Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Die Police, die dein Privatvermögen schützt

Ein Passant rutscht auf dem nicht geräumten Gehweg vor deinem Mietshaus und bricht sich die Hüfte. Ein Dachziegel löst sich und trifft ein parkendes Auto. Jemand stürzt im schlecht beleuchteten Treppenhaus. In allen drei Fällen haftest du. Als Eigentümer. Mit deinem gesamten Privatvermögen. Und deine private Haftpflicht zahlt keinen Cent davon.

Genau diese Lücke schließt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Sie ist die am meisten unterschätzte Vermieter-Versicherung und nach der Wohngebäudeversicherung die wichtigste.

Warum deine Privathaftpflicht hier aussteigt

Der teuerste Irrtum lautet: "Ich hab doch eine Haftpflicht." Stimmt, aber die private Haftpflicht deckt dein privates Leben, nicht dein Vermietungsgeschäft. Sobald du eine Immobilie vermietest, die du nicht selbst bewohnst, ist dieses Risiko dort ausgeschlossen. Du brauchst eine eigene Police für das Objekt.

Eine typische Ausnahme: Vermietest du eine Einliegerwohnung in deinem selbst bewohnten Haus, ist das bei manchen Privathaftpflicht-Tarifen mitversichert. Verlass dich aber nicht darauf, das steht im Kleingedruckten. Sobald es um ein separates Mietobjekt oder ein Mehrfamilienhaus geht, führt an der eigenen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht kein Weg vorbei.

Was die Verkehrssicherungspflicht von dir verlangt

Warum haftest du überhaupt so weitreichend? Weil dich als Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht trifft. Sie leitet sich aus § 823 BGB ab und bedeutet: Du musst dafür sorgen, dass von deinem Haus und Grundstück keine Gefahr für andere ausgeht. Dazu kommt die Instandhaltungspflicht, also Mängel zügig zu beheben.

Konkret heißt das: Gehweg räumen und streuen, lockere Dachziegel sichern, das Treppenhaus beleuchten, ein kaputtes Geländer reparieren. Kommt jemand zu Schaden, weil du eine dieser Pflichten verletzt hast, bist du dran.

Ein Punkt, an dem sich viele verrechnen: Du kannst die Pflicht teilweise übertragen. Per Mietvertrag darf zum Beispiel der Mieter den Winterdienst übernehmen. Das nimmt dir die Arbeit ab, aber nicht die Haftung. Räumt der Mieter nicht und ein Passant stürzt, kann trotzdem der Eigentümer belangt werden. Genau hier greift die Police.

Was sie wirklich zahlt

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht übernimmt Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die Dritten durch dein Grundstück oder Gebäude entstehen. Behandlungskosten, Schmerzensgeld, Verdienstausfall, im schlimmsten Fall eine lebenslange Rente. Bei einem schweren Personenschaden reden wir schnell über sechs- oder siebenstellige Summen.

Ein zweiter Nutzen wird oft übersehen: der passive Rechtsschutz. Nicht jeder, der auf deinem Grundstück stürzt, hat auch Anspruch. Die Versicherung prüft, ob eine Forderung überhaupt berechtigt ist, wehrt unberechtigte Ansprüche ab und trägt notfalls die Gerichtskosten. Du musst dich also nicht selbst mit jedem Anspruchsteller herumschlagen.

Worauf du beim Abschluss achtest

Vier Dinge entscheiden über eine gute Police.

Deckungssumme hoch ansetzen. Fachleute empfehlen meist mindestens 3 bis 5 Millionen Euro. Der Grund: Personenschäden können enorm teuer werden, und eine höhere Summe kostet fast nichts extra. An dieser Stelle zu sparen ist der falsche Hebel.

Ein Objekt, eine Police. Die Versicherung gilt in der Regel nur für den genannten Versicherungsort. Gehören dir Wohnungen in vier verschiedenen Häusern, brauchst du grundsätzlich vier Policen. Alle Wohnungen innerhalb eines Hauses sind dagegen über eine Police abgedeckt. Manche Anbieter bündeln mehrere Objekte in einem Vertrag, das kann Verwaltung und Beitrag sparen.

Photovoltaik mitdenken. Hast du eine Solaranlage auf dem Dach, prüf, ob die Verkehrssicherungspflicht dafür eingeschlossen ist. Bei vielen Tarifen ist das inzwischen Standard, aber nicht bei allen.

Ausschlüsse kennen. Nicht gedeckt sind typischerweise vorsätzlich verursachte Schäden, Schäden am eigenen Gebäude selbst (dafür ist die Wohngebäudeversicherung da, gegen Naturgefahren der Elementarschutz) und allmählich entstehende Schäden durch Witterung. Auch Schäden, die ein mit dir im Haus lebender Angehöriger erleidet, sind meist ausgeschlossen.

Übrigens: Baust oder sanierst du gerade, ist die Bauphase ein eigenes Risiko. Dafür gibt es die Bauherrenhaftpflicht, die zeitlich begrenzt greift.

Wer zahlt am Ende?

Die gute Nachricht zum Schluss: Diese Police kostet dich unterm Strich wenig. Sie gehört zu den umlagefähigen Versicherungen nach § 2 Nr. 13 BetrKV. Heißt, du kannst den Beitrag über die Nebenkostenabrechnung an deine Mieter weitergeben, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Und absetzbar ist er als Werbungskosten in der Anlage V ohnehin.

Wie umlagefähig und absetzbar genau zusammenspielen, steht im großen Versicherungs-Überblick für Vermieter. Die Details zur Umlage findest du im Guide zur Nebenkostenabrechnung, die absetzbaren Posten in der Werbungskosten-Liste für die Anlage V.

Preislich liegt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für ein normales Wohnhaus oft unter 100 Euro im Jahr. Für den Schutz, den sie bietet, ist das einer der besten Deals im ganzen Vermieter-Alltag.

Papierkram, der sich selbst erledigt

Die Police abzuschließen ist das eine. Sie jedes Jahr korrekt umzulegen und abzusetzen das andere. Mit Halveo scannst du den Versicherungsbeleg einmal ab, die KI ordnet ihn dem richtigen Objekt zu, und der Beitrag landet automatisch in der Nebenkostenabrechnung und in der Anlage V. Du kümmerst dich um den Schutz, den Rest macht Halveo.

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Quellen

• § 823 BGB - Schadensersatzpflicht - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 2 BetrKV - Aufstellung der Betriebskosten - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 9 EStG - Werbungskosten - Gesetze im Internet (BMJ)

Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an deinen Steuerberater oder Anwalt.