Die 15-Prozent-Regel: warum Renovieren nach dem Kauf zur Steuerfalle wird

Du hast eine Wohnung geerbt oder gekauft, machst sie im ersten Jahr fit und willst die Renovierungskosten in der Anlage V sofort absetzen. Das Finanzamt streicht dir den Sofortabzug - und verteilt die Kosten auf 50 Jahre. Schuld ist die 15-Prozent-Regel nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Sie verwandelt normale Reparaturen rückwirkend in anschaffungsnahe Herstellungskosten. Wer sie kennt, plant Renovierungen anders.

Was die 15-Prozent-Regel sagt

Die Regel steht in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Sinngemäß: Übersteigen deine Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes netto (ohne Umsatzsteuer) 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, gehören diese Aufwendungen zu den Herstellungskosten.

Die Folge: Statt die Kosten sofort als Werbungskosten abzuziehen (§ 9 EStG), schreibst du sie nur über die AfA ab - bei einem typischen Bestandsgebäude über 50 Jahre mit 2 Prozent jährlich (§ 7 Abs. 4 EStG).

Wichtig: Es geht um die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht des gesamten Kaufpreises. Den Anteil des Grund und Bodens musst du herausrechnen, denn der Boden wird nicht abgeschrieben.

Beispielrechnung: knapp drüber, voll daneben

Du kaufst eine vermietete Eigentumswohnung für 300.000 Euro plus Nebenkosten. Auf das Gebäude entfallen nach Aufteilung 240.000 Euro (der Rest ist Grund und Boden).

Schritt 1 - Grenze berechnen:

15 % von 240.000 Euro = 36.000 Euro (netto).

Schritt 2 - Renovierungskosten zusammenzählen (netto, innerhalb 3 Jahren):

Schritt 3 - vergleichen:

38.000 Euro liegen über der Grenze von 36.000 Euro. Damit gelten alle diese 38.000 Euro als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Kein einziger Euro ist sofort abziehbar. Bei 2 Prozent AfA wirken im ersten Jahr nur 760 Euro statt der vollen 38.000 Euro.

Hättest du eine Maßnahme über 2.000 Euro ins vierte Jahr verschoben, wärst du unter der Grenze geblieben - und 36.000 Euro wären sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar gewesen. So scharf entscheidet die Grenze.

Was nicht mitzählt

Drei Dinge bleiben bei der 15-Prozent-Prüfung außen vor (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG):

• Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB - also Anbau, Aufstockung, neue Substanz. Die sind ohnehin immer Herstellungskosten und zählen nicht in den 15-Prozent-Topf.
• Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen - laufende Kleinreparaturen, Wartung, regelmäßiger Pinselstrich.
• Die Umsatzsteuer - gerechnet wird mit Netto-Beträgen.

Schönheitsreparaturen und Modernisierungen dagegen zählen voll in die 15-Prozent-Grenze hinein. Genau das überrascht viele, die nach dem Kauf gründlich renovieren.

Ein zweiter Hebel: Zuschüsse mindern deine Aufwendungen. Hast du für eine Maßnahme einen echten Zuschuss bekommen - etwa von der KfW oder über die BAFA - zählt für die 15-Prozent-Grenze nur dein Eigenanteil. Denn nach R 21.5 Abs. 1 EStR mindert der Zuschuss die berücksichtigungsfähigen Aufwendungen. Beispiel: 30.000 Euro Sanierung, davon 17.000 Euro BAFA-Zuschuss - in die Grenze fließen nur 13.000 Euro Eigenanteil ein. Ein Förderdarlehen, das du zurückzahlst, mindert dagegen nichts.

Die drei häufigsten Fehler

Fehler 1 - mit dem ganzen Kaufpreis rechnen. Die 15 Prozent beziehen sich nur auf den Gebäudeanteil, nicht auf Kaufpreis plus Grundstück. Wer falsch rechnet, hält sich für sicher und reißt die Grenze.

Fehler 2 - die Drei-Jahres-Frist unterschätzen. Gezählt wird ab dem Tag der Anschaffung (Übergang von Nutzen und Lasten). Mehrere kleinere Renovierungen über zwei, drei Jahre addieren sich. Plötzlich ist die Summe drüber.

Fehler 3 - alles im ersten Jahr machen. Wer große Maßnahmen bewusst über die Drei-Jahres-Grenze hinausschiebt, kann den Sofortabzug retten. Das will geplant sein.

Erbe oder Schenkung: gilt die Regel auch?

Die 15-Prozent-Regel knüpft an die Anschaffung an, also an einen Kauf. Bei einem unentgeltlichen Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung liegt keine Anschaffung durch dich vor - du trittst nach § 11d EStDV in die Position des Vorgängers ein. Ob und wie die Drei-Jahres-Frist hier zählt, hängt vom Einzelfall ab (zum Beispiel bei teilentgeltlichem Erwerb). Das solltest du vor größeren Renovierungen mit deinem Steuerberater klären, statt es auf eigene Faust zu entscheiden.

So vermeidest du die Falle

Die Regel ist kein Schicksal, sondern Planungssache. Drei Hebel hast du in der Hand:

1. Gebäudeanteil sauber bestimmen und die 15-Prozent-Grenze konkret ausrechnen, bevor du Aufträge vergibst.
2. Renovierungskosten der ersten drei Jahre laufend mitzählen, damit du nicht unbemerkt über die Grenze rutschst.
3. Größere Maßnahmen zeitlich strecken - notfalls über das dritte Jahr hinaus.

Wenn die Grenze ohnehin gerissen wird, ist die Folge nicht der Totalverlust: Die Kosten sind nicht weg, sondern wandern in die AfA. Wie du sie dort einträgst, erklärt der Artikel AfA in der Anlage V eintragen. Welche Aufwendungen Erhaltungsaufwand bleiben und welche von vornherein Herstellungskosten sind, klärt der Artikel Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten.

Halveo summiert deine erfassten Renovierungsbelege ab dem Kaufdatum laufend mit und zeigt dir, wie nah du an der 15-Prozent-Grenze bist - bevor die nächste Rechnung sie reißt.

Häufige Fragen

Auf welchen Wert beziehen sich die 15 Prozent?

Auf die Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer, nicht auf den gesamten Kaufpreis (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Den Anteil von Grund und Boden musst du vorher herausrechnen, weil er nicht abgeschrieben wird.

Ab wann läuft die Drei-Jahres-Frist?

Ab der Anschaffung des Gebäudes, also ab dem Übergang von Nutzen und Lasten laut Kaufvertrag. Alle Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen in diesen drei Jahren werden zusammengerechnet.

Was passiert, wenn ich die Grenze nur knapp überschreite?

Dann gelten nicht nur der überschießende Teil, sondern alle Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Es gibt keinen Freibetrag. Schon ein Euro über der Grenze kippt den gesamten Betrag in die AfA.

Zählen laufende Reparaturen mit?

Nein. Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, sowie Aufwendungen für echte Erweiterungen bleiben bei der 15-Prozent-Prüfung außen vor (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG). In den Topf zählen vor allem Instandsetzungen und Modernisierungen.

Quellen

• § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG - Anschaffungsnahe Herstellungskosten - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 7 Abs. 4 EStG - Lineare Gebäude-AfA - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 9 EStG - Werbungskosten - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 255 HGB - Anschaffungs- und Herstellungskosten - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 11d EStDV - AfA bei unentgeltlichem Erwerb - Gesetze im Internet (BMJ)
• R 21.5 EStR - Behandlung von Zuschüssen - Einkommensteuer-Handbuch (BMF)

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel ist eine allgemeine Informationsübersicht und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung (Steuerberatungsgesetz). Steuergesetze können sich ändern. Vor größeren Renovierungen nach dem Kauf lass die 15-Prozent-Grenze von einem Steuerberater prüfen.