Werbungskosten Anlage V: Vollständige Liste für Vermieter 2026

Die Werbungskosten sind das Herzstück deiner Anlage V. Hier holst du dir das Geld zurück, das du im Lauf des Jahres in dein Vermietungsobjekt gesteckt hast. Aber: Viele Kleinvermieter lassen jährlich hunderte oder sogar tausende Euro liegen, weil sie nicht wissen, welche Posten überhaupt absetzbar sind. Dieser Artikel ist die vollständige Liste aller relevanten Werbungskosten in der Anlage V 2026, mit Beispielen und Belegtipps.

Wer den größeren Kontext braucht: Die komplette Anlage V Schritt-für-Schritt-Anleitung erklärt das Formular von vorne bis hinten. Hier konzentrieren wir uns nur auf die Werbungskosten.

Was sind Werbungskosten bei Vermietung?

Werbungskosten sind Aufwendungen, die du betreibst, um deine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu erwerben, zu sichern oder zu erhalten (§ 9 EStG). Konkret: Alles, was du ausgibst, damit dein Mietobjekt vermietbar bleibt und Geld abwirft, darfst du grundsätzlich von deinen Mieteinnahmen abziehen.

Die Werbungskosten reduzieren deinen zu versteuernden Überschuss. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent sparst du pro 1.000 Euro Werbungskosten 420 Euro echte Einkommensteuer. Wer sorgfältig sammelt und einträgt, kommt bei einer kleinen Eigentumswohnung leicht auf 6.000 bis 10.000 Euro Werbungskosten pro Jahr - das sind 2.500 bis 4.200 Euro tatsächliche Steuerersparnis.

Wichtig: Werbungskosten gelten nach dem Abflussprinzip. Du setzt sie in dem Jahr ab, in dem du sie tatsächlich gezahlt hast - nicht in dem Jahr, in dem du sie verursacht hast. Wenn du im Dezember 2025 eine Reparatur beauftragst, aber erst im Januar 2026 zahlst, gehört der Betrag ins Steuerjahr 2026. Ausnahmen gelten für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen rund um den Jahreswechsel (10-Tage-Regel).

Schuldzinsen

Wenn du den Kauf oder eine Renovierung deines Vermietungsobjekts über einen Kredit finanziert hast, sind die Zinsen voll absetzbar - nicht aber die Tilgung. Die Tilgung ist eine reine Vermögensumschichtung (Schuldenabbau) und damit nicht abzugsfähig.

Die Bank schickt dir Anfang des Jahres eine Jahresbescheinigung mit dem genauen Zinsbetrag. Übernimm den Wert direkt in deine Anlage V. Bei einem Kredit über 300.000 Euro mit 3,5 Prozent Zinsen zahlst du im ersten Jahr rund 10.500 Euro Zinsen - das ist ein massiver Werbungskosten-Posten.

Tipp: Auch Bereitstellungszinsen, Disagio und Bauzeitzinsen sind absetzbar, wenn sie sich auf das Vermietungsobjekt beziehen. Wer ein KfW-Darlehen für eine energetische Sanierung aufgenommen hat, setzt die Zinsen ebenfalls voll an.

AfA (Zeile 33)

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist meistens der größte einzelne Werbungskosten-Posten. Sie beträgt 2 Prozent vom Gebäudewert pro Jahr (bei Baujahr 1925 bis 2022), 2,5 Prozent (vor 1925) oder 3 Prozent (Neubau ab 2023). Wichtig: Die AfA gilt nur für das Gebäude, nicht für das Grundstück.

Eine Eigentumswohnung mit 200.000 Euro Gebäudewert ergibt bei 2 Prozent linearer AfA also 4.000 Euro Werbungskosten pro Jahr - jedes Jahr, 50 Jahre lang. Diese Zahl kostet dich keinen Cent und ist trotzdem voll absetzbar.

Wer es ganz genau wissen will: Im Detailartikel zur AfA in Zeile 33 findest du die kompletten Regeln, Sonderfälle und Berechnungsbeispiele. Den genauen Jahresbetrag spuckt der AfA-Rechner in 30 Sekunden aus.

Erhaltungsaufwand vs anschaffungsnaher Aufwand (kritisch!)

Hier liegt einer der häufigsten Steuer-Fehler bei Vermietern. Erhaltungsaufwendungen sind Reparaturen und Instandhaltungen, die du im Jahr der Zahlung voll absetzen darfst. Klassische Beispiele:

• Heizungsreparatur
• Malerarbeiten
• Austausch defekter Fenster (gleichwertiger Ersatz)
• Reparatur der Elektrik
• Erneuerung kaputter Bodenbeläge
• Sanitärreparaturen

Achtung: In den ersten drei Jahren nach Anschaffung gilt die 15-Prozent-Regel des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Wenn deine Renovierungskosten in diesen ersten drei Jahren netto mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes erreichen, werden alle diese Kosten rückwirkend zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umqualifiziert. Statt sofort absetzbar zu sein, wandern sie in die AfA-Basis und werden über 50 Jahre verteilt abgeschrieben.

Beispiel: Du kaufst eine Wohnung für 200.000 Euro (Gebäudewert 160.000 Euro) und renovierst im ersten Jahr für 27.000 Euro netto. Das sind 16,9 Prozent vom Gebäudewert. Damit überschreitest du die Grenze. Die gesamten 27.000 Euro werden zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und nur über die 2-Prozent-AfA absetzbar.

Konsequenz: Wer im ersten Jahr renovieren will und dafür mehr als 15 Prozent ausgibt, verliert massiv Steuervorteile. Die Lösung: Renovierung strecken. Plane größere Maßnahmen erst nach Ablauf der ersten drei Jahre nach Kauf. Oder bleibe unter der 15-Prozent-Grenze und schiebe nachfolgende Maßnahmen ins vierte Jahr.

Zuschüsse mindern deine absetzbaren Kosten

Hast du für eine Maßnahme einen Zuschuss bekommen - etwa von der KfW oder über die BAFA - darfst du nur deinen Eigenanteil absetzen, nicht die volle Rechnung. Zuschüsse zu Erhaltungsaufwand mindern den abziehbaren Werbungskostenbetrag (R 21.5 Abs. 1 EStR); Zuschüsse zu Herstellungskosten mindern die AfA-Bemessungsgrundlage. Wichtig: Das gilt für echte Zuschüsse (Tilgungszuschuss, BAFA-Zuschuss), nicht für ein normales Förderdarlehen, das du zurückzahlst.

Das wirkt direkt in die 15-Prozent-Prüfung hinein: In die Grenze fließen nur deine geminderten Aufwendungen ein, also der Eigenanteil. Beispiel: 27.000 Euro Renovierung, davon 17.000 Euro BAFA-Zuschuss - dann zählen nur 10.000 Euro Eigenanteil, sowohl beim Werbungskostenabzug als auch bei der 15-Prozent-Grenze.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist als Werbungskosten in voller Höhe absetzbar - sowohl die alte Grundsteuer A oder B als auch die neue Grundsteuer ab 2025. Wenn du die Grundsteuer auf die Mieter umlegst (über die Nebenkostenabrechnung), setzt du sie trotzdem als Werbungskosten an - die Umlage selbst zählt dann auf der Einnahmen-Seite als zusätzliche Einnahme.

Bei einem Mehrfamilienhaus mit Hebesatz 500 und einem Grundsteuermessbetrag von 800 Euro zahlst du 4.000 Euro Grundsteuer pro Jahr. Diese 4.000 Euro sind voll absetzbar.

Versicherungen

Alle Versicherungen, die sich auf dein Vermietungsobjekt beziehen, sind voll absetzbar (welche Police wofür wirklich sinnvoll ist, klärt der Überblick zu Versicherungen für Vermieter):

• Wohngebäudeversicherung (gegen Feuer, Sturm, Leitungswasser)
• Glasversicherung
• Elementarschadenversicherung (Hochwasser, Erdbeben)
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
• Mietausfallversicherung (selten, aber relevant)

Nicht absetzbar: Deine private Hausratversicherung für deinen eigenen Wohnraum, auch wenn du sie für den vermieteten Objekt-Anteil "logisch" mit reinrechnen würdest. Es zählt nur, was sich konkret auf die vermietete Einheit bezieht.

Eine typische Eigentumswohnung verursacht rund 200 bis 400 Euro Versicherungsprämien pro Jahr, ein Mehrfamilienhaus deutlich mehr. Sammle alle Versicherungsbescheinigungen und trage die Summe als Werbungskosten ein.

Hausverwaltung und Steuerberatung

Unter den "sonstigen" Werbungskosten sammelst du verschiedene Posten:

• Hausverwaltungskosten (sowohl WEG-Verwaltung als auch externe Mietverwaltung)
• Steuerberatungskosten (anteilig für die Vermietung - die Kosten der Anlage V selbst sind voll abzugsfähig, andere Teile der Steuererklärung nur, wenn sie sich klar zuordnen lassen)
• Kontoführungsgebühren für ein eigenes Vermietungskonto
• Maklergebühren bei der Vermietersuche von Neumietern
• Kosten für Mietverträge und Übergabeprotokolle

Wer einen WEG-Verwalter hat, zahlt typisch 25 bis 35 Euro pro Wohnungseinheit pro Monat. Bei einer einzelnen Wohnung sind das 300 bis 420 Euro pro Jahr.

Tipp: Halte ein separates Konto für deine Vermietungseinnahmen und -ausgaben. Die Kontoführungsgebühren sind komplett absetzbar. Vermischung mit Privatkonto macht die Aufteilung kompliziert und nervt das Finanzamt.

Fahrtkosten

Du darfst die Fahrten zu deinem Vermietungsobjekt absetzen. Anerkannt werden:

• Tatsächliche Kosten (Sprit, Verschleiß, anteilige Kfz-Kosten)
• Oder Pauschale: 0,30 Euro je gefahrenem Kilometer (Hin- und Rückfahrt)

Die meisten Vermieter nehmen die Pauschale. Wer 50 Kilometer (einfache Strecke) zum Objekt fährt, kommt pro Fahrt auf 100 Kilometer hin und zurück. Bei vier Fahrten im Jahr sind das 4 × 100 × 0,30 = 120 Euro. Klingt wenig, aber bei häufigeren Fahrten (zum Beispiel monatlichen Übergaben oder Reparaturkontrollen) summiert sich das schnell auf 500 bis 800 Euro pro Jahr.

Achtung beim Finanzamt: Mehr als zwei bis drei Fahrten pro Monat zum selben Objekt erkennen die Finanzämter selten ohne Rückfrage an. Dokumentiere jede Fahrt mit Datum und Zweck (Übergabe, Mietersuche, Reparaturüberwachung). Mit Halveo erfasst du jede Fahrt in einem digitalen Fahrtenbuch, mit Datum, Zweck und Kilometern, sauber dokumentiert fürs Finanzamt.

Kleinteile, Mitgliedsbeiträge, Telefon

Auch die kleinen Posten, die in Summe spürbar sind, kannst du absetzen:

• Mitgliedsbeiträge bei Haus & Grund (typisch 48 bis 90 Euro pro Jahr)
• Bürobedarf (Druckerpatronen, Papier, Aktenordner) anteilig für die Vermietung
• Fachliteratur und Software rund um Vermietung (zum Beispiel Halveo-Abo)
• Telefon- und Portokosten anteilig
• Schlüssel- und Briefkastenbeschriftung bei Mieterwechsel
• Schließanlagen-Wartung
• Müllabfuhr und Wasser (sofern nicht umgelegt)

Auch kleine Beträge summieren sich. Pro Jahr kommen für einen aktiven Kleinvermieter schnell 200 bis 600 Euro zusammen, die ohne sorgfältige Erfassung verloren gehen. Wer Belege fotografiert und in einem digitalen Ordnungssystem ablegt, hat im Januar alles parat.

Was NICHT absetzbar ist

Genauso wichtig wie zu wissen, was du absetzen kannst, ist zu wissen, was nicht geht. Klassische Fehlpostings:

• Tilgung des Darlehens (Schuldzinsen ja, Tilgung nein)
• Entgangene Mieteinnahmen bei Leerstand (du kannst keine Einnahme absetzen, die du nie hattest - nur die laufenden Kosten des leerstehenden, aber ernsthaft angebotenen Objekts)
• Bewirtungskosten für Mieter (Geschäftsessen mit Mietern sind nicht absetzbar)
• Eigene Arbeit (du darfst dir keine "Arbeitsstunde" als Werbungskosten anrechnen, auch wenn du selbst renovierst)
• Pauschale für Bürokosten ohne konkrete Belege
• Privatfahrten zum Objekt (nur klare Vermietungsfahrten)
• Anschaffungskosten der Immobilie (gehen in die AfA, nicht direkt absetzbar)
• Kosten des leerstehenden Privatobjekts, das du irgendwann vermieten möchtest, aber noch nicht ernsthaft anbietest
• Persönliche Steuerberatungskosten, die nichts mit der Vermietung zu tun haben

Außerdem: Wer eine Immobilie ohne ernsthafte Vermietungsabsicht hält ("Liebhaberei"), verliert den Werbungskostenabzug komplett. Das Finanzamt erkennt das, wenn dauerhaft Verluste eingefahren werden, ohne dass realistische Aussicht auf einen Gesamtüberschuss besteht.

Belegtipps für die Steuererklärung

Werbungskosten sind nur absetzbar, wenn du sie belegen kannst. Das Finanzamt verlangt keine Belege automatisch, kann sie aber jederzeit nachfordern, solange dein Steuerbescheid noch änderbar ist (regulär vier Jahre Festsetzungsfrist, bei Steuerhinterziehung bis zu zehn). Wer keine Belege mehr hat, verliert den Posten.

Praxis-Empfehlungen:

1. Sofort fotografieren oder scannen. Jeden Beleg, jede Rechnung, jede Quittung direkt am Tag des Kaufs digitalisieren. Der Original-Bon vergilbt nach sechs Monaten.

2. Cloud-Backup. Lege die Belege nicht nur lokal ab. Cloud-Lösungen mit deutscher Server-Location sind DSGVO-konform und sicher vor Hardware-Defekt.

3. Jeder Beleg eindeutig benennen. Format: "JJJJ-MM-TT_Objekt_Lieferant_Betrag". Beispiel: "2026-03-15_Münster_Heizungsbauer_840.pdf". Das macht die spätere Suche stressfrei.

4. Steuerlich relevante Belege getrennt halten. Nicht jede Quittung gehört zur Anlage V. Trenne private und Vermietungs-Belege von Anfang an.

5. Detaillierte Beschreibung bei größeren Beträgen. Bei Reparaturen über 500 Euro: Beschreibe in einem Notizfeld, was repariert wurde und in welchem Objekt. Das erleichtert dem Steuerberater die Zuordnung.

6. Belege lang genug aufbewahren. Eine gesetzliche 10-Jahres-Aufbewahrungspflicht trifft private Vermieter in der Regel nicht - die handelsrechtliche Frist gilt für Buchführungspflichtige. Eine Ausnahme ist § 147a AO: Wer Überschusseinkünfte von mehr als 500.000 EUR im Jahr erzielt, muss die Belege 6 Jahre aufbewahren (diese Grenze steigt ab dem Veranlagungszeitraum 2027 auf 750.000 EUR). Unabhängig davon ist es empfehlenswert, die Belege rund 10 Jahre aufzubewahren, solange ein Steuerbescheid noch geändert werden kann.

Halveo nimmt dir diesen Schritt komplett ab: Jeden Beleg fotografierst du in der App, die KI erkennt Lieferant, Datum, Betrag und Steuerart automatisch und ordnet die Rechnung dem richtigen Objekt und der richtigen Anlage-V-Zeile zu. Im Januar exportierst du die fertige Werbungskosten-Liste als PDF und gibst sie deinem Steuerberater oder trägst die Summen direkt in dein ELSTER-Formular.

Fazit

Werbungskosten sind das mächtigste Steuersparinstrument für private Vermieter. Bei sorgfältiger Erfassung kommen pro Jahr und Objekt schnell 6.000 bis 10.000 Euro zusammen, was bei 42 Prozent Grenzsteuersatz 2.500 bis 4.200 Euro echte Steuerersparnis bringt. Die wichtigsten Posten sind AfA (Zeile 33), Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung und Steuerberater sowie Fahrtkosten.

Die häufigsten Fehler sind: vergessene Posten, verwechselter Erhaltungsaufwand vs anschaffungsnahe Herstellungskosten (15-Prozent-Regel!), und fehlende Belege. Wer hier sauber arbeitet und ein digitales Ordnungssystem nutzt, holt sich im Januar tausende Euro vom Finanzamt zurück.

Für die Themen rund um Nebenkosten, die teils umlagefähig sind und teils nicht, empfehlen wir den Nebenkostenabrechnung-Guide. Und wer noch unsicher ist, was wo in die Anlage V gehört, schaut in die Schritt-für-Schritt-Übersicht.

Quellen

• § 9 EStG - Werbungskosten - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 21 EStG - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG - Anschaffungsnahe Herstellungskosten - Gesetze im Internet (BMJ)
• R 21.5 EStR - Behandlung von Zuschüssen - Einkommensteuer-Handbuch (BMF)
• § 11 EStG - Vereinnahmung und Verausgabung (Abflussprinzip) - Gesetze im Internet (BMJ)
• Anlage V (Steuerjahr 2025) - Formular - Bundesfinanzministerium