Heidelberg | zuständig für Wohnraummietsachen unabhängig vom Streitwert, § 23 Nr. 2a GVG |
| Beratung für Vermieter und Mieter | Haus und Grund Heidelberg, Rohrbacher Straße 43; Mieterverein Heidelberg, Poststraße 46 | Broschüre S. 32, beide Verbände haben den Mietspiegel 2025 anerkannt |
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