CO2-Kosten aufteilen: Was Vermieter zahlen müssen und wie das Stufenmodell funktioniert
Seit 2023 kannst du die CO2-Kosten beim Heizen mit Gas oder Öl nicht mehr einfach komplett auf deine Mieter umlegen. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, kurz CO2KostAufG, teilt diese Kosten zwischen dir und deinem Mieter auf, und zwar nach der Energiequalität deines Gebäudes. Je schlechter gedämmt, desto mehr zahlst du.
Für dich heißt das: Du musst in der Heizkostenabrechnung eine korrekte Aufteilung ausweisen. Tust du das nicht, darf der Mieter kürzen. Dieser Artikel erklärt, wie das Stufenmodell funktioniert, wie du deinen Anteil berechnest und wo die Fallstricke liegen. Deinen konkreten Anteil rechnest du am schnellsten mit dem CO2-Rechner für Vermieter aus.
Warum es die Aufteilung überhaupt gibt
Auf Gas und Heizöl liegt seit 2021 ein CO2-Preis. Bis Ende 2022 zahlten den allein die Mieter über die Heizkostenabrechnung. Der Gesetzgeber fand das ungerecht: Ob ein Gebäude viel CO2 ausstößt, hängt stark von der Dämmung und der Heizungsanlage ab, und darauf hat der Mieter keinen Einfluss. Der Vermieter schon.
Deshalb verteilt das CO2KostAufG die Kosten nach Verantwortung. In einem energetisch guten Haus trägt der Mieter alles, weil dort sein Heizverhalten den Ausschlag gibt. In einem schlecht gedämmten Altbau trägt der Vermieter den Löwenanteil, als Anreiz, endlich zu sanieren.
Das 10-Stufen-Modell
Der Verteilungsschlüssel richtet sich nach dem spezifischen CO2-Ausstoß deines Gebäudes, gemessen in Kilogramm CO2 pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Je höher dieser Wert, desto größer dein Anteil. Das Gesetz kennt zehn Stufen:
| CO2-Ausstoß (kg/m²/Jahr) | Mieter zahlt | Vermieter zahlt |
|---|---|---|
| unter 12 | 100 % | 0 % |
| 12 bis unter 17 | 90 % | 10 % |
| 17 bis unter 22 | 80 % | 20 % |
| 22 bis unter 27 | 70 % | 30 % |
| 27 bis unter 32 | 60 % | 40 % |
| 32 bis unter 37 | 50 % | 50 % |
| 37 bis unter 42 | 40 % | 60 % |
| 42 bis unter 47 | 30 % | 70 % |
| 47 bis unter 52 | 20 % | 80 % |
| ab 52 | 5 % | 95 % |
Ein Gebäude auf Neubau-Niveau liegt unter 12 kg und der Mieter trägt die CO2-Kosten voll. Ein unsanierter Altbau kann leicht über 50 kg kommen, und dann zahlst du 95 Prozent.
So berechnest du deinen Anteil
Die Rechnung läuft in drei Schritten.
Schritt 1: den spezifischen Ausstoß bestimmen. Teile den jährlichen CO2-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm durch die Wohnfläche in Quadratmetern. Den CO2-Ausstoß musst du nicht selbst schätzen. Brennstofflieferanten sind verpflichtet, ihn auf der Rechnung auszuweisen (§ 3 CO2KostAufG). Bei Gas findest du ihn also direkt auf der Gasrechnung, bei Öl auf der Ölrechnung.
Schritt 2: die Stufe ablesen. Mit dem Wert aus Schritt 1 gehst du in die Tabelle und liest deinen Prozentsatz ab.
Schritt 3: die Kosten aufteilen. Die gesamten CO2-Kosten ergeben sich aus der CO2-Menge in Tonnen mal dem CO2-Preis. Für 2026 liegt der maßgebliche Preis bei 60 Euro pro Tonne. Diesen Gesamtbetrag teilst du nach deinem Stufen-Prozentsatz auf.
Ein Beispiel: Dein Mehrfamilienhaus stößt 20.000 kg CO2 im Jahr aus, die Wohnfläche beträgt 500 Quadratmeter. Das sind 40 kg pro Quadratmeter, also die Stufe mit 60 Prozent Vermieteranteil. Die gesamten CO2-Kosten betragen 20 Tonnen mal 60 Euro, also 1.200 Euro. Davon trägst du 60 Prozent, das sind 720 Euro, der Mieter zahlt die restlichen 480 Euro.
Genau diese Rechnung nimmt dir der CO2-Rechner für Vermieter ab. Du gibst Ausstoß, Fläche und Preis ein und bekommst Stufe und Aufteilung sofort.
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Beim Öl ist es kniffliger als beim Gas. Maßgeblich ist der CO2-Preis zu dem Zeitpunkt, zu dem du den Brennstoff gekauft hast, nicht zu dem, zu dem er verbraucht wird. Weil Öl oft in einem Jahr gekauft und erst im nächsten verheizt wird, musst du den Vorrat zu Beginn des Abrechnungszeitraums erfassen und den Preis des Einkaufsjahres ansetzen. Bei Gas fallen Kauf und Verbrauch zusammen, dort stellt sich die Frage nicht.
Wichtige Sonderfälle
Gewerbe und Nichtwohngebäude. Für gewerblich genutzte Gebäude gilt das Stufenmodell nicht. Dort teilen sich Vermieter und Mieter die CO2-Kosten pauschal 50 zu 50 (§ 8 CO2KostAufG). Ein eigenes Stufenmodell für Nichtwohngebäude war ab 2025 geplant, ist aber bis heute nicht in Kraft. Bei gemischt genutzten Gebäuden rechnest du den Wohnanteil nach dem Stufenmodell und den Gewerbeanteil nach der 50/50-Regel.
Denkmalschutz und andere rechtliche Hürden. Wenn du dein Gebäude aus rechtlichen Gründen nicht energetisch verbessern darfst, etwa wegen Denkmalschutz, eines Anschlusszwangs an Fernwärme oder eines Milieuschutzgebiets, halbiert sich dein Anteil (§ 9 Abs. 1 CO2KostAufG). Stehen gleich mehrere solcher Vorgaben einer Verbesserung entgegen, kann die Aufteilung ganz entfallen (§ 9 Abs. 2). Weil hier die Nachweise entscheidend sind, lohnt im Zweifel der Blick eines Fachmanns.
Der teure Fehler: die Aufteilung vergessen
Ein Punkt, der dich bares Geld kostet, wenn du ihn übersiehst. Du bist verpflichtet, die CO2-Kosten in der Heizkostenabrechnung korrekt aufzuteilen und die Berechnungsgrundlagen sowie die Einstufung offenzulegen. Weist du deinen Anteil nicht aus oder fehlen die Angaben, darf der Mieter die für ihn abgerechneten Heizkosten pauschal um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Und er kann zusätzlich verlangen, dass du die Aufteilung nachholst.
Das heißt: Wer die CO2-Aufteilung in der Abrechnung schludert, verschenkt Geld und produziert Ärger. Sauber ausweisen ist die günstigere Variante.
Wie das in die Nebenkostenabrechnung passt
Die CO2-Aufteilung ist Teil der Heizkosten und damit der jährlichen Nebenkostenabrechnung. Wie diese insgesamt aufgebaut ist, welche Fristen gelten und welche Posten umlagefähig sind, steht im Guide zur Nebenkostenabrechnung. Für die Abrechnung selbst hilft dir unsere kostenlose Nebenkostenabrechnung-Vorlage.
Papierkram, der sich selbst erledigt
Die Nebenkostenabrechnung ist für viele Vermieter der lästigste Teil des Jahres: Belege sammeln, Posten zuordnen, Fristen einhalten. Halveo nimmt dir genau diesen Papierkram ab und hält alle Belege pro Objekt und Mieter zusammen, damit am Ende eine saubere Abrechnung steht. Deinen CO2-Anteil rechnest du vorab mit dem Rechner aus und trägst ihn ein.
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Quellen
- CO2KostAufG - Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten - Gesetze im Internet (BMJ)
- § 3 CO2KostAufG - Angaben des Brennstofflieferanten - Gesetze im Internet (BMJ)
- § 7 CO2KostAufG - Aufteilung und Ausweis bei Wohngebäuden - Gesetze im Internet (BMJ)
- § 8 CO2KostAufG - Aufteilung bei Nichtwohngebäuden - Gesetze im Internet (BMJ)
- § 9 CO2KostAufG - Ausnahmen (Denkmalschutz, rechtliche Hürden) - Gesetze im Internet (BMJ)
Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an deinen Steuerberater oder Anwalt.