Elementarschadenversicherung: Die Lücke, die dich sechsstellig kosten kann

Nach einem Starkregen steht der Keller deines Mietshauses unter Wasser. Heizung, Elektrik, Wände durchnässt, der Schaden liegt schnell im hohen vierstelligen Bereich, im Extremfall darüber. Du meldest ihn deiner Wohngebäudeversicherung. Und die zahlt: nichts.

Klingt absurd, ist aber der Normalfall. Denn genau diese Schäden deckt eine gewöhnliche Gebäudeversicherung nicht ab. Die Lücke schließt nur ein Zusatzbaustein, den nicht einmal die Hälfte aller Eigentümer hat. Dabei wird er gerade zur wichtigsten Ergänzung für Vermieter.

Was deine Gebäudeversicherung NICHT zahlt

Eine normale Wohngebäudeversicherung deckt drei Gefahren: Feuer, Leitungswasser und Sturm samt Hagel. Brennt es, platzt ein Rohr in der Wand oder deckt der Sturm das Dach ab, bist du versichert.

Nicht abgedeckt sind dagegen die sogenannten Elementarschäden. Dazu zählen Überschwemmung, Starkregen, Rückstau aus der Kanalisation, Erdrutsch, Erdsenkung, Schneedruck und Lawinen. Und das sind genau die Ereignisse, die durch den Klimawandel zunehmen. Ein voll gelaufener Keller nach Starkregen fällt nicht unter "Leitungswasser". Er fällt unter Elementar, und dafür brauchst du eine eigene Absicherung.

Was der Elementarschutz abdeckt

Elementarschutz ist kein eigenständiges Produkt, sondern ein Zusatzbaustein zu deiner Wohngebäudeversicherung, oft "Weitere Naturgefahren" genannt. Ist er eingeschlossen, zahlt die Versicherung auch bei Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Erdrutsch und Schneedruck. Bei einem durchnässten Keller also die Trocknung, die Sanierung von Wänden und Estrich, den Austausch der beschädigten Haustechnik.

Ein wichtiges Detail: Für den Schutz bei Rückstau verlangen viele Versicherer eine funktionierende Rückstausicherung im Keller. Ohne die kann die Leistung gekürzt werden oder ganz entfallen. Das solltest du vor dem Abschluss klären.

"Ich wohn doch nicht am Fluss"

Der häufigste Denkfehler. Überschwemmung durch einen über die Ufer tretenden Fluss ist nur ein Teil des Risikos. Starkregen kann dich überall treffen, auch auf dem Hügel und weit weg vom nächsten Gewässer. Wenn die Kanalisation die Wassermassen nicht mehr fasst, drückt es zurück in die Keller. Das passiert in Innenstädten genauso wie auf dem Land.

Die Versicherer teilen Adressen in vier Risikozonen ein, die sogenannten ZÜRS-Zonen, von sehr geringer bis hoher Hochwassergefahr. In welcher Zone dein Objekt liegt, kannst du kostenlos prüfen: Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft bietet dafür den Hochwasser-Check an, adressgenau und unterschieden nach Flusshochwasser und Starkregen. Ein guter erster Schritt, bevor du eine Police abschließt.

Kommt die Pflicht?

Kurz gesagt: geplant ja, beschlossen nein (Stand 2026). Der Hintergrund: 99 Prozent der Wohngebäude in Deutschland haben eine Wohngebäudeversicherung, aber nicht einmal die Hälfte ist zusätzlich gegen Elementarschäden abgesichert. Springt der Staat nach jeder Katastrophe mit Nothilfen ein, zahlt am Ende die Allgemeinheit.

Deshalb sieht der Koalitionsvertrag von 2025 eine Reform vor: Neue Wohngebäudeversicherungen sollen künftig nur noch mit Elementarschutz angeboten werden, bestehende Verträge zu einem Stichtag automatisch erweitert werden. Geprüft wird ein Opt-Out, bei dem du den Schutz aktiv abwählen könntest, dann aber vermutlich auf staatliche Hilfe im Schadensfall verzichtest. Ein konkretes Gesetz ist noch nicht in Kraft, der Prozess läuft.

Für dich heißt das zweierlei. Erstens: Warten lohnt nicht, denn bis zur Pflicht trägst du das Risiko selbst. Zweitens: Wer jetzt freiwillig abschließt, kann Versicherer, Tarif und Selbstbehalt noch frei wählen und sichert sich oft bessere Konditionen als bei einer späteren Zwangsumstellung. Banken verlangen den Nachweis bei einer Finanzierung ohnehin zunehmend.

Was es kostet

Die gute Nachricht: In normaler Risikolage ist der Elementarschutz günstig. Als grobe Orientierung liegt der Zusatz für ein normales Wohngebäude oft zwischen 60 und 300 Euro im Jahr. In ausgewiesenen Hochrisikozonen, etwa direkt am Fluss, kann es deutlich teurer werden oder der Versicherer lehnt ab. Gemessen an einem möglichen Totalschaden ist das für die allermeisten Objekte einer der sinnvollsten Beiträge überhaupt.

Wer zahlt am Ende?

Auch hier gilt die Halveo-Logik aus dem großen Versicherungs-Überblick für Vermieter: Der Elementarschutz gehört als "sonstige Elementarschäden" zu den umlagefähigen Versicherungen nach § 2 Nr. 13 BetrKV. Ist die Umlage im Mietvertrag vereinbart, kannst du den Beitrag über die Nebenkostenabrechnung an deine Mieter weitergeben. Wie das sauber läuft, steht im Guide zur Nebenkostenabrechnung. Und absetzbar ist der Beitrag als Werbungskosten in der Anlage V ohnehin.

Neben dem Elementarschutz ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht die zweite Police, die im Ernstfall dein Vermögen rettet. Die eine schützt das Gebäude, die andere dich vor Ansprüchen Dritter.

Papierkram, der sich selbst erledigt

Police prüfen, abschließen, jedes Jahr korrekt umlegen und absetzen: Das ist der Teil, den Halveo dir abnimmt. Du scannst den Versicherungsbeleg einmal ab, die KI ordnet ihn dem richtigen Objekt zu, und der Beitrag landet automatisch in der Nebenkostenabrechnung und in der Anlage V. Du entscheidest über den Schutz, den Rest macht Halveo.

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Quellen

• § 2 BetrKV - Aufstellung der Betriebskosten - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 9 EStG - Werbungskosten - Gesetze im Internet (BMJ)
• Hochwasser-Check - Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV)

Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an deinen Steuerberater oder Anwalt.