Welche Versicherungen braucht ein Vermieter wirklich?

Als Vermieter wirst du mit Angeboten zugeschüttet. Gebäude, Haftpflicht, Rechtsschutz, Mietausfall, Glas, Elementar. Die Wahrheit ist: Du brauchst nicht alles. Du brauchst die richtigen. Und bei fast jeder stellt sich die gleiche zweite Frage, die kaum ein Ratgeber sauber beantwortet: Wer zahlt am Ende eigentlich, du oder dein Mieter?

Dieser Guide sortiert das. Erst die Policen, die wirklich zählen. Dann die eine Unterscheidung, die dir bares Geld spart.

Zwei Fragen entscheiden alles

Bevor du irgendeine Police abschließt, denk in zwei Spalten:

Umlagefähig? Darfst du den Beitrag über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergeben? Das regelt § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Umlagefähig sind die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, namentlich die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung und die Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug. Wichtig: Umlegen darfst du nur, wenn im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart ist. Ein Verweis auf die BetrKV genügt dafür meist.

Absetzbar? Kannst du den Beitrag als Werbungskosten in der Anlage V von deinen Mieteinnahmen abziehen? Bei einer vermieteten Immobilie gilt: Fast alle Versicherungen rund ums Objekt sind absetzbar. Welche Ausgaben sonst noch dazugehören, zeigt die Übersicht der oft vergessenen Werbungskosten.

Der clevere Teil: Beide Spalten schließen sich nicht aus. Legst du eine Versicherung um, zählt der Beitrag als Werbungskosten, die Erstattung vom Mieter als Einnahme. Steuerlich hebt sich das auf, ein durchlaufender Posten. Legst du sie nicht um, bleibt sie eine reine Ausgabe, die deine Steuerlast senkt. So oder so ist der Beitrag entweder auf den Mieter umgelegt oder steuerlich absetzbar. Du entscheidest nur, wer die Kasse führt.

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Die Basis: Wohngebäudeversicherung

Keine gesetzliche Pflicht, aber in der Praxis alternativlos. Und finanzierst du über eine Bank, verlangt die sie ohnehin. Sie deckt die Substanz deines Gebäudes: Feuer, Blitz, Explosion, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Brennt das Haus oder platzt ein Rohr in der Wand, zahlt sie Reparatur oder im Extremfall den Wiederaufbau. Ohne sie stemmst du einen Totalschaden aus eigener Tasche.

Umlagefähig: ja. Absetzbar: ja, als Werbungskosten in der Anlage V. Das gilt genau deshalb, weil das Gebäude vermietet ist. Bei einem selbst bewohnten Haus wäre die gleiche Police steuerlich privat und damit nicht absetzbar.

Fast Pflicht 2026: Elementarschutz

Hier liegt die Lücke, die viele übersehen. Eine normale Wohngebäudeversicherung zahlt bei Sturm und Hagel, aber nicht bei Überschwemmung, Starkregen, Rückstau aus der Kanalisation, Erdrutsch oder Schneedruck. Genau diese Schäden nehmen zu. Und ein voll gelaufener Keller kann fünfstellig werden.

Der Schutz kommt als Zusatzbaustein zur Gebäudeversicherung, oft "Weitere Naturgefahren" genannt. Trotzdem ist nur etwa die Hälfte der Wohngebäude in Deutschland abgesichert. Politisch ist eine Pflicht auf dem Weg: Der Koalitionsvertrag sieht vor, dass neue Wohngebäudeversicherungen den Elementarschutz künftig enthalten und Bestandsverträge nachgerüstet werden, voraussichtlich mit einem Opt-Out. Beschlossen ist es noch nicht. Wer wartet, trägt das Risiko so lange selbst. Mehr dazu im Detailartikel zum Elementarschutz.

Umlagefähig: ja, als "sonstige Elementarschäden" im Sinne des § 2 Nr. 13 BetrKV, wenn im Mietvertrag vereinbart. Absetzbar: ja. In normalen Risikolagen kostet der Zusatz grob 60 bis 300 Euro im Jahr, ein sehr günstiger Schutz gegen einen möglichen Totalschaden.

Der Existenzschutz: Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Die wird am häufigsten unterschätzt und ist trotzdem existenziell. Als Eigentümer trägst du die Verkehrssicherungspflicht. Du musst dafür sorgen, dass von deinem Haus und Grundstück keine Gefahr für andere ausgeht. Rutscht jemand auf dem nicht gestreuten Gehweg aus, löst sich ein Dachziegel und trifft ein Auto, stürzt ein Besucher im dunklen Treppenhaus, haftest du. Bei Personenschäden können die Forderungen schnell in die Millionen gehen, und du haftest mit deinem gesamten Privatvermögen (§ 823 BGB).

Der entscheidende Punkt: Deine private Haftpflicht deckt das nicht. Sobald du vermietest, brauchst du eine eigene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Einzige typische Ausnahme ist eine vermietete Einliegerwohnung im selbst bewohnten Haus, die manche Privathaftpflicht mit einschließt. Prüf deinen Vertrag.

Und du kannst die Pflicht zwar teilweise übertragen, etwa den Winterdienst per Mietvertrag auf die Mieter. Die Haftung bleibt aber bei dir. Genau das fängt diese Police ab. Sie prüft außerdem, ob eine Forderung überhaupt berechtigt ist, und wehrt unberechtigte Ansprüche ab. Mehr dazu im ausführlichen Artikel zur Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Umlagefähig: ja. Absetzbar: ja. Sie kostet oft unter 100 Euro im Jahr, die Deckungssumme sollte trotzdem hoch sein, meist werden mindestens 3 bis 5 Millionen Euro empfohlen. Kaum eine Versicherung bietet so viel Schutz pro Euro.

Der Nervenschutz: Vermieter-Rechtsschutz

Das deutsche Mietrecht ist mieterfreundlich. Streit um Kündigung, Mieterhöhung, ausstehende Miete oder eine strittige Nebenkostenabrechnung landet schnell vor Gericht, und Anwalts- und Gerichtskosten summieren sich. Ein spezieller Vermieter-Rechtsschutz übernimmt diese Kosten. Für viele Vermieter ist er nach der Gebäude- und der Haftpflichtversicherung die dritte wichtige Police.

Achtung, hier kippt die Logik: Rechtsschutz ist nicht umlagefähig. Du zahlst ihn selbst. Dafür ist er in voller Höhe als Werbungskosten in der Anlage V absetzbar. Ein Detail für die Steuer: Steckt der Vermieter-Rechtsschutz in einem Kombipaket mit Privat- oder Verkehrsrechtsschutz, erkennt das Finanzamt nur den Vermieteranteil an. Der muss dann sauber aufgeschlüsselt sein.

Optional: Mietausfall

Wichtig zu wissen: Der Rechtsschutz zahlt die Anwaltskosten, aber nicht die fehlende Miete. Wenn ein Mieter monatelang nicht zahlt oder als Mietnomade auszieht, deckt das eine separate Mietausfallversicherung (oft Mietnomadenversicherung genannt). Für Vermieter, deren Finanzierung stark an den monatlichen Mieteinnahmen hängt, kann das der Puffer sein, der eine Zahlungslücke verhindert. Für viele andere ist sie verzichtbar. Eine Einzelfallentscheidung.

Umlagefähig: nein, sie schützt allein dein wirtschaftliches Interesse. Absetzbar: ja, voll als Werbungskosten.

Nicht deine Sache: Hausrat

Die Hausratversicherung deckt bewegliches Eigentum: Möbel, Kleidung, Elektrogeräte. Bei einer normal vermieteten Wohnung ist das Sache des Mieters, nicht deine. Deine Gebäudeversicherung deckt nur die feste Substanz. Eine eigene Hausratversicherung brauchst du nur, wenn du möbliert vermietest und dein Inventar schützen willst. Diese ist übrigens nicht als Werbungskosten absetzbar, ebenso wenig wie eine Risikolebensversicherung.

Umlagefähig oder absetzbar? Die Übersicht

Kurzformel: Was das Gebäude schützt, legst du meist um. Was dein wirtschaftliches Interesse schützt, trägst du selbst, setzt es aber ab. Für die Umlage der Gebäudeversicherungen hilft dir die kostenlose Nebenkostenabrechnung-Vorlage, die die umlagefähigen Kosten sauber auf die Mieter verteilt.

Der Halveo-Dreh: Papierkram, der sich selbst erledigt

So richtig zahlt sich die Unterscheidung erst aus, wenn sie nicht jedes Jahr in deinem Kopf hängen bleibt. Genau da kommt Halveo ins Spiel. Du scannst die Versicherungspolice mit dem Handy, die KI erkennt sie und ordnet sie dem richtigen Objekt zu. Die umlagefähigen Beiträge landen automatisch an der richtigen Stelle deiner Nebenkostenabrechnung. Die absetzbaren wandern in die Anlage V. Und wenn du magst, teilst du alles per Steuerberater-Link mühelos mit deiner Kanzlei.

Du entscheidest, welche Police sinnvoll ist. Die Zuordnung, die Umlage und die Steuer erledigt Halveo.

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Quellen

• § 2 BetrKV - Aufstellung der Betriebskosten - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 823 BGB - Schadensersatzpflicht - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 9 EStG - Werbungskosten - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 21 EStG - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - Gesetze im Internet (BMJ)

Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an deinen Steuerberater oder Anwalt.