Werbungskosten Anlage V: vollständige Liste mit Zeilennummern

Stand: September 2026. Die Zeilenangaben beziehen sich auf die Anlage V für das Steuerjahr 2025. Das Formular für 2026 erscheint erfahrungsgemäß zum Jahreswechsel, dann aktualisieren wir die Zeilen hier.

Zwei Fragen stellen sich bei der Anlage V immer wieder: Welche Kosten darf ich überhaupt abziehen, und in welche Zeile gehören sie? Dieser Beitrag beantwortet beide. Unten findest du die Liste aller Posten mit der passenden Zeile, darunter die großen Positionen im Detail und am Ende die Kosten, die nicht abziehbar sind. Wie das Formular insgesamt aufgebaut ist, steht in der Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Anlage V.

Was Werbungskosten sind

Werbungskosten sind Aufwendungen, die dem Erwerben, Sichern und Erhalten deiner Einnahmen dienen (§ 9 Abs. 1 EStG). Bei der Vermietung heißt das: Ausgaben, die durch das vermietete Objekt veranlasst sind, ziehst du von den Mieteinnahmen ab. Übrig bleibt der Überschuss, den du nach § 21 EStG versteuerst. Anders als bei Gewerbetreibenden gibt es dabei keinen Gewinn und keine Betriebsausgaben, sondern Einnahmen und Werbungskosten.

Maßgeblich ist das Jahr der Zahlung, nicht das Jahr der Rechnung (§ 11 Abs. 2 EStG). Beauftragst du im Dezember eine Reparatur und zahlst im Januar, gehört der Betrag ins neue Jahr. Eine Ausnahme gilt für regelmäßig wiederkehrende Ausgaben, die kurze Zeit vor oder nach dem Jahreswechsel fällig und gezahlt werden, etwa die Dezember-Rate einer Versicherung (§ 11 Abs. 2 Satz 2 EStG). Als kurze Zeit gelten nach der Rechtsprechung zehn Tage (H 11 EStH).

Die Liste auf einen Blick

Zeile 73 gilt für Grundsteuer, Betriebskosten und Versicherungen, soweit du sie auf die Mieter umlegst, Zeile 76 für den Teil, den du nicht umlegst. Verteilst du größeren Erhaltungsaufwand, trägst du den Gesamtbetrag in Zeile 57 ein und den Anteil des Jahres in Zeile 58. Zeile 80 ist die Sammelzeile für sonstige Werbungskosten; dorthin gehören auch Einrichtungsgegenstände bis 800 Euro netto, teurere schreibst du über Zeile 42 ab.

Bei der Hausgeldabrechnung einer Eigentumswohnung zählt nicht das gezahlte Hausgeld, sondern die tatsächlich verbrauchten Posten. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld ausgibt.

Die großen Posten im Detail

Gebäude-AfA

Die Absetzung für Abnutzung ist in den meisten Fällen der größte Posten. Sie beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG 2 Prozent im Jahr für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent für ältere und 3 Prozent für Gebäude mit Fertigstellung ab 2023. Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 gibt es zusätzlich die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden.

Wie du den Jahresbetrag berechnest und einträgst, steht im Beitrag zur AfA in Zeile 33, rechnen lässt sie sich mit dem AfA-Rechner.

Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten

Abziehbar sind die Zinsen, nicht die Tilgung. Die Tilgung ist eine Vermögensumschichtung und wirkt sich steuerlich nicht aus. Auch Bereitstellungszinsen für ein noch nicht abgerufenes Darlehen sind abziehbar. Den Zinsbetrag findest du in der Jahresbescheinigung deiner Bank.

Zu den Zinsen kommen die Kosten der Finanzierung selbst: Notar- und Grundbuchkosten für die Bestellung der Grundschuld, Schätzkosten der Bank. Wichtig ist die Abgrenzung zum Kauf: Notarkosten für den Kaufvertrag und die Grunderwerbsteuer gehören zu den Anschaffungskosten und wirken nur über die AfA, die Kosten rund um das Darlehen dagegen sofort. Ein Disagio ziehst du im Jahr der Zahlung ab, wenn es marktüblich ist; ist es das nicht, wird es verteilt. Das ist ein Punkt, den du mit deinem Steuerberater klärst.

Erhaltungsaufwand und die 15-Prozent-Regel

Reparaturen und Instandhaltung sind Erhaltungsaufwand und im Jahr der Zahlung voll abziehbar: Heizungsreparatur, Malerarbeiten, gleichwertiger Fenstertausch, Elektrik, Bodenbeläge, Sanitär. Größere Erhaltungsaufwendungen an einem überwiegend zu Wohnzwecken dienenden Gebäude kannst du wahlweise gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV).

Aufwendungen, die das Gebäude wesentlich verbessern oder erweitern, sind dagegen Herstellungskosten und wirken nur über die AfA. Und in den ersten drei Jahren nach dem Kauf gilt die 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen die Instandsetzungskosten ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie insgesamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Was dann gilt und welche Kosten in die Grenze einfließen, steht im Beitrag zur 15-Prozent-Regel; die Abgrenzung im Einzelnen erklärt der Beitrag zu Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Ob eine geplante Maßnahme unter die Grenze fällt, rechnest du vor der Beauftragung mit deinem Steuerberater durch.

Zuschüsse mindern das Abziehbare. Ein Zuschuss zu Erhaltungsaufwand kürzt die Werbungskosten (R 21.5 Abs. 1 EStR), ein Zuschuss zu Herstellungskosten die AfA-Bemessungsgrundlage. Ein Förderdarlehen, das du zurückzahlst, ist kein Zuschuss.

Grundsteuer und umgelegte Betriebskosten

Die Grundsteuer ist in voller Höhe Werbungskosten. Dasselbe gilt für die laufenden Betriebskosten: Wasser, Abwasser, Müll, Heizung, Hausstrom, Reinigung, Gartenpflege, Schornsteinfeger.

Dabei gilt eine Regel, die oft für Verwirrung sorgt: Kosten, die du auf die Mieter umlegst, bleiben trotzdem Werbungskosten. Die Vorauszahlungen und Nachzahlungen der Mieter trägst du auf der Einnahmenseite ein. Unter dem Strich gleicht sich beides aus, und die Posten, die du nicht umlegen kannst, etwa wegen Leerstand oder weil sie nicht umlagefähig sind, senken deinen Überschuss. Was umlagefähig ist und was nicht, steht im Leitfaden zur Nebenkostenabrechnung, und wie die Grundsteuer auf die Mieter kommt, im Beitrag zur Grundsteuer-Umlage.

Versicherungen

Abziehbar sind die Versicherungen des Objekts: Wohngebäude, Glas, Elementarschäden, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Mietausfall. Auch ein Miet-Rechtsschutz gehört dazu, soweit er die Vermietung betrifft. Nicht abziehbar sind private Policen, etwa der Hausrat der eigenen Wohnung oder eine private Rechtsschutzversicherung. Welche Police wofür nötig ist, klärt der Überblick zu Versicherungen für Vermieter.

Verwaltung, Steuerberatung, Konto

Kosten der Hausverwaltung und des WEG-Verwalters sind abziehbar, ebenso Kontoführungsgebühren des Kontos, über das die Vermietung läuft. Eine Pauschale für Verwaltungskosten gibt es bei der Vermietung nicht, abziehbar ist nur, was du tatsächlich gezahlt hast.

Beim Steuerberater zählt der Teil, der auf die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung entfällt, also im Wesentlichen die Anlage V und die Anlagen dazu. Der Teil, der die private Steuererklärung betrifft, ist seit Jahren nicht mehr abziehbar. Wie sich das Honorar zusammensetzt, steht im Beitrag zu den Steuerberaterkosten.

Fahrtkosten

Fahrten zum Objekt sind abziehbar, wenn sie durch die Vermietung veranlasst sind: Übergabe, Besichtigung, Handwerkertermin, Eigentümerversammlung. Bei Fahrten mit dem eigenen Auto setzt du entweder die tatsächlichen Kosten an oder die Pauschale von 0,30 Euro je gefahrenem Kilometer für Hin- und Rückweg (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4a EStG). Notiere Datum, Ziel und Zweck jeder Fahrt, das ist dein Nachweis.

Bei sehr häufigen Fahrten zu demselben Objekt kann sich die Rechtslage drehen: Das Objekt wird dann zur regelmäßigen Tätigkeitsstätte, und statt der Reisekosten gilt die Entfernungspauschale, also nur die einfache Strecke, seit 2026 mit 0,38 Euro je Kilometer ab dem ersten Kilometer. Wo die Grenze liegt, entscheidet sich am Einzelfall und gehört zum Steuerberater.

Kleinposten

Mitgliedsbeiträge in einem Eigentümerverein, Fachliteratur und Software rund um die Vermietung, Porto und Telefon anteilig, Bürobedarf, Schlüssel und Briefkastenschilder beim Mieterwechsel, Wartung der Schließanlage. Einzeln sind das kleine Beträge, in Summe lohnt das Sammeln.

Bei der Einrichtung einer möbliert vermieteten Wohnung kommt es auf den Wert an: Gegenstände bis 800 Euro netto ziehst du sofort ab (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG in Verbindung mit § 6 Abs. 2 EStG), teurere schreibst du über ihre Nutzungsdauer ab, eine komplett erneuerte Einbauküche zum Beispiel über zehn Jahre (BFH, Urteil vom 3. August 2016, IX R 14/15).

Was nicht abziehbar ist

• die Tilgung des Darlehens, nur die Zinsen zählen
• Anschaffungskosten des Gebäudes, sie wirken über die AfA
• die eigene Arbeitsleistung, auch wenn du selbst renovierst
• entgangene Miete bei Leerstand, denn eine Einnahme, die es nie gab, lässt sich nicht abziehen; die laufenden Kosten eines leerstehenden, aber ernsthaft angebotenen Objekts bleiben abziehbar
• Kosten für einen Gebäudeteil, den du selbst bewohnst
• Kosten der privaten Steuererklärung und private Versicherungen
• Pauschalen ohne tatsächliche Ausgabe

Dazu kommt ein Sonderfall: Wer dauerhaft Verluste erzielt, ohne dass auf Dauer ein Überschuss zu erwarten ist, riskiert, dass das Finanzamt von Liebhaberei ausgeht und die Werbungskosten nicht mehr anerkennt. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnraum geht die Finanzverwaltung aber in der Regel ohne weitere Prüfung von der Absicht aus, Einkünfte zu erzielen (H 21.2 EStH).

Einen Überblick über Posten, die in der Praxis besonders oft untergehen, gibt der Beitrag zu vergessenen Werbungskosten.

Belege

Das Finanzamt verlangt die Belege nicht automatisch, kann sie aber anfordern, solange dein Steuerbescheid noch änderbar ist. Die reguläre Festsetzungsfrist beträgt vier Jahre, bei leichtfertiger Steuerverkürzung fünf und bei Steuerhinterziehung zehn Jahre (§ 169 Abs. 2 AO).

Eine allgemeine gesetzliche Aufbewahrungspflicht wie für buchführungspflichtige Unternehmen gibt es für private Vermieter nicht. Aufbewahren solltest du Belege trotzdem, solange dein Steuerbescheid noch geändert werden kann; wie lange genau, klärst du im Zweifel mit deinem Steuerberater. Eine feste Pflicht von sechs Jahren gilt erst, wenn deine Überschusseinkünfte, zu denen die Einkünfte aus Vermietung gehören, im Jahr mehr als 500.000 Euro betragen (§ 147a AO); ab 2027 liegt diese Grenze bei 750.000 Euro.

Drei Dinge helfen im Alltag: Belege sofort digitalisieren, statt sie zu sammeln. Eindeutig benennen, etwa nach dem Muster Datum, Objekt, Lieferant, Betrag. Und private Belege von Vermietungsbelegen trennen, bevor sie sich vermischen.

Genau das nimmt dir Halveo ab: Du fotografierst den Beleg, die Erkennung liest Lieferant, Datum und Betrag aus und ordnet ihn dem Objekt zu. Am Jahresende steht die Aufstellung für die Anlage V bereit, sortiert nach Posten.

Sammle deine Belege übers Jahr an einem Ort, dann ist die Anlage V im Januar eine Sache von Minuten. Jetzt Preise ansehen

Quellen

• § 9 EStG - Werbungskosten - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 21 EStG - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 11 EStG - Vereinnahmung und Verausgabung - Gesetze im Internet (BMJ)
• H 11 EStH - Kurze Zeit bei regelmäßig wiederkehrenden Einnahmen und Ausgaben - Einkommensteuer-Handbuch 2025 (BMF)
• § 7 EStG - Absetzung für Abnutzung - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG - Anschaffungsnahe Herstellungskosten - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG in Verbindung mit § 6 Abs. 2 EStG - Geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 Euro, Gesetze im Internet (BMJ)
• BFH, Urteil vom 3. August 2016, IX R 14/15 - Bundesfinanzhof, Erneuerung einer Einbauküche in einer vermieteten Wohnung
• § 82b EStDV - Verteilung größeren Erhaltungsaufwands - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 169 AO - Festsetzungsfrist - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 147a AO - Aufbewahrung bei Überschusseinkünften - Gesetze im Internet (BMJ)
• R 21.5 EStR - Behandlung von Zuschüssen - Einkommensteuer-Handbuch 2025 (BMF)
• H 21.2 EStH - Einkünfteerzielungsabsicht - Einkommensteuer-Handbuch 2025 (BMF)
• Anlage V 2025, amtlicher Vordruck (Formular-ID 034032_25, Stand September 2025) - Formular-Management-System der Bundesfinanzverwaltung, mit Anleitung zur Anlage V