Mietkaution: Höhe, Anlage und Rückzahlung, was Vermieter wirklich dürfen

Die Kaution ist deine Sicherheit als Vermieter. Aber sie ist auch eines der am strengsten regulierten Themen im Mietrecht, und einer der häufigsten Streitpunkte vor den Mietgerichten. Der Grund: Viele Vermieter behandeln die Kaution wie ihr eigenes Geld. Ist sie aber nicht. Sie gehört dem Mieter, du verwaltest sie nur treuhänderisch.

Wenn du drei Dinge richtig machst, gibt es keinen Streit: die Kaution korrekt verlangen, sauber anlegen und am Ende fristgerecht abrechnen. Genau diese drei Phasen gehen wir durch.

Phase 1: Wie viel darfst du verlangen?

Zuerst das Wichtigste: Eine Kaution ist keine Pflicht. Du kannst sie nur verlangen, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist. Steht dort nichts, schuldet dir der Mieter auch keine.

Ist sie vereinbart, zieht § 551 BGB eine klare Grenze. Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen, also drei Monatsmieten ohne Betriebskosten und ohne Heizkostenvorauszahlung. Bei einer Kaltmiete von 800 Euro sind das maximal 2.400 Euro. Vereinbarst du mehr, ist die Forderung insoweit unwirksam, und der Mieter kann den überzahlten Teil zurückfordern. Diese Grenze gilt nur für Wohnraum. Bei Gewerbe kannst du frei verhandeln.

Und noch ein Recht, das viele Vermieter überrascht: Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen in den Folgemonaten. Eine Klausel, die die sofortige Zahlung der vollen Summe verlangt, ist unwirksam. Du kannst die Ratenzahlung nicht ausschließen.

Phase 2: Wie musst du sie anlegen?

Hier machen die meisten Fehler. Eine Barkaution darfst du nicht auf dein normales Konto legen und laufen lassen. § 551 Abs. 3 BGB verlangt das sogenannte Trennungsgebot: Die Kaution muss getrennt von deinem eigenen Vermögen angelegt werden, klassisch auf einem separaten Kautionskonto zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.

Der Sinn dahinter ist Insolvenzschutz. Legst du die Kaution getrennt an und gerätst später in eine finanzielle Schieflage, ist das Geld des Mieters geschützt und fällt nicht in deine Insolvenzmasse. Vermischst du es mit deinem Vermögen, verletzt du eine Kernpflicht.

Die Zinsen stehen übrigens dem Mieter zu, nicht dir. Sie erhöhen die Sicherheit und werden am Ende mit ausgezahlt. Statt des klassischen Sparkontos könnt ihr auch etwas anderes vereinbaren, etwa ein Tagesgeldkonto oder eine Mietkautionsbürgschaft, bei der ein Versicherer bürgt und gar kein Geld hinterlegt wird. Eine Ausnahme von der Verzinsungspflicht gilt nur für Wohnheime für Studenten und Jugendliche.

Phase 3: Wann und wie zahlst du zurück?

Beim Auszug musst du die Kaution nicht sofort herausgeben. Das BGB nennt keine feste Frist, aber die Rechtsprechung gesteht dir eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist zu. In der Regel gelten drei bis sechs Monate ab Wohnungsübergabe als angemessen. In dieser Zeit prüfst du, ob noch offene Forderungen bestehen.

Einbehalten darfst du aber nur, was berechtigt und belegbar ist. Pauschale Abzüge halten vor Gericht nicht. Was du im Detail abziehen darfst, was nicht und wie du sauber abrechnest, steht im Artikel zum Kaution einbehalten und abrechnen. Diese Übersicht trennt die Fälle:

Ein wichtiger Sonderfall ist die Nebenkostenabrechnung. Läuft der Abrechnungszeitraum beim Auszug noch, darfst du einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten, bis die Abrechnung vorliegt. Aber nur einen Teil, nicht die ganze Summe vorsorglich, und orientiert an der zu erwartenden Nachzahlung aus den Vorjahren. Wie das mit den Fristen zusammenspielt, steht im Guide zur Nebenkostenabrechnung.

Zwei Fristen solltest du dir merken. Schadensersatzansprüche wegen Schäden an der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB). Du musst Schäden also zügig geltend machen. Und der Rückzahlungsanspruch des Mieters verjährt erst nach drei Jahren.

Der häufigste Streit: Abnutzung oder Schaden?

Das ist der Punkt, an dem die meisten Kautionsstreitigkeiten hängen. Der Maßstab steht in § 538 BGB: Veränderungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten. Normale Abnutzung ist mit der Miete abgegolten.

Vergilbte Wände nach Jahren, kleine Kratzer im Laminat, übliche Gebrauchsspuren im Bad: alles normale Abnutzung, kein Abzug. Brandlöcher im Teppich, Löcher in Türen, tiefe Kratzer im Parkett, mutwillige Beschädigungen: das sind ersatzpflichtige Schäden.

Und jetzt der entscheidende Praxispunkt: Beweisen musst du den Schaden. Wenn du nicht dokumentieren kannst, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde, stehst du im Streit mit leeren Händen da. Das rechtssichere Beweismittel dafür ist das Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug. Es wird von Gerichten regelmäßig als Beleg herangezogen. Ohne Protokoll wird jeder Einbehalt für Schäden zum Glücksspiel. Mit unserem kostenlosen Übergabeprotokoll-Generator erstellst du in wenigen Minuten ein sauberes PDF, das im Zweifel genau diesen Beweis liefert.

Übrigens: Verkaufst du die vermietete Wohnung, geht die Pflicht zur Kautionsrückzahlung auf den Käufer über (§ 566a BGB), und zwar auch dann, wenn er die Kaution nie erhalten hat. Ein Punkt, der bei jedem Verkauf sauber geregelt gehören sollte.

Papierkram, der sich selbst erledigt

Betrag, Konto, Zinsen, Rückzahlungsfrist, Übergabeprotokoll: Die Kaution zieht über die ganze Mietdauer kleine Aufgaben nach sich, die man leicht aus den Augen verliert. Halveo hält sie an einem Ort, beim richtigen Objekt und beim richtigen Mieter. Kein Aktenordner, kein verlorener Beleg, keine verpasste Frist. Und wenn du gerade erst vermietest, findest du die Kaution als einen von vielen Punkten in unserer Checkliste zur Erstvermietung.

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Quellen

• § 551 BGB - Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 538 BGB - Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 548 BGB - Verjährung der Ersatzansprüche - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 566a BGB - Mietsicherheit bei Eigentumswechsel - Gesetze im Internet (BMJ)

Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an deinen Steuerberater oder Anwalt.