Spekulationssteuer-Rechner Immobilie 2026
Fällt beim Verkauf deiner Immobilie Spekulationssteuer an? Gib Kaufpreis, Verkaufspreis und Datum ein - der Rechner prüft die 10-Jahres-Frist und berechnet den steuerpflichtigen Gewinn.
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Wann fällt Spekulationssteuer bei Immobilien an?
Spekulationssteuer fällt an, wenn du eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufst (§ 23 EStG). Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags.
Wie wird die 10-Jahres-Frist berechnet?
Die Frist beginnt am Tag des notariellen Kaufvertragsabschlusses und endet exakt 10 Jahre später. Maßgeblich sind Kaufvertrag und Verkaufsvertrag, nicht die Grundbucheintragung oder Übergabe.
Was gilt bei selbst genutzten Immobilien?
Ausnahme: Wenn du die Immobilie ausschließlich selbst genutzt hast - im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren (mind. 3 Kalenderjahre) - fällt keine Spekulationssteuer an. Auch bei gebrochenen Jahren (z.B. nur ein Teil des Jahres) kann die Ausnahme greifen.
Was zählt als Gewinn?
Der Gewinn ist der Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Kaufnebenkosten minus Verkaufskosten. Renovierungskosten, die den Wert dauerhaft steigern (Herstellungskosten), können ebenfalls abgezogen werden.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer entspricht deinem persönlichen Einkommensteuersatz auf den Gewinn. Es gibt keinen pauschalen Steuersatz - je nach Einkommen zwischen ca. 14 % und 45 % zuzüglich Solidaritätszuschlag.
Kann ich Renovierungskosten abziehen?
Ja - Aufwendungen, die den Wert der Immobilie erhöhen (Herstellungskosten), mindern den steuerpflichtigen Gewinn. Normale Instandhaltung (Erhaltungsaufwand) wurde dagegen bereits als Werbungskosten abgesetzt und kann nicht nochmals abgezogen werden.
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Quellen
Halveo ersetzt keine Steuerberatung oder Rechtsberatung. Dieser Rechner dient zur ersten Orientierung. Bei konkreten Entscheidungen sprich mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt.