Mieterhöhung: Der Leitfaden für Vermieter

Die Miete anheben klingt einfach, ist es aber nicht. Das deutsche Mietrecht knüpft eine Mieterhöhung an strenge Formen und Fristen, und der häufigste Grund, warum eine Erhöhung scheitert, ist nicht die Höhe. Es ist ein Formfehler. Ein falsches Datum, eine fehlende Begründung, eine übersehene Grenze, und das ganze Verlangen ist unwirksam.

Dieser Leitfaden gibt dir den Überblick über den kompletten Ablauf: welche Wege es gibt, welche Grenzen und Fristen gelten und wo die typischen Fehler lauern. Für die Berechnung der zulässigen Erhöhung hilft dir am Ende unser Mieterhöhungs-Rechner.

Drei Wege, die Miete zu erhöhen

Im laufenden Mietverhältnis gibt es im Kern drei Wege:

1. Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Der Standardfall. Du passt die Miete an das örtliche Niveau an. Der Mieter muss zustimmen.
2. Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB). Nach einer echten Modernisierung darfst du einen Teil der Kosten dauerhaft auf die Miete umlegen. Ohne Zustimmung, aber an enge Voraussetzungen geknüpft.
3. Vereinbarte Erhöhung: Staffel- oder Indexmiete (§§ 557a, 557b BGB). Die Erhöhung ist schon im Mietvertrag festgelegt und läuft automatisch.

Welcher Weg möglich ist, hängt vom Mietvertrag und von der Situation ab. Der mit Abstand häufigste ist der erste, deshalb steht er im Zentrum.

Der Standardweg: Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Nach § 558 BGB kannst du die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Zwei Begriffe sind hier entscheidend.

Ortsübliche Vergleichsmiete. Das ist das übliche Entgelt, das in deiner Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum gezahlt wird, gemessen an Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, ausdrücklich auch der energetischen Ausstattung. Maßgeblich sind die Mieten, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Diese Vergleichsmiete ist die absolute Obergrenze. Höher geht auf diesem Weg nie.

Zustimmung. Anders als viele denken, steigt die Miete nicht von selbst. Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen. Tut er das nicht, musst du auf Zustimmung klagen. Dazu unten mehr.

Bevor du überhaupt erhöhen darfst, musst du drei Hürden nehmen: die Sperrfrist, die Kappungsgrenze und die Begründung.

Hürde 1: Die Sperrfrist

Du kannst nicht jederzeit erhöhen. § 558 verlangt zweierlei: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam wird, seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Und dein Erhöhungsverlangen darfst du frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung verschicken.

Die 15 Monate erklären sich so: Zur Zwölf-Monats-Sperrfrist kommen die drei Monate, die der Mieter am Ende als Überlegungs- und Wirkungsfrist hat. Wichtig: Frühere Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559) oder gestiegener Betriebskosten (§ 560) zählen für diese Sperrfrist nicht mit. Geht dein Verlangen zu früh zu, ist es unwirksam. Du kannst es dann aber nach Ablauf der Frist einfach neu stellen.

Hürde 2: Die Kappungsgrenze

Selbst wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt, darfst du nicht auf einen Schlag dorthin springen. Die Kappungsgrenze deckelt, um wie viel die Miete in drei Jahren steigen darf: höchstens 20 Prozent, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur 15 Prozent, wenn das Bundesland eine entsprechende Verordnung erlassen hat. Als Ausgangswert zählt die Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung.

Ein einfaches Beispiel: Deine bisherige Miete beträgt 700 Euro, die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegt bei 850 Euro. Die Kappungsgrenze von 20 Prozent erlaubt aber nur einen Anstieg auf 840 Euro. Also darfst du auf 840 erhöhen, nicht auf 850. In einem 15-Prozent-Gebiet wären sogar nur 805 Euro drin. Den Rest bis zur Vergleichsmiete kannst du erst in späteren Schritten holen.

Ob bei deiner Wohnung 15 oder 20 Prozent gelten, entscheidet die Lage. Welche Grenze wo greift und wie du das prüfst, steht im Detail im Artikel zur Kappungsgrenze 15 oder 20 Prozent. Modernisierung und Betriebskosten bleiben bei der Kappungsgrenze übrigens außen vor, die laufen über eigene Regeln.

Hürde 3: Form und Begründung

Hier scheitern die meisten Erhöhungen. § 558a verlangt, dass du das Verlangen in Textform stellst, also schriftlich, per Brief oder E-Mail. Mündlich oder per WhatsApp-Sprachnachricht ist unwirksam. Und du musst die Erhöhung begründen, nachvollziehbar belegen, dass die verlangte Miete die ortsübliche nicht übersteigt.

Dafür lässt das Gesetz vier Begründungsmittel zu: einen Mietspiegel (einfach oder qualifiziert), eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen mit Adresse und Quadratmeterpreis. Ein Detail, das oft übersehen wird: Existiert für deinen Ort ein qualifizierter Mietspiegel, musst du dessen Angaben im Verlangen nennen, selbst wenn du dich auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3). Fehlt die Begründung oder ist sie unzureichend, ist das gesamte Verlangen unwirksam.

Der Ablauf nach dem Zugang

Ist dein Verlangen korrekt, läuft die Uhr. Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, zuzustimmen (Überlegungsfrist). Stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.

Stimmt er nicht zu oder reagiert er gar nicht, kannst du auf Zustimmung klagen. Diese Klage musst du innerhalb von drei weiteren Monaten erheben, sonst läuft dein Verlangen ins Leere. Zu wissen ist außerdem: Der Mieter hat nach einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht (§ 561). Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich kündigen, statt die höhere Miete zu tragen.

Der zweite Weg: Modernisierung (§ 559)

Hast du echt modernisiert, nicht nur instand gehalten, kannst du 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen, und zwar dauerhaft. Das ist kein befristeter Zuschlag.

Drei Dinge sind hier zentral. Erstens: Der reine Erhaltungsanteil muss raus. Kosten, die ohnehin für die Instandhaltung angefallen wären, darfst du nicht umlegen und musst sie herausrechnen (§ 559 Abs. 2, bestätigt durch BGH VIII ZR 88/13). Zweitens gilt eine eigene Kappung: Die Miete darf sich durch die Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter erhöhen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter nur um 2 Euro. Für den Einbau einer neuen Heizungsanlage gilt ein Sonderdeckel von 0,50 Euro je Quadratmeter. Drittens: Für dieselbe Maßnahme kannst du nicht gleichzeitig nach § 558 und § 559 erhöhen. Du musst dich entscheiden.

Dazu kommen eine vorherige Ankündigungspflicht (§ 555c) und ein möglicher Härteeinwand des Mieters (§ 559 Abs. 4). Weil die Berechnung des Erhaltungsanteils schnell strittig wird, lohnt sich hier im Zweifel der Blick eines Fachmanns, bevor du das Verlangen verschickst.

Der dritte Weg: Staffel- und Indexmiete

Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete (§ 557a) oder eine Indexmiete (§ 557b) vereinbart, sind die Erhöhungen schon geregelt. Bei der Staffel steigt die Miete zu festen Zeitpunkten um feste Euro-Beträge, bei der Indexmiete gekoppelt an den Verbraucherpreisindex.

Der entscheidende Unterschied: Bei diesen Modellen gelten die Grenzen aus § 558, also Vergleichsmiete und Kappungsgrenze, nicht. Dafür sind sie an eigene Bedingungen geknüpft. Eine Staffelmiete braucht zum Beispiel einen Mindestabstand von einem Jahr zwischen den Stufen, und die Beträge müssen in Euro angegeben sein, nicht in Prozent.

Nicht verwechseln: die Mietpreisbremse

Ein häufiger Denkfehler ist, die Mieterhöhung im laufenden Vertrag mit der Mietpreisbremse zu vermischen. Das sind zwei verschiedene Dinge. Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei einer Neuvermietung, also wenn du an einen neuen Mieter vermietest. Die Erhöhung nach § 558 betrifft den bestehenden Vertrag mit deinem aktuellen Mieter. Wo und wie die Mietpreisbremse gilt, steht im Artikel zur Mietpreisbremse 2026.

Die häufigsten Fehler

Fast alle unwirksamen Mieterhöhungen scheitern an denselben Punkten:

• Falsche Form. Mündlich oder ohne Textform ist das Verlangen nichtig.
• Fehlende oder schwache Begründung. "Die Miete ist zu niedrig" reicht nicht. Ohne Mietspiegel, Gutachten, Datenbank oder drei Vergleichswohnungen fehlt die Grundlage.
• Kappungsgrenze übersehen. Die Erhöhung auf die volle Vergleichsmiete, obwohl die 15 oder 20 Prozent das nicht hergeben.
• Sperrfrist falsch berechnet. Das Verlangen geht zu früh raus.
• Fehlende Vollmacht. Verschickt eine Hausverwaltung das Verlangen ohne nachgewiesene Vollmacht, kann der Mieter es zurückweisen.

Jeder dieser Fehler kostet dich Zeit und im Zweifel den Prozess. Die gute Nachricht: Alle sind vermeidbar, wenn du Form, Fristen und Grenzen sauber prüfst.

Rechnen, bevor du schreibst

Der sicherste erste Schritt ist, die zulässige Erhöhung genau auszurechnen, bevor du irgendetwas verschickst. Genau dafür ist unser Mieterhöhungs-Rechner da: Er zeigt dir, welcher Betrag unter Berücksichtigung von Kappungsgrenze und Ausgangsmiete überhaupt durchsetzbar ist. So gehst du nicht mit einer Forderung raus, die vor Gericht sofort kippt.

Papierkram, der sich selbst erledigt

Eine Mieterhöhung besteht aus lauter Details, die zusammenpassen müssen: die letzte Erhöhung, die aktuelle Miete, die Fristen, die Begründung. Halveo hält diese Daten pro Objekt und Mieter zusammen, damit du beim nächsten Erhöhungsschritt weißt, wann er zulässig ist und von welchem Wert aus du rechnest. Kein Suchen im Aktenordner, keine falsch berechnete Frist.

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Quellen

• § 558 BGB - Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 558a BGB - Form und Begründung der Mieterhöhung - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 559 BGB - Mieterhöhung nach Modernisierung - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 557a BGB - Staffelmiete - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 557b BGB - Indexmiete - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 561 BGB - Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung - Gesetze im Internet (BMJ)

Dieser Artikel ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich an deinen Steuerberater oder Anwalt.