Werbungskosten bei Vermietung: Die Posten, die Vermieter vergessen

Die meisten Vermieter zahlen zu viel Steuer. Nicht weil sie etwas falsch machen, sondern weil sie Ausgaben vergessen, die voll absetzbar wären. Fahrtkosten, Kontoführung, Vereinsbeitrag, all das senkt deine Steuer, wenn du es einträgst. Hier sind die Werbungskosten, die am häufigsten unter den Tisch fallen.

Was Werbungskosten überhaupt sind

Werbungskosten sind nach § 9 EStG alle Ausgaben zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung deiner Einnahmen. Bei Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) heißt das schlicht: fast jede Ausgabe, die durch dein Mietobjekt veranlasst ist. Sie mindern deine Mieteinnahmen, versteuert wird nur der Überschuss. Eingetragen werden sie auf der zweiten Seite der Anlage V.

Je vollständiger du sie erfasst, desto weniger Steuer zahlst du. Genau hier liegt das Geld, das die meisten liegen lassen.

Die großen Posten kennt fast jeder

• Gebäude-AfA: die Abschreibung auf das Gebäude (nicht auf Grund und Boden). Wie du sie berechnest und einträgst, steht im Beitrag zur AfA für Vermieter.
• Schuldzinsen: die Zinsen deines Immobilienkredits sind absetzbar. Wichtig: nur die Zinsen, nicht die Tilgung. Die Tilgung ist Vermögensaufbau und steuerlich irrelevant.
• Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllabfuhr und andere laufende Kosten, soweit du sie selbst trägst.
• Reparaturen und Erhaltungsaufwand: sofort absetzbar im Jahr der Zahlung. Achtung in den ersten drei Jahren nach Kauf, da lauert die 15-Prozent-Falle.
• Hausverwaltung, Hausmeister, Kosten der Nebenkostenabrechnung.

Die Posten, die Vermieter vergessen

Das ist der eigentliche Punkt. Diese Ausgaben sind absetzbar, landen aber oft nicht in der Steuererklärung, weil sie nicht offensichtlich sind oder der Beleg fehlt:

• Fahrtkosten zur Immobilie: Besichtigung, Übergabe, Reparaturkontrolle, Eigentümerversammlung. In der Regel mit 0,30 € je gefahrenem Kilometer.
• Kontoführungsgebühren für ein separates Konto, über das du Miete und Ausgaben laufen lässt.
• Telefon und Internet, anteilig für die Verwaltung deiner Vermietung.
• Fachliteratur und Software, mit der du deine Vermietung organisierst. Auch ein Tool-Abo für die Verwaltung gehört dazu.
• Mitgliedsbeitrag bei Haus und Grund oder einem Vermieterverband.
• Vermieter-Rechtsschutzversicherung, wenn sie speziell fürs Mietobjekt abgeschlossen ist.
• Energieausweis für das Gebäude, sofort absetzbar.
• Maklerkosten für die Mietersuche und Inserate in Portalen oder Zeitungen. Achtung: Maklerkosten für den Kauf zählen nicht hierher, die gehören zu den Anschaffungskosten.
• Anwalts-, Gerichts- und Gutachterkosten bei Streit mit Mietern.
• Steuerberaterkosten, soweit sie auf die Vermietung entfallen. Mehr dazu in den Steuerberaterkosten für die Anlage V.
• Vorweggenommene Werbungskosten: Kosten, die schon vor der ersten Vermietung anfallen, sind absetzbar, sobald du die Absicht zu vermieten glaubhaft machen kannst.
• Kosten bei Leerstand: Steht die Wohnung leer und du suchst nachweisbar einen Mieter, laufen Zinsen, Versicherung und Co. als Werbungskosten weiter.

Allein die vergessenen Kleinposten summieren sich schnell auf mehrere hundert Euro im Jahr, die deine Steuer mindern.

Was nicht absetzbar ist

Damit du nicht in die andere Richtung danebenliegst:

• Die Tilgung deines Kredits (nur die Zinsen zählen).
• Der Kaufpreis für Grund und Boden (gar nicht absetzbar) und für das Gebäude (nur über die AfA, nicht sofort).
• Selbst genutzte Anteile des Gebäudes.
• Deine eigene Arbeitsleistung, für die du dir keinen Lohn zahlst.
• Private Steuerberatungskosten für den Mantelbogen, seit 2006 nicht mehr absetzbar.

Wo trägst du das ein

Werbungskosten kommen auf die zweite Seite der Anlage V (ab Zeile 33 aufwärts, die genauen Zeilennummern verschieben sich je nach Steuerjahr). Die Summe überträgst du auf die Vorderseite, dort wird sie von deinen Mieteinnahmen abgezogen. Eine Schritt-für-Schritt-Hilfe findest du unter Anlage V ausfüllen.

Häufige Fragen

Sind Fahrtkosten zur Mietwohnung absetzbar?

Ja. Fahrten zur Immobilie für Besichtigung, Übergabe, Reparaturen oder die Eigentümerversammlung kannst du in der Regel mit 0,30 € je gefahrenem Kilometer als Werbungskosten ansetzen.

Kann ich Werbungskosten absetzen, wenn die Wohnung leer steht?

Ja, solange du nachweisbar vermieten willst, etwa durch Inserate. Dann laufen Zinsen, Versicherung und laufende Kosten als Werbungskosten weiter. Steht die Wohnung dauerhaft ohne Vermietungsbemühungen leer, erkennt das Finanzamt die Kosten irgendwann nicht mehr an.

Ist die Tilgung meines Kredits absetzbar?

Nein. Nur die Schuldzinsen sind Werbungskosten. Die Tilgung ist Vermögensaufbau auf deiner privaten Ebene und steuerlich nicht abziehbar.

Sind Werbungskosten schon vor der ersten Vermietung absetzbar?

Ja. Diese vorweggenommenen Werbungskosten kannst du in dem Jahr ansetzen, in dem sie anfallen, sofern du die Absicht zu vermieten glaubhaft machen kannst.

Hinweis: Dieser Artikel ist allgemeine Information und ersetzt keine Steuerberatung. Halveo ist kein Steuerberater im Sinne des Steuerberatungsgesetzes. Für deinen konkreten Fall frag eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.