Alle Artikel
Steuern für Vermieter

Werbungskosten Anlage V: Vollständige Liste für Vermieter 2026

Fabian Meyer25. Mai 20268 Min. Lesezeit

Die Werbungskosten sind das Herzstück deiner Anlage V. Hier holst du dir das Geld zurück, das du im Lauf des Jahres in dein Vermietungsobjekt gesteckt hast. Aber: Viele Kleinvermieter lassen jährlich hunderte oder sogar tausende Euro liegen, weil sie nicht wissen, welche Posten überhaupt absetzbar sind und welche Zeile im Formular dazu gehört. Dieser Artikel ist die vollständige Liste aller relevanten Werbungskosten in der Anlage V 2026, mit Zeilennummern, Beispielen und Belegtipps.

Wer den größeren Kontext braucht: Die komplette Anlage V Schritt-für-Schritt-Anleitung erklärt das Formular von Zeile 1 bis Ende. Hier konzentrieren wir uns nur auf die Werbungskosten.

Was sind Werbungskosten bei Vermietung?

Werbungskosten sind Aufwendungen, die du betreibst, um deine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu erwerben, zu sichern oder zu erhalten (§ 9 EStG). Konkret: Alles, was du ausgibst, damit dein Mietobjekt vermietbar bleibt und Geld abwirft, darfst du grundsätzlich von deinen Mieteinnahmen abziehen.

Die Werbungskosten reduzieren deinen zu versteuernden Überschuss. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent sparst du pro 1.000 Euro Werbungskosten 420 Euro echte Einkommensteuer. Wer sorgfältig sammelt und einträgt, kommt bei einer kleinen Eigentumswohnung leicht auf 6.000 bis 10.000 Euro Werbungskosten pro Jahr - das sind 2.500 bis 4.200 Euro tatsächliche Steuerersparnis.

Wichtig: Werbungskosten gelten nach dem Abflussprinzip. Du setzt sie in dem Jahr ab, in dem du sie tatsächlich gezahlt hast - nicht in dem Jahr, in dem du sie verursacht hast. Wenn du im Dezember 2025 eine Reparatur beauftragst, aber erst im Januar 2026 zahlst, gehört der Betrag ins Steuerjahr 2026. Ausnahmen gelten für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen rund um den Jahreswechsel (10-Tage-Regel).

Schuldzinsen (Zeile 35)

Wenn du den Kauf oder eine Renovierung deines Vermietungsobjekts über einen Kredit finanziert hast, sind die Zinsen voll absetzbar - nicht aber die Tilgung. Die Tilgung ist eine reine Vermögensumschichtung (Schuldenabbau) und damit nicht abzugsfähig.

Die Bank schickt dir Anfang des Jahres eine Jahresbescheinigung mit dem genauen Zinsbetrag. Übernimm den Wert direkt in Zeile 35 deiner Anlage V. Bei einem Kredit über 300.000 Euro mit 3,5 Prozent Zinsen zahlst du im ersten Jahr rund 10.500 Euro Zinsen - das ist ein massiver Werbungskosten-Posten.

Tipp: Auch Bereitstellungszinsen, Disagio und Bauzeitzinsen sind absetzbar, wenn sie sich auf das Vermietungsobjekt beziehen. Wer ein KfW-Darlehen für eine energetische Sanierung aufgenommen hat, setzt die Zinsen ebenfalls voll an.

AfA (Zeile 33)

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist meistens der größte einzelne Werbungskosten-Posten. Sie beträgt 2 Prozent vom Gebäudewert pro Jahr (bei Baujahr 1925 bis 2022), 2,5 Prozent (vor 1925) oder 3 Prozent (Neubau ab 2023). Wichtig: Die AfA gilt nur für das Gebäude, nicht für das Grundstück.

Eine Eigentumswohnung mit 200.000 Euro Gebäudewert ergibt bei 2 Prozent linearer AfA also 4.000 Euro Werbungskosten pro Jahr - jedes Jahr, 50 Jahre lang. Diese Zahl kostet dich keinen Cent und ist trotzdem voll absetzbar.

Wer es ganz genau wissen will: Im Detailartikel zur AfA in Zeile 33 findest du die kompletten Regeln, Sonderfälle und Berechnungsbeispiele. Den genauen Jahresbetrag spuckt der AfA-Rechner in 30 Sekunden aus.

Erhaltungsaufwand vs anschaffungsnaher Aufwand (kritisch!)

Hier liegt einer der häufigsten Steuer-Fehler bei Vermietern. Erhaltungsaufwendungen sind Reparaturen und Instandhaltungen, die du im Jahr der Zahlung voll absetzen darfst (Zeile 48). Klassische Beispiele:

  • Heizungsreparatur
  • Malerarbeiten
  • Austausch defekter Fenster (gleichwertiger Ersatz)
  • Reparatur der Elektrik
  • Erneuerung kaputter Bodenbeläge
  • Sanitärreparaturen

Achtung: In den ersten drei Jahren nach Anschaffung gilt die 15-Prozent-Regel des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Wenn deine Renovierungskosten in diesen ersten drei Jahren netto mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes erreichen, werden alle diese Kosten rückwirkend zu Anschaffungsnebenkosten umqualifiziert. Statt sofort absetzbar zu sein, wandern sie in die AfA-Basis und werden über 50 Jahre verteilt abgeschrieben.

Beispiel: Du kaufst eine Wohnung für 200.000 Euro (Gebäudewert 160.000 Euro) und renovierst im ersten Jahr für 27.000 Euro netto. Das sind 16,9 Prozent vom Gebäudewert. Damit überschreitest du die Grenze. Die gesamten 27.000 Euro werden zu Anschaffungsnebenkosten und nur über die 2-Prozent-AfA absetzbar.

Konsequenz: Wer im ersten Jahr renovieren will und dafür mehr als 15 Prozent ausgibt, verliert massiv Steuervorteile. Die Lösung: Renovierung strecken. Plane größere Maßnahmen erst nach Ablauf der ersten drei Jahre nach Kauf. Oder bleibe unter der 15-Prozent-Grenze und schiebe nachfolgende Maßnahmen ins vierte Jahr.

Grundsteuer (Zeile 50)

Die Grundsteuer ist als Werbungskosten in voller Höhe absetzbar - sowohl die alte Grundsteuer A oder B als auch die neue Grundsteuer ab 2025. Wenn du die Grundsteuer auf die Mieter umlegst (über die Nebenkostenabrechnung), trägst du sie trotzdem in Zeile 50 ein - die Umlage selbst zählt dann auf der Einnahmen-Seite als zusätzliche Einnahme.

Bei einem Mehrfamilienhaus mit Hebesatz 500 und einem Grundsteuermessbetrag von 800 Euro zahlst du 4.000 Euro Grundsteuer pro Jahr. Diese 4.000 Euro gehen in Zeile 50.

Versicherungen (Zeile 51)

Alle Versicherungen, die sich auf dein Vermietungsobjekt beziehen, sind voll absetzbar:

  • Wohngebäudeversicherung (gegen Feuer, Sturm, Leitungswasser)
  • Glasversicherung
  • Elementarschadenversicherung (Hochwasser, Erdbeben)
  • Haftpflichtversicherung des Hauses und Grundbesitzers
  • Mietausfallversicherung (selten, aber relevant)
  • Hausratversicherung der eingebauten Einbaumöbel (anteilig)

Nicht absetzbar: Deine private Hausratversicherung für deinen eigenen Wohnraum, auch wenn du sie für den vermieteten Objekt-Anteil "logisch" mit reinrechnen würdest. Es zählt nur, was sich konkret auf die vermietete Einheit bezieht.

Eine typische Eigentumswohnung verursacht rund 200 bis 400 Euro Versicherungsprämien pro Jahr, ein Mehrfamilienhaus deutlich mehr. Sammle alle Versicherungsbescheinigungen und trage die Summe in Zeile 51 ein.

Hausverwaltung und Steuerberatung (Zeile 57)

In Zeile 57 sammelst du verschiedene "sonstige" Werbungskosten:

  • Hausverwaltungskosten (sowohl WEG-Verwaltung als auch externe Mietverwaltung)
  • Steuerberatungskosten (anteilig für die Vermietung - die Kosten der Anlage V selbst sind voll abzugsfähig, andere Teile der Steuererklärung nur, wenn sie sich klar zuordnen lassen)
  • Kontoführungsgebühren für ein eigenes Vermietungskonto
  • Maklergebühren bei der Vermietersuche von Neumietern
  • Mietausfälle (nicht direkt absetzbar, aber als entgangene Einnahme zu betrachten)
  • Kosten für Mietverträge und Übergabeprotokolle

Wer einen WEG-Verwalter hat, zahlt typisch 25 bis 35 Euro pro Wohnungseinheit pro Monat. Bei einer einzelnen Wohnung sind das 300 bis 420 Euro pro Jahr in Zeile 57.

Tipp: Halte ein separates Konto für deine Vermietungseinnahmen und -ausgaben. Die Kontoführungsgebühren sind komplett absetzbar. Vermischung mit Privatkonto macht die Aufteilung kompliziert und nervt das Finanzamt.

Fahrtkosten (Zeile 58)

Du darfst die Fahrten zu deinem Vermietungsobjekt absetzen. Anerkannt werden:

  • Tatsächliche Kosten (Sprit, Verschleiß, anteilige Kfz-Kosten)
  • Oder Pauschale: 0,30 Euro pro Kilometer einfache Strecke

Die meisten Vermieter nehmen die Pauschale. Wer 50 Kilometer zum Objekt fährt und das vier Mal im Jahr macht, setzt 4 × 100 × 0,30 = 120 Euro ab. Klingt wenig, aber bei häufigeren Fahrten (zum Beispiel monatlichen Übergaben oder Reparaturkontrollen) summiert sich das schnell auf 500 bis 800 Euro pro Jahr.

Achtung beim Finanzamt: Mehr als zwei bis drei Fahrten pro Monat zum selben Objekt erkennen die Finanzämter selten ohne Rückfrage an. Dokumentiere jede Fahrt mit Datum und Zweck (Übergabe, Mietersuche, Reparaturüberwachung). Halveo führt für jede Fahrt automatisch einen digitalen Fahrtenbeleg mit GPS-Bestätigung.

Kleinteile, Mitgliedsbeiträge, Telefon

In Zeile 57 (oder einer freien Zeile, je nach Formular-Version) gehören auch die kleinen Posten, die in Summe spürbar sind:

  • Mitgliedsbeiträge bei Haus & Grund (typisch 48 bis 90 Euro pro Jahr)
  • Bürobedarf (Druckerpatronen, Papier, Aktenordner) anteilig für die Vermietung
  • Fachliteratur und Software rund um Vermietung (zum Beispiel Halveo-Abo)
  • Telefon- und Portokosten anteilig
  • Schlüssel- und Briefkastenbeschriftung bei Mieterwechsel
  • Schließanlagen-Wartung
  • Müllabfuhr und Wasser (sofern nicht umgelegt)

Auch kleine Beträge summieren sich. Pro Jahr kommen für einen aktiven Kleinvermieter schnell 200 bis 600 Euro zusammen, die ohne sorgfältige Erfassung verloren gehen. Wer Belege fotografiert und in einem digitalen Ordnungssystem ablegt, hat im Januar alles parat.

Was NICHT absetzbar ist

Genauso wichtig wie zu wissen, was du absetzen kannst, ist zu wissen, was nicht geht. Klassische Fehlpostings:

  • Tilgung des Darlehens (Schuldzinsen ja, Tilgung nein)
  • Bewirtungskosten für Mieter (Geschäftsessen mit Mietern sind nicht absetzbar)
  • Eigene Arbeit (du darfst dir keine "Arbeitsstunde" als Werbungskosten anrechnen, auch wenn du selbst renovierst)
  • Pauschale für Bürokosten ohne konkrete Belege
  • Privatfahrten zum Objekt (nur klare Vermietungsfahrten)
  • Anschaffungskosten der Immobilie (gehen in die AfA, nicht direkt absetzbar)
  • Kosten des leerstehenden Privatobjekts, das du irgendwann vermieten möchtest, aber noch nicht ernsthaft anbietest
  • Persönliche Steuerberatungskosten, die nichts mit der Vermietung zu tun haben

Außerdem: Wer eine Immobilie ohne ernsthafte Vermietungsabsicht hält ("Liebhaberei"), verliert den Werbungskostenabzug komplett. Das Finanzamt erkennt das, wenn dauerhaft Verluste eingefahren werden, ohne dass realistische Aussicht auf einen Gesamtüberschuss besteht.

Belegtipps für die Steuererklärung

Werbungskosten sind nur absetzbar, wenn du sie belegen kannst. Das Finanzamt verlangt keine Belege automatisch, kann sie aber jederzeit nachfordern - rückwirkend bis zu zehn Jahre. Wer keine Belege mehr hat, verliert den Posten.

Praxis-Empfehlungen:

1. Sofort fotografieren oder scannen. Jeden Beleg, jede Rechnung, jede Quittung direkt am Tag des Kaufs digitalisieren. Der Original-Bon vergilbt nach sechs Monaten.

2. Cloud-Backup. Lege die Belege nicht nur lokal ab. Cloud-Lösungen mit deutscher Server-Location sind DSGVO-konform und sicher vor Hardware-Defekt.

3. Jeder Beleg eindeutig benennen. Format: "JJJJ-MM-TT_Objekt_Lieferant_Betrag". Beispiel: "2026-03-15_Münster_Heizungsbauer_840.pdf". Das macht die spätere Suche stressfrei.

4. Steuerlich relevante Belege getrennt halten. Nicht jede Quittung gehört zur Anlage V. Trenne private und Vermietungs-Belege von Anfang an.

5. Detaillierte Beschreibung bei größeren Beträgen. Bei Reparaturen über 500 Euro: Beschreibe in einem Notizfeld, was repariert wurde und in welchem Objekt. Das erleichtert dem Steuerberater die Zuordnung.

6. 10 Jahre aufbewahren. Belege rund um Vermietung musst du laut Abgabenordnung 10 Jahre aufbewahren. Das gilt auch für Belege, die du nicht abgesetzt hast - das Finanzamt kann jederzeit nachforschen.

Halveo nimmt dir diesen Schritt komplett ab: Jeden Beleg fotografierst du in der App, die KI erkennt Lieferant, Datum, Betrag und Steuerart automatisch und ordnet die Rechnung dem richtigen Objekt und der richtigen Anlage-V-Zeile zu. Im Januar exportierst du die fertige Werbungskosten-Liste als PDF und gibst sie deinem Steuerberater oder trägst die Summen direkt in dein ELSTER-Formular.

Fazit

Werbungskosten sind das mächtigste Steuersparinstrument für private Vermieter. Bei sorgfältiger Erfassung kommen pro Jahr und Objekt schnell 6.000 bis 10.000 Euro zusammen, was bei 42 Prozent Grenzsteuersatz 2.500 bis 4.200 Euro echte Steuerersparnis bringt. Wichtige Zeilen sind 33 (AfA), 35 (Schuldzinsen), 48 (Erhaltungsaufwand), 50 (Grundsteuer), 51 (Versicherungen), 57 (Hausverwaltung und Steuerberater), 58 (Fahrtkosten).

Die häufigsten Fehler sind: vergessene Posten, verwechselter Erhaltungsaufwand vs anschaffungsnahe Herstellungskosten (15-Prozent-Regel!), und fehlende Belege. Wer hier sauber arbeitet und ein digitales Ordnungssystem nutzt, holt sich im Januar tausende Euro vom Finanzamt zurück.

Für die Themen rund um Nebenkosten, die teils umlagefähig sind und teils nicht, empfehlen wir den Nebenkostenabrechnung-Guide. Und wer noch unsicher ist, was wo in die Anlage V gehört, schaut in die Schritt-für-Schritt-Übersicht.

AfA schnell selbst berechnen

Mit dem kostenlosen Halveo AfA-Rechner: Kaufpreis eingeben, Ergebnis erhalten.

Zum AfA-Rechner

Quellen