Anlage V bei mehreren Eigentümern: Aufteilung & Eintrag 2026

Wenn dir das Vermietungsobjekt nicht allein gehört, sondern zusammen mit deinem Partner, deinen Geschwistern oder einer GbR, wird die Anlage V komplizierter. Wer trägt welche Kosten ein? Wie wird die AfA aufgeteilt? Was passiert mit Schuldzinsen, wenn nur einer den Kredit aufgenommen hat? Dieser Artikel erklärt die Aufteilung Schritt für Schritt und zeigt am konkreten Beispiel von zwei Geschwistern, wie es richtig läuft.

Wer die allgemeine Übersicht zur Anlage V noch nicht gelesen hat, sollte das vorher tun. Hier konzentrieren wir uns nur auf den Mehr-Eigentümer-Fall.

Wer ermittelt die Einkünfte, wer gibt was ab?

Sobald mehrere Personen ein Objekt gemeinsam vermieten, berechnet nicht jeder seine Einkünfte allein in seiner Anlage V. Die Einkünfte werden zuerst für die Gemeinschaft gemeinsam ermittelt und dann auf die Beteiligten verteilt - über die gesonderte und einheitliche Feststellung (§ 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO). Das gilt rechtsformunabhängig:

• Gemeinschaft nach Bruchteilen (§ 741 BGB) - zum Beispiel Geschwister, die gemeinsam gekauft haben
• Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB) - zum Beispiel ein geerbtes Mietshaus
• Vermietungs-GbR (§ 705 BGB)

Der Ablauf ist in allen drei Fällen gleich: Die Gemeinschaft gibt eine Feststellungserklärung ab, das Finanzamt stellt den gemeinsamen Überschuss und die Anteile per Feststellungsbescheid fest, und jeder Beteiligte übernimmt nur seinen festgestellten Anteil in die eigene Einkommensteuererklärung.

Die enge Ausnahme: Zusammenveranlagte Ehegatten mit einem gemeinsamen Objekt brauchen keine eigene Feststellung - das ist ein Fall von geringer Bedeutung (§ 180 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 AO), die Einkünfte laufen direkt über die gemeinsame Steuererklärung. Bei anderen Gemeinschaften (Geschwister, Erbengemeinschaft) kann das Finanzamt in einfachen, unstrittigen Fällen ebenfalls auf die Feststellung verzichten - das liegt aber in seinem Ermessen, darauf verlassen solltest du dich nicht. Im Zweifel ist die Feststellung die Regel.

Bruchteilsgemeinschaft oder GbR - wo liegt der Unterschied?

Steuerlich laufen beide über die Feststellung. Der Unterschied liegt in Haftung und Struktur:

• Gemeinschaft nach Bruchteilen: Jeder ist im Grundbuch mit seinem Anteil eingetragen und anteilig wirtschaftlicher Eigentümer. Einfach, üblich bei Familie und geerbten Objekten.
• GbR: Eine eigene Gesellschaft erwirbt und hält das Objekt. Sinnvoll, wenn ihr regelmäßig kauft und verkauft, fremde Personen beteiligen wollt oder eine klarere Struktur für Übertragung und Haftung braucht.

Für reine Buy-and-Hold-Vermietung unter Familie ist die Bruchteilsgemeinschaft meist die einfachere Wahl.

Aufteilung nach Miteigentumsanteil

In der Feststellung wird der gemeinsame Überschuss ermittelt und dann nach Miteigentumsanteil verteilt. Wer 50 Prozent besitzt, dem werden 50 Prozent der Einnahmen und der gemeinsamen Werbungskosten zugerechnet. Das betrifft:

• Mieteinnahmen
• Umlagen-Vorauszahlungen
• AfA (anteilig vom Gebäudewert)
• Erhaltungsaufwand
• Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung und die übrigen laufenden Kosten

Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit 24.000 Euro Jahresnettomiete gehört Anna und Tom je zur Hälfte. In der Feststellung werden jedem 12.000 Euro Mieteinnahmen und von 4.000 Euro AfA je 2.000 Euro zugerechnet.

Eine Ausnahme sind Kosten, die nur einem Beteiligten entstehen - die Sonderwerbungskosten. Dazu unten mehr.

Schuldzinsen: nur der Darlehensnehmer setzt sie ab

Eine zentrale Besonderheit: Schuldzinsen kann nur absetzen, wer das Darlehen aufgenommen hat. Das folgt aus dem Veranlassungsprinzip und der Zurechnung nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO - nicht der Eigentumsanteil entscheidet, sondern wer den Kredit trägt.

Steht der Kredit nur auf einer Person, sind ihre Zinsen Sonderwerbungskosten: Sie werden in der Anlage FE der Feststellung erfasst und mindern nur ihren Anteil - in voller Höhe, nicht anteilig.

Beispiel: Anna und Tom kaufen gemeinsam ein Haus für 400.000 Euro, je 50 Prozent. Anna nimmt allein einen Kredit über 300.000 Euro auf, Tom finanziert seinen Anteil aus Eigenkapital. Dann setzt nur Anna die Zinsen an (zum Beispiel 9.000 Euro pro Jahr), als ihre Sonderwerbungskosten. Tom trägt 0 Euro Zinsen. Die Mieteinnahmen teilen sich beide trotzdem 50/50, weil dafür die im Grundbuch eingetragenen Eigentumsanteile maßgeblich sind.

Läuft der Kredit hingegen auf beide (Gesamtschuldner), sind die Zinsen gemeinsame Werbungskosten und werden nach der Haftungsquote - üblicherweise 50/50 - in der Feststellung verteilt.

Praxis-Tipp: Klärt vor Vertragsabschluss, wer auf dem Darlehensvertrag steht. Eine spätere Änderung kostet Notar und Bankgebühren. Wer Steuervorteile gleichmäßig verteilen möchte, nimmt auch den Kredit gemeinsam auf.

AfA: nach Eigentumsanteil

Die AfA folgt streng dem Miteigentumsanteil. Bei einer Eigentumswohnung mit Gebäudewert 200.000 Euro und 2 Prozent linearer Abschreibung beträgt die Gesamt-AfA 4.000 Euro pro Jahr. Bei 50/50 werden jedem 2.000 Euro zugerechnet (AfA gehört in Zeile 33).

Wichtig: Auch die Abschreibungsbasis wird aufgeteilt. Wenn du das Objekt zur Hälfte besitzt, ist deine Basis 100.000 Euro Gebäudewert plus dein Anteil an den Anschaffungsnebenkosten. Du schreibst nicht die volle Basis ab und nimmst dann die Hälfte, sondern arbeitest von Anfang an mit deiner halbierten Basis.

Wenn ein Eigentümer später seinen Anteil verkauft und ein neuer einsteigt, beginnt für den neuen Eigentümer eine eigene AfA mit seinem eigenen Kaufpreis (und damit oft mit höherer Basis als bei den Alteigentümern). Das ist steuerlich vorteilhaft, weil der neue Eigentümer auf seine echte Anschaffung abschreibt, nicht auf historische Werte.

Detaillierter erklärt: Im Artikel zu AfA in der Anlage V findest du Beispiele inklusive Sonderfälle. Den genauen Jahresbetrag rechnest du im AfA-Rechner aus.

Werbungskosten und Sonderwerbungskosten

Die laufenden Werbungskosten der Gemeinschaft werden anteilig nach Miteigentumsanteil in der Feststellung erfasst. Das gilt für Erhaltungsaufwendungen, Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung, Steuerberatung (anteilig für die Vermietung) und Kontoführungsgebühren des gemeinsamen Kontos.

Anders bei Sonderwerbungskosten - Kosten, die nur einem Beteiligten entstehen. Klassische Fälle sind die Schuldzinsen eines einzelnen Darlehensnehmers oder Fahrtkosten, wenn nur einer zum Objekt fährt. Diese trägt der Betroffene in der Anlage FE ein; sie mindern ausschließlich seinen Anteil, nicht den der anderen (BFH IX R 2/24).

Beispiel Fahrtkosten: Fährt nur Anna regelmäßig zum Objekt, um Übergaben oder Reparaturen zu erledigen, setzt sie ihre Fahrten in voller Höhe als Sonderwerbungskosten an - auch wenn Tom zur Hälfte Eigentümer ist. Fahren beide, setzt jeder seine eigenen Fahrten an.

Beispiel: Geschwister erben ein Mehrfamilienhaus (50/50)

Anna und Tom haben von ihren Eltern ein Mehrfamilienhaus geerbt und sind in Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen, Erbquote je 50 Prozent. Das Haus wirft 36.000 Euro Jahresmiete ab. Weil sie es gemeinsam vermieten, geben sie eine Feststellungserklärung ab. Die Kosten:

• AfA: 6.000 Euro
• Schuldzinsen (Kredit läuft auf beide, 50/50): 8.400 Euro
• Erhaltungsaufwand: 4.200 Euro
• Grundsteuer: 1.800 Euro
• Versicherung: 720 Euro
• Hausverwaltung: 2.400 Euro
• Fahrtkosten (nur Anna fährt): 600 Euro - Sonderwerbungskosten

Schritt 1 - gemeinsamer Überschuss in der Feststellung:

Schritt 2 - Verteilung nach Anteil (50/50): je 6.240 Euro.

Schritt 3 - Sonderwerbungskosten: Annas Fahrtkosten (600 Euro) werden in der Anlage FE nur ihrem Anteil zugerechnet.

Das Finanzamt stellt diese Anteile per Bescheid fest. Anna übernimmt 5.640 Euro, Tom 6.240 Euro in ihre jeweilige Einkommensteuererklärung und versteuern sie mit ihrem persönlichen Steuersatz. Der Unterschied von 600 Euro sind genau Annas Fahrtkosten.

Die Feststellungserklärung in der Praxis

Praktisch füllt ihr das Formular "Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung" aus, dazu die Anlage FE für die Verteilung und die Sonderwerbungskosten einzelner Beteiligter. Das Ergebnis ist der Feststellungsbescheid mit dem Anteil pro Person. Diesen Anteil übernehmt ihr jeweils in eure eigene Einkommensteuererklärung.

Nur bei zusammenveranlagten Ehegatten entfällt dieser Schritt (Fall von geringer Bedeutung, § 180 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 AO). Bei allen anderen Gemeinschaften ist die Feststellung die Regel - im Zweifel mit dem Steuerberater klären.

Häufige Fehler

1. Jeder trägt die volle Miete ein. Das ergibt eine doppelte Versteuerung und garantiert eine Rückfrage vom Finanzamt. In der Feststellung wird jeder Posten einmal erfasst und dann verteilt.

2. Schuldzinsen werden geteilt, obwohl nur einer den Kredit hat. Sie sind Sonderwerbungskosten des Darlehensnehmers und mindern nur dessen Anteil.

3. AfA-Basis wird nicht geteilt. Wer mit der vollen Basis abschreibt statt mit seinem Anteil, verstößt gegen die Zurechnung nach wirtschaftlichem Eigentum.

4. Feststellungserklärung vergessen. Bei einer Gemeinschaft ist sie die Regel - die einzige verlässliche Ausnahme sind zusammenveranlagte Ehegatten. Wer sie auslässt, riskiert Verspätungszuschläge.

5. Sonderwerbungskosten in die eigene Anlage V statt in die Anlage FE. Kosten, die nur einem Beteiligten entstehen, gehören in die Feststellung, nicht in eine separate Anlage V.

Fazit

Bei mehreren Eigentümern werden die Einkünfte gemeinsam in einer Feststellung ermittelt und dann nach Miteigentumsanteil verteilt - rechtsformunabhängig, ob Bruchteilsgemeinschaft, Erbengemeinschaft oder GbR. Die einzige verlässliche Ausnahme sind zusammenveranlagte Ehegatten. Schuldzinsen und andere Sonderwerbungskosten eines Einzelnen laufen über die Anlage FE und mindern nur dessen Anteil. Jeder übernimmt am Ende seinen festgestellten Anteil in die eigene Steuererklärung.

Wer das System einmal verstanden hat, hat damit keine Probleme. Mit Halveo dokumentierst du die anteiligen Werte für jedes Objekt sauber und kannst sie pro Beteiligten exportieren - perfekt für Vermieter mit Miteigentum oder Familien-GbR. Du wechselst von Vermietet.de? Die Vermietet.de-Alternative zeigt dir den Umzug Schritt für Schritt.

Quellen

• § 21 EStG - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO - Gesonderte und einheitliche Feststellung - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 39 AO - Zurechnung (wirtschaftliches Eigentum) - Gesetze im Internet (BMJ)
• BFH IX R 2/24 - Sonderwerbungskosten in der gesonderten und einheitlichen Feststellung - Bundesfinanzhof