AfA in Anlage V eintragen: Zeile 33 für Vermieter 2026

Die AfA ist für die meisten privaten Vermieter der größte Posten der Anlage V. Trotzdem trägst du sie in nur einer einzigen Zeile ein: Zeile 33. Klingt simpel, ist aber genau dort der häufigste Fehlerpunkt in der Steuererklärung von Kleinvermietern. Dieser Artikel zeigt dir konkret, welcher Betrag in Zeile 33 gehört, welcher Prozentsatz für dein Objekt gilt und wie du häufige Stolperfallen vermeidest.

Eine vollständige Übersicht zur Anlage V findest du in unserem Hauptartikel. Hier konzentrieren wir uns nur auf die AfA-Eintragung.

Was bedeutet AfA in der Anlage V?

AfA steht für "Absetzung für Abnutzung". Steuerlich heißt das: Du darfst den Wert deines Vermietungsobjekts über mehrere Jahre verteilt als Werbungskosten absetzen, weil das Gebäude über die Zeit an Wert verliert. Wichtig: Die AfA gilt nur für das Gebäude, nicht für das Grundstück. Das Grundstück verliert nicht an Wert und ist deshalb von der Abschreibung ausgenommen.

Konkret rechnest du jedes Jahr einen festen Prozentsatz des Gebäudewerts als Werbungskosten ab. Bei einer typischen Eigentumswohnung mit Baujahr 1990 sind das zum Beispiel 2 Prozent pro Jahr, über 50 Jahre verteilt. Du bekommst also über fünf Jahrzehnte den vollen Gebäudewert steuerlich angerechnet, auch wenn du keinen Cent ausgegeben hast. Das ist der wichtigste steuerliche Vorteil der Vermietung überhaupt.

Die AfA ist eine reine Buchposition. Sie kostet dich kein Geld. Trotzdem reduziert sie deine zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent sparst du pro 1.000 Euro AfA 420 Euro tatsächlich gezahlte Einkommensteuer. Wer die AfA nicht oder falsch einträgt, verschenkt also bares Geld.

Zeile 33: Wo trage ich die AfA ein?

In der Anlage V findest du die AfA in Zeile 33 unter den "Werbungskosten". Die offizielle Bezeichnung lautet "Absetzung für Abnutzung (AfA) für Gebäude". Du trägst dort den Jahresbetrag in Euro ein, ohne Cent. Bei einer typischen Wohnung mit 200.000 Euro Gebäudewert und 2 Prozent AfA sind das 4.000 Euro pro Jahr.

Die lineare oder degressive Gebäude-AfA gehört in Zeile 33. Andere Posten stehen an eigener Stelle im Werbungskosten-Teil der Anlage V: die Sonderabschreibung nach § 7b EStG und die Schuldzinsen haben jeweils eine eigene Zeile, ebenso der Erhaltungsaufwand und die AfA für selbständige Einbauten.

Wenn du also für dein Objekt sowohl die normale lineare AfA ansetzt als auch eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG, gehören beide Beträge in unterschiedliche Zeilen. Eine Verwechslung kann zu Rückfragen vom Finanzamt führen.

Übrigens: Die genaue Zeilennummer kann sich in zukünftigen Steuerjahren leicht verschieben, wenn das BMF das Formular umbaut. Die genannte Zeilennummer bezieht sich auf die Anlage V für das Steuerjahr 2025, abzugeben in 2026.

Welche Prozentsätze gelten 2026?

Der AfA-Satz hängt vom Baujahr deines Gebäudes ab. Drei Varianten sind 2026 relevant:

Lineare AfA mit 2 Prozent (Baujahr 1925 bis 2022)

Die klassische lineare AfA: Du setzt jedes Jahr 2 Prozent des Gebäudewerts ab. Über 50 Jahre wird das Gebäude komplett abgeschrieben. Diese Regelung gilt für alle Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden und vor dem 1. Januar 2023. Das ist die häufigste Variante für Bestandsobjekte und Altbauten.

Lineare AfA mit 2,5 Prozent (Baujahr vor 1925)

Für sehr alte Gebäude, die vor 1925 gebaut wurden, gelten 2,5 Prozent linear über 40 Jahre. Das betrifft Altbauten in historischen Innenstädten und Gründerzeit-Häuser. Wenn du eine Altbauwohnung in einem solchen Gebäude vermietest, prüfe das Baujahr im Grundbuch oder beim Bauamt.

Lineare AfA mit 3 Prozent (Baujahr ab 2023)

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurde der AfA-Satz für neu gebaute Wohngebäude angehoben. Für Objekte mit Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023 gelten 3 Prozent linear, also Abschreibung über rund 33 Jahre statt 50. Das ist ein erheblicher Vorteil für Käufer von Neubau-Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern. Bei einem Gebäudewert von 250.000 Euro sind das 7.500 Euro pro Jahr statt 5.000 Euro.

Degressive AfA (Sonderfall, Anschaffung oder Baubeginn von Oktober 2023 bis September 2029)

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde zusätzlich eine degressive Gebäude-AfA eingeführt: 5 Prozent vom Restwert pro Jahr für Wohngebäude, deren Bauantrag oder Anschaffung zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erfolgt. Die degressive AfA ist optional, kein Muss. In den ersten Jahren bringt sie mehr Abschreibung als die lineare Variante, ab Jahr 10 dreht es sich um. Wer die degressive Variante wählt, kann auch zur linearen AfA wechseln, aber nicht zurück.

Welche Variante für dich am besten passt, hängt von deiner Haltedauer und deinem persönlichen Steuersatz ab. Für viele Kleinvermieter mit langfristigem Buy-and-Hold-Ansatz ist die lineare AfA die einfachere und stabilere Wahl.

Sonderabschreibung § 7b EStG (Neubau)

Zusätzlich zur normalen AfA gibt es für neu gebauten Mietwohnungsbau eine Sonder-AfA von 5 Prozent pro Jahr für vier Jahre, gekoppelt an eine Baukostenobergrenze und einen Energiestandard. Wenn dein Objekt unter die Förderkriterien fällt und du mindestens zehn Jahre vermietest, kannst du in den ersten vier Jahren zusätzlich zur linearen AfA insgesamt 20 Prozent ansetzen. Das Ergebnis: In Jahr eins bis vier hast du 8 Prozent (3 + 5) statt 3 Prozent Abschreibung.

Berechnungsbeispiel: Eigentumswohnung 250.000 EUR Kaufpreis

Anna kauft eine Eigentumswohnung in Münster für 250.000 Euro. Baujahr 2005, linear mit 2 Prozent. Wie hoch ist ihre AfA pro Jahr?

Schritt 1: Grundstücksanteil bestimmen. Die AfA gilt nur für das Gebäude. Bei einer Eigentumswohnung musst du den Grundstücksanteil vom Kaufpreis abziehen. Die typische Aufteilung liegt in städtischen Lagen bei 20 bis 25 Prozent für das Grundstück. In Toplagen wie München-Innenstadt kann der Grundstücksanteil auch 40 Prozent erreichen. Das BMF stellt eine "Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück" als Excel-Tool zur Verfügung. Annas Notar hat im Kaufvertrag 20 Prozent als Grundstücksanteil ausgewiesen.

Gebäudewert: 250.000 × 0,80 = 200.000 Euro

Schritt 2: Anschaffungsnebenkosten anteilig zuordnen. Notar, Grunderwerbsteuer, Makler und Grundbuchgebühren werden anteilig auf Gebäude und Grundstück verteilt. Bei Anna waren das insgesamt 27.500 Euro Nebenkosten (ca. 11 Prozent). Davon entfallen 80 Prozent auf das Gebäude: 22.000 Euro.

Abschreibungsbasis: 200.000 + 22.000 = 222.000 Euro

Schritt 3: Jahres-AfA berechnen.

222.000 × 0,02 = 4.440 Euro pro Jahr

Schritt 4: Erstes Jahr anteilig. Anna hat die Wohnung im Mai 2025 gekauft. Im Anschaffungsjahr gilt die Monatsregel: AfA beginnt im Anschaffungsmonat und wird anteilig berechnet. Mai bis Dezember sind 8 Monate.

Erste AfA: 4.440 × 8 / 12 = 2.960 Euro

Anna trägt für das Steuerjahr 2025 also 2.960 Euro in Zeile 33 ein. Ab 2026 sind es jährlich 4.440 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent spart sie pro Jahr 1.864 Euro Einkommensteuer durch die AfA - über 50 Jahre ergibt das knapp 100.000 Euro Steuerersparnis.

Falls du keine Lust auf Handarbeit hast: Den kompletten Jahresbetrag rechnest du in unserem AfA-Rechner in unter 30 Sekunden aus. Einfach Kaufpreis, Grundstücksanteil, Baujahr und Anschaffungsmonat eintragen.

Häufige Fehler bei der AfA-Eintragung

In der Praxis sehen wir bei Steuerberater-Onboardings immer wieder die gleichen sieben Fehler:

1. Grundstücksanteil vergessen. Wer den vollen Kaufpreis als Abschreibungsbasis nimmt, schreibt zu viel ab und riskiert Rückfragen vom Finanzamt. Im schlimmsten Fall gibt es eine Korrektur über mehrere Jahre rückwirkend mit Nachzahlung plus Zinsen.

2. Falsches Baujahr. Bei Sanierungen kann sich das relevante Baujahr verschieben (Stichwort "wirtschaftliche Neuherstellung"). Schau ins Grundbuch und nicht ins Bauchgefühl.

3. Anschaffungsnebenkosten ignoriert. Notar, Grunderwerbsteuer und Maklerkosten gehören anteilig in die Abschreibungsbasis. Wer sie weglässt, schenkt dem Finanzamt mehrere tausend Euro Abschreibungsvolumen.

4. Anschaffungsnahe Herstellungskosten falsch behandelt. Renovierungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf, die netto (ohne Umsatzsteuer) mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts ausmachen, sind keine Erhaltungsaufwendungen, sondern werden zur AfA-Basis addiert. Das nennt man "15-Prozent-Regel" nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Wer hier nicht aufpasst, kassiert eine böse Überraschung.

5. Zuschüsse nicht abgezogen. Hast du für eine Maßnahme einen Zuschuss erhalten (etwa KfW oder BAFA), darfst du nur deinen Eigenanteil ansetzen. Zuschüsse zu Herstellungskosten mindern die AfA-Bemessungsgrundlage (R 21.5 Abs. 1 EStR). Wer den vollen Rechnungsbetrag abschreibt, setzt zu viel an.

6. AfA bei mehreren Eigentümern doppelt eingetragen. Bei einer Eigentümergemeinschaft wird die AfA über die gesonderte und einheitliche Feststellung anteilig zugerechnet - jeder bekommt nur seinen Anteil. Wer stattdessen die volle AfA ansetzt, schreibt doppelt ab. Mehr dazu im Artikel zur Anlage V bei mehreren Eigentümern.

7. AfA in der Selbstnutzungs-Phase. Wenn du das Objekt vor der Vermietung selbst genutzt hast, gilt die AfA nur ab dem Vermietungsbeginn. Die Zeit der Selbstnutzung wird nicht abgeschrieben (aber die Restnutzungsdauer verkürzt sich auch nicht entsprechend).

AfA bei mehreren Eigentümern

Wenn dir das Objekt nicht allein gehört, sondern zum Beispiel einer Geschwister- oder Erbengemeinschaft oder einer GbR, wird die AfA nach Miteigentumsanteil zugerechnet. Bei einer 50/50-Aufteilung entfällt auf jeden die Hälfte der Jahres-AfA, bei abweichenden Anteilen (zum Beispiel 70/30) entsprechend prozentual. Die Verteilung läuft über die gesonderte und einheitliche Feststellung der Gemeinschaft, nicht über getrennte Anlagen V.

Wichtig: Auch die Abschreibungsbasis wird aufgeteilt. Wenn das Gebäude 200.000 Euro wert ist und du 30 Prozent hältst, beträgt deine Basis 60.000 Euro und deine anteilige Jahres-AfA bei 2 Prozent 1.200 Euro - nicht die Gesamt-AfA des Objekts.

Die einzige verlässliche Ausnahme sind zusammenveranlagte Ehegatten und eingetragene Lebenspartner (§ 2 Abs. 8 EStG): Sie brauchen keine eigene Feststellung, die Einkünfte laufen direkt über die gemeinsame Steuererklärung. Für alle anderen Gemeinschaften - Geschwister, Erbengemeinschaft, nichteheliche Partner, Eltern-Kind, GbR - ist die Feststellung die Regel. Details findest du im separaten Artikel zu Anlage V bei mehreren Eigentümern.

Fazit

Die AfA ist der größte und wichtigste Werbungskosten-Posten in deiner Anlage V. Sie steht in Zeile 33 und beträgt für die meisten Bestandswohnungen 2 Prozent vom Gebäudewert (ohne Grundstück, mit anteiligen Nebenkosten). Bei Neubau ab 2023 sind es 3 Prozent, bei sehr alten Gebäuden vor 1925 sind es 2,5 Prozent. Sonderabschreibungen nach § 7b EStG kannst du zusätzlich ansetzen, wenn dein Objekt die Förderkriterien erfüllt.

Wer die AfA korrekt einträgt, spart über die Haltedauer eines Mehrfamilienhauses leicht 50.000 bis 200.000 Euro Steuern. Wer Fehler macht, riskiert Rückzahlungen mit Zinsen. Es lohnt sich, hier sorgfältig zu sein - oder direkt einen verlässlichen AfA-Rechner zu benutzen.

Für den größeren Kontext zur AfA empfehlen wir den detaillierten AfA-Guide. Wenn du parallel mit der Anlage V kämpfst, hilft die Schritt-für-Schritt-Übersicht weiter.

Quellen

• § 7 EStG - Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 7b EStG - Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG - Anschaffungsnahe Herstellungskosten - Gesetze im Internet (BMJ)
• R 21.5 EStR - Behandlung von Zuschüssen - Einkommensteuer-Handbuch (BMF)
• Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück - Bundesfinanzministerium