GbR Vermietung: Steuererklärung und Anlage V 2026

Wer alleine vermietet, gibt eine Anlage V ab - fertig. Wer gemeinsam mit einer anderen Person über eine GbR vermietet, läuft in ein steuerliches Sonderprozedere, das viele Kleinvermieter überrascht: Die GbR muss zuerst eine eigene Steuererklärung abgeben, bevor die einzelnen Gesellschafter überhaupt etwas in ihrer persönlichen Erklärung eintragen können. Dieser Artikel erklärt, warum das so ist, wie der Ablauf konkret aussieht und was am Ende jeder Gesellschafter für sich erledigen muss.

Warum die GbR steuerlich ein Sonderfall ist

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist kein eigenständiges Steuersubjekt. Sie zahlt keine eigene Einkommensteuer. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) werden immer bei den Gesellschaftern persönlich besteuert - jeder mit seinem eigenen Einkommensteuersatz.

Trotzdem kann das Finanzamt nicht einfach jeden Gesellschafter fragen, was er verdient hat. Denn bei einer GbR müssen alle Beteiligten mit denselben Ausgangszahlen arbeiten: derselben Miete, derselben AfA-Bemessungsgrundlage, denselben Schuldzinsen. Damit diese Grundlagen für alle verbindlich feststehen, schreibt § 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a in Verbindung mit § 179 Abs. 2 Satz 2 der Abgabenordnung (AO) ein eigenes Feststellungsverfahren vor.

Das Prinzip dahinter ist einfach: Zuerst wird für die GbR als Ganzes ermittelt, wie hoch der Überschuss oder Verlust aus der Vermietung ist. Dann wird dieses Ergebnis auf die Gesellschafter aufgeteilt. Nur dieser anteilige Betrag fließt in die persönliche Einkommensteuererklärung jedes Gesellschafters ein.

Was "gesonderte und einheitliche Feststellung" bedeutet

Der Begriff klingt bürokratisch, beschreibt aber eine klare Logik.

Gesondert bedeutet: Die Berechnung findet in einem eigenen Verfahren statt, nicht im Rahmen der Einkommensteuererklärung eines Gesellschafters. Es gibt einen separaten Bescheid - den sogenannten Feststellungsbescheid.

Einheitlich bedeutet: Das Ergebnis gilt für alle Gesellschafter gleichermaßen und ist für alle bindend (§ 182 AO). Wenn das Finanzamt feststellt, dass der Überschuss 8.000 Euro beträgt, dann gilt diese Zahl für Gesellschafter A genauso wie für Gesellschafter B. Niemand kann danach in seiner persönlichen Erklärung eine abweichende Zahl behaupten.

Diese Bindungswirkung ist kein Sonderfall der GbR. Sie greift immer, wenn mehrere Personen gemeinschaftlich vermieten - auch bei einer Bruchteils- oder Erbengemeinschaft. Die gesonderte und einheitliche Feststellung knüpft an die gemeinschaftlich erzielten Einkünfte an, nicht an die Rechtsform. Der einzige praktisch bedeutsame Ausnahmefall sind zusammenveranlagte Ehegatten und eingetragene Lebenspartner (§ 2 Abs. 8 EStG) mit gemeinsamem Objekt (§ 180 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 AO) - dazu unten mehr. Wie die Aufteilung bei einer Bruchteils- oder Erbengemeinschaft im Detail läuft, zeigt ein eigener Artikel.

Welche Formulare die GbR einreicht

Für das Feststellungsverfahren gibt es in ELSTER ein eigenes Formular: die Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung - kurz Feststellungserklärung.

Diese Erklärung besteht im Wesentlichen aus drei Teilen:

• Anlage V für das gemeinschaftliche Objekt - hier werden alle Einnahmen und Werbungskosten der GbR eingetragen, so wie es auch ein Einzelvermieter tun würde
• Anlage FE 1 - hier wird das Ergebnis nach der Beteiligungsquote auf die einzelnen Gesellschafter aufgeteilt
• Grundangaben zur GbR - Gesellschafterdaten, Steuernummern, Beteiligungsverhältnisse

Die Feststellungserklärung wird von der GbR als Gemeinschaft eingereicht, in der Regel durch einen bevollmächtigten Gesellschafter. Die Vordrucke sind bundeseinheitlich; die Abgabe erfolgt elektronisch über ELSTER.

Schritt für Schritt: Der Ablauf

Schritt 1 - GbR gibt Feststellungserklärung ab

Die GbR reicht beim zuständigen Finanzamt die Feststellungserklärung ein. Darin steht die vollständige Überschussrechnung (Einnahmen minus Werbungskosten) für das Vermietungsobjekt sowie die Aufteilung auf die Gesellschafter nach ihrer Beteiligungsquote.

Schritt 2 - Finanzamt erlässt den Feststellungsbescheid

Das Lagefinanzamt prüft die Erklärung und erlässt einen Feststellungsbescheid. Darin steht verbindlich, welcher Gesellschafter welchen Anteil am Überschuss oder Verlust zugerechnet bekommt.

Schritt 3 - Gesellschafter übernimmt den Anteil in seine persönliche Erklärung

Jeder Gesellschafter trägt den ihm zugerechneten Betrag in seiner persönlichen Einkommensteuererklärung ein - als gesondert festgestellten Betrag aus einer Beteiligung. Das Finanzamt prüft dabei die Übereinstimmung mit dem Feststellungsbescheid.

Die Feststellungserklärung sollte immer vor den persönlichen Einkommensteuererklärungen der Gesellschafter abgegeben werden. Sonst fehlt dem Wohnsitzfinanzamt die Grundlage für die persönliche Veranlagung.

Rechenbeispiel: GbR mit zwei Gesellschaftern zu je 50 Prozent

Anna und Ben haben gemeinsam eine Wohnung als GbR erworben und vermieten sie. Beide sind zu je 50 Prozent beteiligt.

Im Steuerjahr 2025 sieht die Überschussrechnung der GbR (Einnahmen minus Werbungskosten) so aus:

Aufteilung nach Beteiligungsquote:

Beide tragen 2.500 Euro als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in ihrer persönlichen Einkommensteuererklärung ein - nicht durch eigenständige Berechnung, sondern auf Basis des Feststellungsbescheids.

Hätte Anna statt 50 Prozent einen Anteil von 60 Prozent, würden 3.000 Euro auf sie entfallen und 2.000 Euro auf Ben. Die anteilige Berechnung von AfA, Schuldzinsen und Werbungskosten folgt stets der Beteiligungsquote.

Kann die Aufteilung von der Beteiligungsquote abweichen?

In der Regel nein. Die Aufteilung nach der gesellschaftsvertraglichen Beteiligungsquote ist die Grundregel und wird vom Finanzamt erwartet.

Abweichungen sind unter engen Voraussetzungen möglich, wenn sie im Gesellschaftsvertrag klar und rechtswirksam vereinbart sind - und einem Fremdvergleich standhalten. Beispiel: Gesellschafter A hat eine Renovierung vollständig aus eigenen Mitteln finanziert und trägt laut Gesellschaftsvertrag ausschließlich die damit zusammenhängenden Kosten. In diesem Fall kann ihm dieser Erhaltungsaufwand allein zugerechnet werden.

Solche Abweichungen sollten unbedingt mit einem Steuerberater abgestimmt werden. Das Finanzamt prüft, ob die Vereinbarung nicht Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO darstellt.

Sonderwerbungskosten: wenn ein Gesellschafter allein zahlt

Davon klar zu unterscheiden sind Sonderwerbungskosten - Aufwendungen, die nur einem Gesellschafter entstehen und auch nur ihn betreffen. Die häufigsten Fälle: Ein Gesellschafter nimmt das Darlehen für seinen Anteil allein auf und trägt die Zinsen allein, oder nur einer fährt regelmäßig zum Objekt.

Solche Kosten werden nicht über die Beteiligungsquote verteilt und brauchen keine Gesellschaftsvertragsänderung. Der betroffene Gesellschafter trägt sie in der Anlage FE der Feststellungserklärung als seine Sonderwerbungskosten ein; sie mindern ausschließlich seinen Anteil am Überschuss, nicht den der anderen (BFH IX R 2/24).

Hätte im Rechenbeispiel oben nur Anna den Kredit aufgenommen, wären die Schuldzinsen ihre Sonderwerbungskosten - sie mindern allein ihren Anteil, Bens Anteil bliebe unverändert, obwohl beide zu 50 Prozent beteiligt sind.

Verwechsle das nicht mit der Quotenabweichung aus dem vorigen Abschnitt: Dort wird die Ergebnisverteilung selbst per Gesellschaftsvertrag geändert. Hier bleibt die Quote unverändert - nur die individuell veranlassten Kosten landen bei dem, der sie getragen hat.

Fristen und zuständiges Finanzamt

Zuständig ist in der Regel das Lagefinanzamt - das Finanzamt, in dessen Bezirk die vermietete Immobilie liegt. Das Gesetz stellt zwar auf das verwaltende Finanzamt ab (§ 18 Abs. 1 Nr. 4 AO), bei nur einem vermieteten Objekt ist das aber praktisch das Finanzamt am Ort des Grundstücks - und nicht das Wohnsitzfinanzamt der einzelnen Gesellschafter.

Gehören der GbR Objekte in verschiedenen Finanzamtsbezirken, kann für die Feststellung jeweils ein anderes Finanzamt zuständig sein. Im Zweifel hilft eine kurze Rückfrage beim Finanzamt.

Fristen (§ 149 AO):

• Ohne steuerlichen Berater: 31. Juli des Folgejahres (für Steuerjahr 2025 also 31. Juli 2026)
• Mit steuerlichem Berater: Ende Februar des übernächsten Jahres (für 2025 also 28. Februar 2027)

Diese Fristen gelten für die Feststellungserklärung der GbR. Die persönlichen Einkommensteuererklärungen der Gesellschafter können danach folgen.

Besonderheit: zusammenveranlagte Ehegatten und eingetragene Lebenspartner

Eine wichtige Ausnahme von der Feststellungspflicht gilt für zusammenveranlagte Ehegatten und eingetragene Lebenspartner (§ 2 Abs. 8 EStG), denen das Objekt gemeinsam gehört. § 180 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 AO behandelt diesen Fall als "Fall von geringer Bedeutung" und verzichtet auf die gesonderte Feststellung - die Eheleute werden ohnehin zusammen veranlagt. Dann genügt eine gemeinsame Anlage V in ihrer Einkommensteuererklärung.

Entscheidend ist hier die Zusammenveranlagung, nicht die Rechtsform. Geschwister, Erbengemeinschaften, unverheiratete Paare oder eine GbR mit fremden Gesellschaftern fallen nicht unter diese Ausnahme - dort bleibt es bei der Feststellungserklärung. Bei Unsicherheit klär das mit deinem Steuerberater oder dem Finanzamt.

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Quellen

• § 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO - Gesonderte und einheitliche Feststellung - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 179 AO - Feststellung von Besteuerungsgrundlagen - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 39 AO - Zurechnung - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 21 EStG - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - Gesetze im Internet (BMJ)
• BFH IX R 2/24 - Sonderwerbungskosten in der gesonderten und einheitlichen Feststellung - Bundesfinanzhof

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel ist eine allgemeine Informationsübersicht und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Steuergesetze können sich ändern. Bei konkreten Fragen zur Steuerpflicht deiner GbR wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.