Vermieter in Villingen-Schwenningen: Mietspiegel, Recht und digitaler Immobilien-Ordner für Kleinvermieter
Aktuelle Mietpreise, Rechtslage ohne Fachchinesisch, zuständige Behörden auf einen Blick. Für Kleinvermieter mit 1 bis 30 Einheiten.
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Rechner öffnenGilt sie? Welche Ausnahmen helfen? Was darfst du als Vermieter verlangen?
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Artikel lesenVillingen-Schwenningen im Schwarzwald-Baar-Kreis
89.671 Einwohner · Ortsteile: Villingen, Schwenningen, Weigheim, Marbach, Pfaffenweiler, Tannheim, Mülhausen, Obereschach, Untereschach
Villingen-Schwenningen ist das Oberzentrum des Schwarzwald-Baar-Kreises und mit rund 89.700 Einwohnern die größte Stadt zwischen Freiburg und Konstanz. Die Doppelstadt vereint zwei historisch unterschiedliche Kerne: das mittelalterliche Villingen mit Münsterplatz und Altstadt sowie das industriell geprägten Schwenningen, das als ehemaliges Zentrum der deutschen Uhrenindustrie eine andere Geschichte trägt. Diese Dualität spiegelt sich bis heute im Charakter der Wohnlagen wider.
Für Vermieter ist VS ein stabiler Markt mit klarer Nachfragestruktur: Das Schwarzwald-Baar-Klinikum als größter Arbeitgeber der Region beschäftigt rund 3.200 Menschen. Drei Hochschulen mit insgesamt 5.880 Studierenden - DHBW Villingen-Schwenningen, Hochschule Furtwangen Campus Schwenningen und Hochschule für Polizei BW - erzeugen konstante Nachfrage nach kleinen Wohnungen. Dazu kommen rund 28.800 Einpendler täglich, deutlich mehr als Auspendler: VS zieht Arbeitnehmer aus der ganzen Region an.
Als einzige Stadt im Schwarzwald-Baar-Kreis hat VS einen qualifizierten Mietspiegel nach Paragraf 558d BGB. Die Fortschreibung 2024 gilt seit dem 1. Dezember 2024 und läuft bis zum 30. November 2026. Damit haben Vermieter und Mieter in VS einen klaren rechtlichen Referenzpunkt für Miethöhe und Erhöhungen - was Brigachtal oder Donaueschingen nicht bieten.
Als Vermieter in Villingen-Schwenningen: Was kannst du verlangen?
Marktwerte und Bandbreiten als Orientierung für deine Neuvermietung oder Mieterhöhung in Villingen-Schwenningen.
Der Mietmarkt in VS hat sich von 2021 bis 2023 stark aufgeheizt: plus 10,3 Prozent (2022) und plus 9,3 Prozent (2023). Seitdem hat sich das Tempo drastisch verlangsamt - 2024 nur noch plus 1,7 Prozent, 2025 plus 0,8 Prozent. Der Markt normalisiert sich nach dem Corona-Nachfrageschub, bleibt aber auf hohem Niveau. Kleine Wohnungen (50 bis 79 Quadratmeter) sind mit 11,60 Euro pro Quadratmeter am teuersten - getrieben durch die Studierenden-Nachfrage an DHBW und Hochschule Furtwangen. Größere Einheiten ab 100 Quadratmetern liegen mit rund 10,55 Euro pro Quadratmeter tiefer. Die Spanne zwischen günstigen Randlagen (Tannheim, Weigheim) und zentralen Lagen (Altstadt Villingen, Schwenningen Zentrum) reicht von rund 8,85 bis 13,44 Euro pro Quadratmeter.
Marktdaten (nicht amtlich): Miet-Check.de (Villingen-Schwenningen) · Amtliche Referenz: Qualifizierter Mietspiegel VS 2024 (Stadtplanungsamt Villingen-Schwenningen)
Mietrecht in Villingen-Schwenningen: Was du wissen musst
Gültig für Wohnraummietverhaeltnisse in Villingen-Schwenningen, Stand 2026.
Mietpreisbremse (SS 556d BGB)
Die Mietpreisbremse gilt nicht in Villingen-Schwenningen. Obwohl VS mit rund 89.700 Einwohnern die größte Stadt im Schwarzwald-Baar-Kreis ist, wurde sie nicht in die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (Fassung 2026, 130 Gemeinden) aufgenommen. Die Verordnung erfasst Gemeinden mit nachgewiesenem angespanntem Wohnungsmarkt und konzentriert sich auf Ballungszentren wie Stuttgart, Freiburg und deren Umland. Villingen-Schwenningen gilt mietrechtlich als ausgeglichener Markt. Als Vermieter in VS darfst du bei Neuvermietungen den Mietpreis frei vereinbaren. Da VS jedoch einen qualifizierten Mietspiegel hat, gilt: Eine Neumiete von mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete ist zwar nicht durch die Mietpreisbremse eingeschränkt, kann aber bei erheblichem Überschreiten des Mietspiegelwerts mietrechtlich angreifbar sein.
Kappungsgrenze (SS 558 BGB)
Für Villingen-Schwenningen gilt die bundesgesetzliche Standardregel: Bestandsmieten dürfen innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden, sofern die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird (Paragraf 558 BGB). Die abgesenkte 15-Prozent-Grenze (Kappungsgrenzenverordnung BW) gilt für dieselbe Gebietskulisse wie die Mietpreisbremse - also nicht für VS. Wichtig: Da VS einen qualifizierten Mietspiegel hat, ist die ortsübliche Vergleichsmiete hier konkret bestimmbar. Eine Mietserhöhung, die die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren einhält, darf die Vergleichsmiete nach Mietspiegel trotzdem nicht überschreiten.
Kündigungsfristen und Vergleichsmiete
Kündigungsfristen gelten nach Paragraf 573c BGB: drei Monate bei Mietdauer bis fünf Jahren, sechs Monate bei fünf bis acht Jahren, neun Monate bei mehr als acht Jahren. Der qualifizierte Mietspiegel VS 2024 kann als Referenz für die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden. Der Online-Rechner unter online-mietspiegel.de/villingen-schwenningen ermittelt objektindividuell auf Basis von Fläche, Lage, Baujahr und Ausstattung. Bei Mietstreitigkeiten ist das Amtsgericht Villingen-Schwenningen zuständig (Niedere Straße 94).
Quelle Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen: Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg
Wichtige Behörden für Vermieter in Villingen-Schwenningen
Alle Behörden für Vermietungsangelegenheiten im Überblick.
Vermietung in Villingen-Schwenningen: Praktische Tipps
Aus der Praxis für Kleinvermieter in der Region.
Mietspiegel nutzen: VS ist die einzige Stadt im Schwarzwald-Baar-Kreis mit qualifiziertem Mietspiegel. Nutze den Online-Rechner unter online-mietspiegel.de/villingen-schwenningen, bevor du eine Mietserhöhung ankündigst oder einen neuen Mietvertrag aufsetzt. Der Mietspiegel 2024 ist gültig bis zum 30. November 2026. Der Stadtplanungsamt-Kontakt für Mietspiegel-Fragen: mietspiegel-vs@villingen-schwenningen.de.
Anlage V und Finanzamt: Das Finanzamt Villingen-Schwenningen (Weiherstraße 7) ist für alle VS-Vermieter zuständig. Mieteinnahmen werden in der Anlage V erklärt. Absetzbar sind: Abschreibung (AfA), Reparatur- und Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Schuldzinsen, Grundsteuer, Fahrtkosten zu Objekten.
Haus und Grund Schwarzwald-Baar e.V.: Direkt vor Ort in Villingen (Bleichestraße 22) und Schwenningen (Kronenstraße 38). Mittwochs Rechtsberatung in Villingen (nur nach Termin). Jahresbeitrag 102,50 Euro, Online-Aufnahmegebühr 40 Euro. Besonders hilfreich bei Nebenkostenabrechnungen, Mietvertragsprüfung und Mietstreitigkeiten.
Studierende als Zielgruppe: Mit DHBW, Hochschule Furtwangen Campus Schwenningen und Hochschule für Polizei BW gibt es rund 5.880 Studierende in VS. Kleine Wohnungen zwischen 30 und 60 Quadratmetern nahe den Hochschulstandorten sind besonders gefragt und erzielen höhere Quadratmeterpreise. Kurze Leerstands-Phasen, aber auch etwas mehr Fluktuation als bei Familien.
Vermietung digital organisieren: Halveo aus Villingen-Schwenningen
Halveo wird im nahen Brigachtal entwickelt - zehn Kilometer westlich von Villingen-Schwenningen. Wir kennen den VS-Markt als Nachbarmarkt aus eigener Erfahrung: höhere Mieten als im Umland, ein echter Mietspiegel als Referenzpunkt und eine Behördenstruktur, die für Kleinvermieter gut erreichbar ist. Was uns bei der Entwicklung aufgefallen ist: Selbst mit amtlichem Mietspiegel vor Ort wird die Belegerfassung für das Finanzamt und die Steuererklärung nicht einfacher. Halveo nimmt diesen Teil ab.
VS hat einen qualifizierten Mietspiegel - das heißt, Mietverträge und Erhöhungsschreiben sollten sorgfältig dokumentiert sein. Halveo speichert alle Verträge, Erhöhungsschreiben und Mietzahlungen lückenlos und macht sie im Streitfall dem Amtsgericht VS auf Knopfdruck zugänglich.
Reparaturbelege, Hausgeld-Abrechnungen, Betriebskosten: Halveo erfasst per Kamera-Scan und ordnet automatisch zu. Alle Daten für die Anlage V beim Finanzamt VS sind strukturiert abrufbar - ohne Ordner und ohne Jahresend-Stress.
Generiere einen gesicherten Link für deinen Steuerberater. Er sieht Belege, Mietzahlungen und Anlage-V-Rohdaten im Browser - kein PDF-Paket per E-Mail, kein Upload-Stress. Für Vermieter mit mehreren Einheiten in VS und Umgebung spart das Stunden im Jahresabschluss.
Häufig gefragt
Konkrete Antworten für Vermieter in Villingen-Schwenningen und Umgebung.
Wie hoch darf ich die Miete in Villingen-Schwenningen als Vermieter ansetzen?
Aktuelle Angebotsmieten für Neuverträge in VS lagen laut Miet-Check.de (letzten 12 Monate bis 2026) bei rund 10,84 Euro pro Quadratmeter. Kleine Wohnungen zwischen 50 und 79 Quadratmetern sind mit 11,60 Euro pro Quadratmeter am teuersten, größere Einheiten ab 100 Quadratmetern liegen bei rund 10,55 Euro pro Quadratmeter. Die Spanne reicht je nach Lage und Ausstattung von 8,85 bis 13,44 Euro pro Quadratmeter. Der qualifizierte Mietspiegel 2024 basiert auf einem Bestandsmietensnitt von rund 7,46 Euro pro Quadratmeter (Basis 2022, fortgeschrieben). Die Lücke zwischen Bestands- und Angebotsmieten ist in VS erheblich.
Was sagt der Mietspiegel Villingen-Schwenningen 2024?
Der qualifizierte Mietspiegel VS 2024 gilt seit dem 1. Dezember 2024 bis zum 30. November 2026. Er wurde vom Gemeinderat der Stadt VS beschlossen und vom Stadtplanungsamt in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Mieterbund VS herausgegeben. Er ist eine Indexfortschreibung des Mietspiegels 2022 gemäß Paragraf 558d Absatz 2 BGB auf Basis des Verbraucherpreisindex. Die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete wird objektindividuell berechnet - je nach Fläche, Baujahr, Lage und Ausstattung. Der Online-Rechner ist unter online-mietspiegel.de/villingen-schwenningen erreichbar.
Gilt die Mietpreisbremse in Villingen-Schwenningen für mich als Vermieter?
Nein. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (Fassung 2026) listet 130 Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt - VS ist nicht darunter. Als Vermieter in VS darfst du bei Neuvermietungen den Mietpreis frei vereinbaren. Da VS jedoch einen qualifizierten Mietspiegel hat, ist die ortsübliche Vergleichsmiete konkret bestimmbar. Bei sehr stark über dem Mietspiegel liegenden Mieten - mehr als 50 Prozent über der Vergleichsmiete - kann ein Gericht wegen Mietwucher eingreifen, auch ohne Mietpreisbremse.
Welches Finanzamt ist für Vermieter in Villingen-Schwenningen zuständig?
Das Finanzamt Villingen-Schwenningen (Weiherstraße 7, 78050 VS, Tel. 07721 923-0) ist für alle VS-Vermieter zuständig. Mieteinnahmen werden in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung erfasst. Absetzbare Werbungskosten umfassen: Abschreibung (AfA, in der Regel 2 Prozent jährlich bei Bauten vor 1925 und nach 1924 unterschiedlich), Reparatur- und Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Schuldzinsen, Grundsteuer und Fahrtkosten zu Besichtigungen und Handwerkerterminen. Halveo strukturiert alle Belege automatisch für die Anlage V.
Wo finde ich einen Steuerberater in Villingen-Schwenningen?
Das Steuerberater-Verzeichnis der Steuerberaterkammer Stuttgart (stbk-stuttgart.de) listet Kanzleien mit PLZ-Suche für den Raum VS. Haus und Grund Schwarzwald-Baar e.V. (hug-sb.de, Bleichestraße 22, VS, Tel. 07721 56022) vermittelt gelegentlich lokale Kanzleien mit Spezialisierung auf Vermieter-Steuern. Das Stadtplanungsamt VS (mietspiegel-vs@villingen-schwenningen.de) kann bei Fragen zum Mietspiegel selbst weiterhelfen, jedoch nicht bei Steuerberatung. Halveo vereinfacht die Zusammenarbeit: Per gesichertem Read-only-Link sieht dein Steuerberater alle Belege und Anlage-V-Daten direkt im Browser.
Ich vermiete selbst Wohneinheiten und habe Halveo gebaut, weil mir kein Tool auf dem Markt passte. Die Informationen auf dieser Seite basieren auf eigener Erfahrung als Kleinvermieter und Recherche in öffentlichen Quellen - kein KI-Spam, keine Werbetexte. Bei Fehlern oder veralteten Angaben: halveo@meyso.de
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