HALVEO WHITEPAPER · V1.1.0 · 2026-05-29
Vermieter-Software, die nicht wie eine Steuerberater-Software aussieht.
Halveo ist GoBD-konform by-design, führt Anlage V mit unveränderbaren Snapshots und macht jeden Wert mit Source-Tooltip nachvollziehbar. Dieses Whitepaper richtet sich an drei Zielgruppen: Steuerberater, Hausverwalter und Software-Partner, die Halveo in ihren Workflow integrieren wollen.
1. EXECUTIVE SUMMARY
Halveo in zwei Absaetzen
Halveo ist eine GoBD-konforme Software für private Vermieter mit 1 bis 30 Wohnungen. Sie erfasst Belege per OCR und KI-Klassifizierung, führt automatisch Anlage V mit Source-Tooltips pro Wert und macht jede Einreichung mit Snapshots unveränderbar. Read-Only-Steuerberater-Zugang per Token ist in Vorbereitung, Pilot auf Anfrage möglich.
Im Unterschied zu Lexware oder WISO Vermieter ist Halveo nicht aus einer DATEV-DNA herausgewachsen, sondern für Kleinvermieter neu gebaut: 8 Steuer-Konzepte als Tooltip statt Fachjargon, BFH-Quellen im Code statt im Handbuch, kein Bilanz-Modus, der die Oberflaeche zumuellt. Live seit Mai 2026, alle Aussagen in diesem Whitepaper sind verifizierbar gegen das Public-API-Endpunkt features.json.
2. PROBLEM-STATEMENT
Drei Zielgruppen, drei kaputte Workflows
Mandanten liefern Anlage V in Excel-Tabellen, Schuhkartons oder als Lexware-Datei ohne Source-Information. Bei Rueckfragen muss der Mandant suchen, der Steuerberater dokumentiert auf Zuruf. Snapshot-Diffs zwischen Einreichungs-Staenden gibt es nicht. Das Beleg-Audit dauert Stunden, wo Minuten reichen sollten.
Sub-Verwaltung von Mandanten-Objekten landet entweder in der WEG-Software (zu schwer für 1-3 Einheiten) oder in Excel (keine GoBD). Wer pro Mandant abrechnet, will eine Per-Objekt-Sicht plus Steuerberater-Export, aber ohne eigene Server-Infrastruktur.
Property-Management-Tools, ERP-Anbieter oder Bank-Integration suchen einen Vermieter-Steuer-Layer als API. Bestehende Lösungen sind entweder Closed-Source-DATEV-Stack oder selbstgebaute Excel-Macros. Eine offene Schnittstelle zur Anlage-V-Erzeugung mit Audit-Trail fehlt am Markt.
3. HALVEO SOLUTION
31 Live-Features in 5 Kategorien
Importiert aus features.json Version 1.1.0. Stand: 2026-05-29.
Steuer-Output
Anlage V, AfA, GoBD-konforme Belege. Was am Jahresende ans Finanzamt geht.
Jeder Wert in deiner Anlage V hat eine Quelle als Tooltip. Klick auf eine Zeile und du siehst woher die Zahl kommt, welcher Beleg dahintersteckt und welche BFH- oder BMF-Quelle das stützt. Dein Steuerberater kann jeden Wert in Sekunden prüfen.
ZEILE_SOURCES-System in lib/anlage-v/zeile-sources.ts plus 8 Konzepte in lib/explainers/concepts.ts
Wenn du deine Anlage V einreichst, friert Halveo den Stand als Snapshot ein. Änderst du später einen Beleg, sieht dein Steuerberater den Diff zwischen Snapshot und aktuellem Stand. Damit ist GoBD-Pflicht 5 (Unveränderbarkeit) by-design erfüllt.
GoBD BMF 28.11.2019 Rn. 58/107 plus anlage_v_snapshots-Tabelle mit invoice_hashes
Anlage V als PDF herunterladen, mit Steuerberater-Wortlaut und Snapshot-ID. Wenn du noch im Demo-Modus bist, druckt Halveo einen sichtbaren Banner aufs PDF damit du nicht versehentlich Demo-Daten einreichst.
lib/anlage-v/pdf.tsx mit isDemoData-Schutz
Halveo führt deine Anlagegüter mit linearer AfA und GWG-Sofortabzug. Der Buchwert wird pro Jahr automatisch fortgeschrieben, sodass du den AfA-Betrag für jede Anlage V direkt parat hast.
§ 7 EStG lineare AfA plus § 6 Abs. 2 EStG GWG, Anlagegueter-Tabelle mit Buchwert-Fortschreibung
Halveo warnt dich automatisch: die 15-Prozent-Regel für anschaffungsnahe Aufwendungen nach § 6 EStG, blockiert den Anlage-V-Export bei unklaren Belegen über 5.000 EUR und lernt die Klassifizierung deiner Lieferanten mit.
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (15-Prozent-Regel) plus Pflicht-Klärung plus vendor_default-Learning
Eine Read-only-Seite listet vor der Anlage V alles auf was du noch prüfen musst: blockierende Belege, unklare Klassifizierungen, die größten Beträge und neue Lieferanten ohne Muster. So gibt es keinen Stichtag-Stress.
app/admin/finanzen/anlage-v/review mit Blocking-, Unklar- und Vendor-Sektionen
Halveo zeigt dir eine rollierende 12-Monats-Vorschau für Einnahmen, Ausgaben und Netto-Cashflow, pro Objekt und für deinen gesamten Bestand. So siehst du Liquiditätslücken bevor sie da sind.
app/admin/finanzen/forecast, rollierende 12-Monats-Projektion pro Objekt und Gesamtbestand
Vermietungs-Verwaltung
Objekte, Einheiten, Verträge, Belege, Fahrten. Das taegliche Tun.
Foto vom Beleg machen oder PDF hochladen. Halveo erkennt Betrag, Datum, Anbieter und ordnet steuerlich ein (Werbungskosten, Erhaltungsaufwand, Anschaffung). Bei Unsicherheit zeigt dir Halveo welche Felder du prüfen solltest.
4-Layer-Klassifikation mit Gemini 2.5 Flash Vision plus vendor_default plus rule-engine plus Baustoff-Backstop
Lade einen Mietvertrag als PDF hoch und Halveo erkennt die Eckdaten automatisch: Mietbeginn, Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution und Kündigungsfrist. Du musst nichts abtippen, nur kurz prüfen.
Gemini-OCR-Pipeline mit strukturierter Vertrags-Extraktion
Halveo liest deine eingehenden Mieter-Mails per IMAP, sortiert sie nach Thema und Dringlichkeit und schlägt dir die nächste Aktion vor. Schadensmeldung, Frage oder Kündigung, du siehst sofort was wichtig ist.
IMAP-Polling an mailbox.org plus Gemini-Klassifizierung nach Thema und Dringlichkeit
Fahrten zu deiner Mietwohnung als Werbungskosten absetzen. Halveo berechnet automatisch die Reisekostenpauschale (0,30 EUR pro km für die ersten 20 km, 0,38 EUR ab dem 21. km) nach BMF-Stand 2026.
BMF-Pauschalen 2026 (gültig seit 2022), § 9 EStG Reisekostenpauschale
Wenn du an einen Familien-Mieter oder GbR-Mitgesellschafter vermietest und keine oder eine ungewöhnlich niedrige Kaution vereinbart hast, warnt dich Halveo. Grund: § 21 Abs. 2 EStG plus BFH-Rechtsprechung verlangt fremdüblichen Mietvertrag, sonst könnten Werbungskosten gekürzt werden.
§ 21 Abs. 2 EStG plus § 551 BGB Hoechstbetrag plus BFH IX R 83/00
Lass Mietverträge oder beliebige PDFs per Token-Link unterschreiben. Halveo bettet die Unterschrift und eine Audit-Seite ins PDF ein, sodass die Signatur nachvollziehbar dokumentiert ist.
Einfache elektronische Signatur per pdf-lib mit eingebetteter Audit-Page und Token-Link
Schick Wohnungs-Bewerbern einen Selbstauskunft-Link. Ihre Daten landen strukturiert in Halveo und du machst aus dem passenden Bewerber mit einem Klick einen Mieter.
Selbstauskunft-Token-Flow plus Convert-to-Mieter-Aktion
Erfasse die Kostenpositionen, Halveo teilt sie automatisch nach Wohnfläche auf und berechnet Nachzahlung oder Guthaben pro Wohnung. Die Abrechnung ist in Minuten statt Stunden fertig.
app/admin/nebenkosten mit Wohnflaechen-Verteilung und Saldo-Berechnung pro Einheit
User-Experience
Onboarding, Hilfe, Demo. Damit Halveo benutzbar ist ohne Buchhaltungs-Studium.
Halveo fragt dich beim Einrichten was du hast: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder GbR. Dann legt Halveo Objekt, Gebäude und erste Einheit automatisch an. Du bist in unter 5 Minuten startklar.
Komplexe Themen wie anschaffungsnaher Aufwand, Vermietungsabsicht bei Leerstand oder GbR-Gesellschafter-Verträge werden in Vermieter-Sprache erklärt. Plus: jeder Tooltip hat einen Rechts-Hintergrund-Block mit BFH/BMF-Quelle für deinen Steuerberater.
lib/explainers/concepts.ts mit 8 Konzepten plus BFH/BMF-Source-Snapshots in docs/sources/
Bevor du echte Daten einträgst, kannst du Halveo mit Beispiel-Daten testen. 2 Objekte, 4 Wohnungen, 3 Mietverträge, 5 Belege, 2 Schäden, 3 Fahrten. Lösch sie wieder bevor du echte Werte erfasst, der Demo-Banner erinnert dich daran.
Erfasse Belege unterwegs mit der Handy-Kamera, die Texterkennung läuft direkt im Browser. Halveo ist als PWA für das Smartphone optimiert, ganz ohne App-Store-Installation.
Multi-Eigentum
GbR, Erbengemeinschaft, Mischnutzung. Komplexere Eigentums-Verhältnisse die andere Tools nicht abbilden.
Wenn dein Bruder, deine Schwester oder dein Partner Mit-Eigentümer ist und gleichzeitig eine Wohnung mietet, wird der Mietvertrag nur quotenmäßig steuerlich anerkannt. Halveo bildet das im Feld recognized_share_pct ab und rechnet die Anlage V korrekt.
BFH IX R 83/00 vom 18.05.2004 plus § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO
Wenn du in einem Mehrfamilienhaus selbst wohnst und nebenbei vermietest, kannst du Werbungskosten nur für den vermieteten Teil ansetzen. Halveo rechnet das automatisch nach Quadratmetern aus, nicht nach Anzahl der Wohnungen.
BMF-Schreiben 26.01.2026 Rn. 12 (qm-Methode) plus BFH IX R 14/15
Erbengemeinschaft? Halveo behandelt das gleich wie GbR: jeder Eigentümer bekommt seinen Anteil korrekt zugeordnet, jeder kriegt seine eigene Anlage V Sicht. Du musst nichts manuell aufteilen.
Schema-Identitaet zu GbR nach BFH-Rechtsprechung
Compliance
GoBD, DSGVO, Security. Was bei Steuerprüfung und Audit zählt.
Halveo ist GoBD-konform by-design. Alle 7 BMF-Pflichtpunkte (Vollständigkeit, Richtigkeit, Zeitgerechte Erfassung, Ordnung, Unveränderbarkeit, Nachvollziehbarkeit, Prüfbarkeit) sind durch Code abgedeckt. Steuerberater bekommen einen 1-Pager mit Code-Verweisen je Pflichtpunkt.
BMF-Schreiben 28.11.2019 plus invoice_audit-Tabelle plus anlage_v_snapshots plus ZEILE_SOURCES. Voll-Audit: docs/audit/gobd-konformitaet-stand-2026-05-27.md
Multi-Tenant-Trennung auf 3 Ebenen: RLS-Policies auf jeder Tabelle, Middleware-Role-Check, Cookie-Clear bei Logout plus Membership-Validation. Cross-User-Datenleak ist strukturell unmöglich.
Backlog 14 Security-Sprint mit Layer-1 Logout-Cookie-Löschung plus Layer-2 organization_members-Prüfung
Einmal eingereicht ist eingereicht. Spätere Änderungen erzeugen neuen Snapshot, der alte bleibt. Bei Steuerprüfung kann jeder Stand rekonstruiert werden.
GoBD-Pflichtpunkt 5 plus invoice_hashes plus 10-Jahres-Aufbewahrung nach § 147 AO
Auf Knopfdruck exportiert Halveo alle personenbezogenen Daten als JSON nach Artikel 15 DSGVO und löscht auf Wunsch das Konto mit Profil-Anonymisierung. Belege bleiben wegen § 147 AO erhalten.
Art. 15 und Art. 17 DSGVO, Profil-Anonymisierung mit Beleg-Aufbewahrung nach § 147 AO
Dein Steuerberater bekommt auf Anfrage einen Read-only-Link zu deinen Belegen und Anlage-V-Daten, ohne eigenen Account. Dieses Pilot-Programm ist in Vorbereitung und wird Pro-Kunden zuerst angeboten.
/steuerberater/[token]-Route, Pilot auf Anfrage, Pro-exklusiv
Kostenlose Tools
Öffentliche Rechner und Wissens-Hubs auf halveo.de. Mehrwert ohne Anmeldung.
Kostenfreier AfA-Rechner unter halveo.de für alle Vermieter. Gib Kaufpreis, Baujahr und Grundstücksanteil ein und du bekommst die jährliche Abschreibung und den Restbuchwert, ganz ohne Anmeldung.
§ 7 Abs. 4 EStG Gebäude-AfA-Sätze, öffentliches Tool unter halveo.de/tools/afa-rechner
Halveo matcht KfW-, BAFA- und Finanzamt-Programme zu deinem Objekt und rechnet aus wie sich Förderungen kombinieren lassen. So verschenkst du keine Zuschüsse bei Sanierung und Modernisierung.
KfW-, BAFA- und Finanzamt-Programm-Matching plus Kombi-Kalkulator
Mietspiegel, Rechtslage und zuständige Behörden für mehrere Städte, mit internem Cross-Linking und zentralem Wissens-Hub. So findest du lokale Regeln ohne lange Recherche.
8 Städte-Profile mit Mietspiegel und Behörden-Verweisen, zentraler /wissen-Hub mit OG-Images
Mieter-Tools
Die schlanke Mieter-PWA. Was deine Mieter selbst erledigen, ohne dich zu fragen.
Deine Mieter loggen sich mit E-Mail und Passwort ein und sehen ihren Vertrag, ihre Belege und Dokumente. Kein Papierkram, keine Nachfragen per Telefon. Du gibst frei was sie sehen sollen.
Supabase Auth mit Invite-Token-Onboarding plus RLS-geschuetzte Mieter-Sicht
Deine Mieter sehen den Abfuhrkalender direkt in der App, gespeist aus dem iCal-Feed der Stadt. Am Vorabend gibt es eine Push-Erinnerung, damit die Tonne rechtzeitig rausgestellt wird.
iCal-Feed-Sync pro Stadt plus Web-Push-Erinnerung am Vorabend
4. USPs GEGEN LEXWARE
Wo Halveo Lexware-Style-Tools strukturell ueberlegen ist
Auswahl der Features, die in uspAgainst Lexware adressieren. Keine Lex-Bashing, sondern Architektur-Vergleich.
5. COMPLIANCE PLUS SECURITY
GoBD by-design: 7 von 7 BMF-Pflichtpunkten erfüllt
Quelle: BMF-Schreiben vom 28.11.2019 “Grundsaetze zur ordnungsmaessigen Führung und Aufbewahrung von Büchern, Aufzeichnungen und Unterlagen in elektronischer Form”. Halveo deckt alle 7 Pflichtpunkte by-design ab. Vollstaendiger Code-Audit in der Halveo-App-Doku.
Disclaimer: Diese Konformitäts-Aussage ist Selbst-Einschätzung auf Code-Stand 2026-05-29. Halveo empfiehlt individuelle Prüfung durch Steuerberater oder GoBD-Gutachter. Eine offizielle GoBD-Zertifizierung durch akkreditierte Pruefstelle (z.B. AvT) ist nicht beauftragt.
Security
Halveo folgt einem Defense-in-Depth-Modell: Multi-Tenant-Isolation, RLS-Policies auf DB-Ebene, Service-Account-getrennte OCR-Pipeline, OWASP-Top-10-Hardening. Hosting in Frankfurt (EU). Backups sind versioniert und stuendlich.
Was Halveo bewusst NICHT abdeckt: ELSTER-Direkt-Einreichung (Vermieter reicht per ELSTER-Online ein, Halveo liefert PDF), DATEV-EXTF-Buchungsstapel (Roadmap Q3 2026), ZUGFeRD-strukturierter Empfang (heute OCR-basiert).
6. ROADMAP PLUS VISION
Was kommt
Nächstes Quartal
Echter DATEV-Export mit SKR03-Mapping. Heute liefert Halveo Excel plus Belege-ZIP für Steuerberater. Voll-DATEV ist in Vorbereitung.
Anlage V direkt per ELSTER-Schnittstelle einreichen statt PDF herunterladen und manuell hochladen.
Grafische Übersicht aller AfA-Verläufe mit Source-Tooltips pro Balken. Differenzierung gegen Lexware-Style-Charts ohne Quellenangabe.
Später
Tier-1-Komplettierung mit Auto-Suggest, Heizkosten-Verordnung, Mieter-Versand.
Rechtssicherer Mietvertrag auf Knopfdruck, anwaltlich gepruefte Vorlagen.
Mietzahlungen automatisch zuordnen, Mahnungen erkennen.
Strukturierter Rechnungs-Empfang statt OCR. 100 Prozent korrekte Daten bei B2B-Belegen.
Halveo erkennt Doppelzahlungen, Umsatzsteuer-Fehler, ungewöhnliche Mietsprünge und Leerkostenrisiken proaktiv und benachrichtigt dich täglich.
Mehrjährige Vorausschau mit AfA-Abschreibungspfaden und Darlehens-Restschulden.
Halveo gruppiert wiederkehrende Belege wie Versorger und Versicherungen und warnt bei Ausreißern.
Eigenes Logo und eigene Farben im Mieterportal statt Halveo-Branding, für GbR und kleine Hausverwaltungen.
Netatmo und Shelly per OAuth verbinden, mit Schimmel-Risiko-Frühwarnung auf Wohnungs-Ebene.
Mietverträge und Mieter per CSV oder Excel importieren, für den Umzug von anderen Tools.
Native Apps für iOS und Android mit Push-Benachrichtigungen und Offline-Belegen.
Belege und Buchungen direkt in WISO oder Lexoffice spiegeln.
Klausel-Check, Mieterhöhungs-Spielraum und Risiko-Hinweise per KI.
Öffentliche API um eigene Skripte und Tools an Halveo anzuschließen.
7. KOOPERATIONS-MODELLE
Drei Wege, Halveo in deinen Workflow zu integrieren
Mandanten nutzen Halveo selbst, Anlage V mit Snapshots, Diff-View und Beleg-Audit-Log sind eingebaut. Read-Only-Token-Zugang pro Mandant ist in Vorbereitung, Pilot auf Anfrage. Bis dahin uebergibt der Mandant den Anlage-V-PDF plus Belege-ZIP. Pro-Mandant-Lizenz oder Mandantenpaket nach Absprache.
Du verwaltest fremde Objekte unter deinem Halveo-Account, exportierst pro Mandant einen separaten Anlage-V-PDF plus Belege-ZIP. Mandantenweise Trennung ist über die Multi-Eigentum-Features schon heute möglich. White-Label-Konditionen auf Anfrage.
Direkter Founder-Kontakt für technische Integrationen. Beispiel-Use-Cases: Property-Management-Tools, ERP-Anbieter, Bank-Plattformen mit PSD2-Lizenz. Eine offene API ist nicht Stand heute; Integrationen entstehen heute über bilateralen Kontakt. Sandbox-Zugang auf Anfrage.
8. TEAM PLUS KONTAKT
Solo-Founder, mit Eigentum, in Deutschland
Halveo ist Solo-Founder-Projekt. Ich vermiete selbst, baue Halveo Vollzeit und bin direkter Ansprechpartner für Steuerberater-Partnerschaften und Software- Integrationen. Kein Layer aus Account-Managern, kein Sales-Funnel.
halveo@meyso.deHalveo Whitepaper v1.1.0 · 2026-05-29 · halveo.de/whitepaper