Anlage V bei mehreren Eigentümern: Aufteilung & Eintrag 2026

Wenn dir das Vermietungsobjekt nicht allein gehört, sondern zusammen mit deinem Partner, deinen Geschwistern oder einer GbR, wird die Anlage V komplizierter. Wer trägt welche Kosten ein? Wie wird die AfA aufgeteilt? Was passiert mit Schuldzinsen, wenn nur einer den Kredit aufgenommen hat? Dieser Artikel erklärt die Aufteilung Schritt für Schritt und zeigt am konkreten Beispiel von zwei Geschwistern, wie es richtig läuft.

Wer die allgemeine Übersicht zur Anlage V noch nicht gelesen hat, sollte das vorher tun. Hier konzentrieren wir uns nur auf den Mehr-Eigentümer-Fall.

Wer muss die Anlage V abgeben?

Jeder Eigentümer, der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, gibt eine eigene Anlage V ab. Bei mehreren Eigentümern bedeutet das: Mehrere Anlagen V werden parallel ausgefüllt - jeder trägt nur seinen Anteil ein.

Zwei Konstellationen sind in der Praxis am häufigsten:

Bruchteilsgemeinschaft (BGB-Gesellschaft im weiteren Sinne): Mehrere Personen sind im Grundbuch als Miteigentümer mit prozentualem Anteil eingetragen. Klassisch bei Ehepaaren (50/50), bei Erbengemeinschaften oder bei Geschwistern, die ein Objekt gemeinsam gekauft haben. Jeder Miteigentümer ist anteilig wirtschaftlicher Eigentümer und gibt die Anlage V für seinen Anteil ab.

Vermietungs-GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts): Mehrere Personen gründen eine GbR, die das Objekt erwirbt und vermietet. Die GbR selbst gibt eine einheitliche und gesonderte Feststellungserklärung ab. Die einzelnen Gesellschafter übernehmen das Ergebnis in ihre persönliche Anlage V.

Der Unterschied klingt akademisch, hat aber praktische Konsequenzen: Bei einer reinen Bruchteilsgemeinschaft fülltjeder seine Anlage V selbständig aus. Bei einer GbR läuft alles über die Feststellungserklärung der GbR, die später vom Finanzamt auf die Gesellschafter verteilt wird.

Aufteilung nach Miteigentumsanteil (Bruchteilsgemeinschaft)

In der Bruchteilsgemeinschaft gilt die einfache Regel: Alle Posten der Anlage V werden nach dem Miteigentumsanteil aufgeteilt. Wenn du 50 Prozent des Objekts besitzt, trägst du 50 Prozent aller Einnahmen und aller Werbungskosten in deine eigene Anlage V ein.

Konkret heißt das:

• Mieteinnahmen (Zeile 9): Bei 50 Prozent Anteil trägst du 50 Prozent der Jahresmiete ein.
• Umlagen-Vorauszahlungen (Zeile 13 ff.): Ebenfalls anteilig.
• AfA (Zeile 33): Anteilig vom Gebäudewert.
• Schuldzinsen (Zeile 35): Achtung, hier gibt es eine Ausnahme - siehe unten.
• Erhaltungsaufwand (Zeile 48): Anteilig.
• Sonstige Werbungskosten: Anteilig.

Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit 24.000 Euro Jahresnettomiete gehört Anna und Tom je zur Hälfte. Beide tragen 12.000 Euro in Zeile 9 ihrer jeweiligen Anlage V ein. Die AfA von 4.000 Euro pro Jahr wird ebenfalls geteilt: 2.000 Euro pro Anlage V.

Aufteilung bei Vermietungs-GbR

Wenn ihr stattdessen eine GbR gegründet habt, läuft der Weg anders. Die GbR selbst gibt keine Einkommensteuererklärung ab (sie ist nicht einkommensteuerpflichtig), sondern eine einheitliche und gesonderte Feststellungserklärung beim für die GbR zuständigen Finanzamt.

In dieser Feststellungserklärung werden alle Einkünfte und Werbungskosten der GbR erfasst. Das Finanzamt erstellt anschließend einen Feststellungsbescheid, der die Einkünfte auf die Gesellschafter verteilt. Du bekommst diesen Bescheid als Anlage und überträgst den festgestellten Betrag in deine persönliche Anlage V.

Praktisch trägst du in deiner persönlichen Anlage V dann oft nur eine Zeile ein: deinen Anteil am festgestellten Überschuss. Die ganze Detailarbeit (AfA, Zinsen, Erhaltungsaufwand) steckt im Feststellungsbescheid der GbR.

Welche Form für euch sinnvoll ist, hängt von Haftung, Übertragbarkeit und Komplexität ab. Für reine Buy-and-Hold-Vermietung unter Familie ist die Bruchteilsgemeinschaft meist einfacher. Eine GbR lohnt sich, wenn ihr regelmäßig kauft und verkauft, fremde Personen beteiligen wollt oder Haftungstrennung braucht.

Schuldzinsen: nur der Darlehensnehmer setzt sie ab

Eine zentrale Ausnahme von der "alles wird anteilig aufgeteilt"-Regel: Schuldzinsen darf nur der absetzen, der das Darlehen aufgenommen hat. Steht der Kredit nur auf einer Person, setzt nur diese die Zinsen ab - in voller Höhe, nicht anteilig.

Diese Regel ist in der Praxis kritisch. Stell dir vor, Anna und Tom kaufen gemeinsam ein Haus für 400.000 Euro, je 50 Prozent. Anna nimmt allein einen Kredit über 300.000 Euro auf, Tom finanziert seinen Anteil aus Eigenkapital. Wer setzt die Zinsen ab?

Antwort: Nur Anna. Sie trägt die vollen 100 Prozent der Zinsen (zum Beispiel 9.000 Euro pro Jahr) in ihre eigene Anlage V Zeile 35 ein. Tom trägt 0 Euro Zinsen ein. Trotzdem teilen sich beide die Mieteinnahmen 50/50, weil die im Grundbuch eingetragenen Eigentumsanteile maßgeblich sind.

Wenn der Kredit hingegen auf beide läuft (Gesamtschuldner), wird die Zinsbelastung nach der vereinbarten Haftungsquote aufgeteilt - üblicherweise zu gleichen Teilen. Anna und Tom als gemeinsame Darlehensnehmer setzen also je 4.500 Euro Zinsen ab.

Praxis-Tipp: Wenn ihr ein Objekt gemeinsam kauft, klärt vor Vertragsabschluss, wer auf dem Darlehensvertrag steht. Eine spätere Änderung kostet Notar und Bankgebühren. Wer Steuervorteile gleichmäßig verteilen möchte, sollte auch den Kredit gleichmäßig aufnehmen.

AfA: nach Eigentumsanteil

Die AfA folgt streng dem Miteigentumsanteil. Bei einer Eigentumswohnung mit Gebäudewert 200.000 Euro und 2 Prozent linearer Abschreibung beträgt die Gesamt-AfA 4.000 Euro pro Jahr. Bei 50/50-Verteilung trägt jeder 2.000 Euro in Zeile 33 seiner persönlichen Anlage V ein.

Wichtig: Auch die Abschreibungsbasis wird aufgeteilt. Wenn du das Objekt zur Hälfte besitzt, ist deine persönliche Basis 100.000 Euro Gebäudewert plus dein Anteil an den Anschaffungsnebenkosten. Du schreibst nicht etwa die volle Basis ab und nimmst dann die Hälfte - sondern arbeitest mit deiner halbierten Basis von Anfang an.

Wenn ein Eigentümer später seinen Anteil verkauft und ein neuer einsteigt, beginnt für den neuen Eigentümer eine eigene AfA mit seinem eigenen Kaufpreis (und damit oft mit höherer Basis als bei den Alteigentümern). Das ist steuerlich vorteilhaft, weil der neue Eigentümer auf seine echte Anschaffung abschreibt, nicht auf historische Werte.

Detaillierter erklärt: Im Artikel zu AfA in der Anlage V findest du Beispiele inkl. Sonderfälle. Den genauen Jahresbetrag rechnest du im AfA-Rechner aus.

Werbungskosten: nach Eigentumsanteil

Alle anderen Werbungskosten folgen demselben Prinzip: Sie werden anteilig nach Miteigentumsanteil aufgeteilt. Das gilt für:

• Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen, Renovierungen)
• Grundsteuer
• Versicherungsprämien
• Hausverwaltungskosten
• Steuerberatungskosten (nur die für die Vermietung anteiligen)
• Fahrtkosten zum Objekt
• Kontoführungsgebühren

Eine besondere Frage stellt sich bei Fahrtkosten: Wenn nur Anna regelmäßig zum Objekt fährt, um Übergaben oder Reparaturen zu erledigen, darf sie ihre Fahrtkosten in voller Höhe absetzen - auch wenn Tom 50 Prozent Eigentümer ist. Begründung: Die Aufwendung ist Anna persönlich entstanden, nicht der Gemeinschaft. Anders ist es, wenn beide regelmäßig fahren - dann setzt jeder seine eigenen Fahrten ab.

Ähnlich bei Telefon- und Bürokosten: Wenn nur einer das gemeinsame Objekt verwaltet, darf nur dieser die anteiligen Bürokosten absetzen. Das Finanzamt erkennt Aufwendungen nur an, wenn sie auch tatsächlich vom abzusetzenden Eigentümer getragen wurden.

Beispiel: Geschwister vermieten ein Mehrfamilienhaus zu 50/50

Anna und Tom haben von ihren Eltern ein Mehrfamilienhaus geerbt. Sie sind im Grundbuch je zur Hälfte eingetragen. Das Haus wirft 36.000 Euro Jahresmiete ab. Die Kosten:

• AfA: 6.000 Euro pro Jahr
• Schuldzinsen (Kredit läuft auf beide gemeinsam, 50/50): 8.400 Euro pro Jahr
• Erhaltungsaufwand: 4.200 Euro
• Grundsteuer: 1.800 Euro
• Versicherung: 720 Euro
• Hausverwaltung: 2.400 Euro
• Fahrtkosten (nur Anna fährt): 600 Euro

Annas Anlage V:

Toms Anlage V:

Die Überschüsse unterscheiden sich nur durch die Fahrtkosten, die Anna allein trägt. Beide versteuern ihren persönlichen Überschuss mit ihrem persönlichen Steuersatz.

Was ist mit der einheitlichen Feststellungserklärung?

Sobald ihr eine echte Gesellschaft (GbR, OHG, KG, Vermietungs-GbR) habt, müsst ihr eine einheitliche und gesonderte Feststellungserklärung abgeben (§ 180 AO). Das Finanzamt stellt die Einkünfte der Gesellschaft "einheitlich und gesondert" fest und teilt sie auf die Gesellschafter auf.

Praktisch heißt das: Ihr füllt zusätzlich zur normalen Steuererklärung ein Formular "Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung" aus. Das Ergebnis ist ein Feststellungsbescheid, der die anteiligen Einkünfte pro Gesellschafter ausweist. Diesen Betrag übernehmt ihr in eure jeweilige Anlage V.

Bei einer reinen Bruchteilsgemeinschaft ist die Feststellungserklärung normalerweise nicht nötig. Hier gibt jeder Miteigentümer eigenständig seine Anlage V ab, und das Finanzamt erkennt die Aufteilung automatisch. Eine Ausnahme: Wenn die Bruchteilsgemeinschaft sehr komplex strukturiert ist oder das Finanzamt es ausdrücklich verlangt, kann auch hier eine Feststellung erforderlich werden. Im Zweifel mit dem Steuerberater klären.

Häufige Fehler

1. Jeder Eigentümer trägt die Gesamtmiete ein. Das ergibt eine doppelte Versteuerung der Einkünfte - und garantiert eine Rückfrage vom Finanzamt. Jeder trägt nur seinen Anteil ein.

2. Schuldzinsen werden geteilt, obwohl nur einer den Kredit hat. Klassischer Fehler beim Ehepaar, wenn nur ein Partner als Darlehensnehmer eingetragen ist. Die Zinsen gehen voll an den Kreditnehmer.

3. AfA-Basis wird nicht geteilt. Wer mit der vollen Basis abschreibt, statt mit seinem Anteil, verstößt gegen die Regel "AfA folgt dem wirtschaftlichen Eigentum".

4. Keine Abstimmung untereinander. Wenn Anna und Tom ihre Anlagen V unkoordiniert abgeben, kann es zu unterschiedlichen Angaben bei denselben Ausgaben kommen. Das fällt dem Finanzamt auf. Stimmt eure Zahlen vor Abgabe ab.

5. Feststellungserklärung vergessen. Wer eine GbR gegründet hat und sie als Bruchteilsgemeinschaft behandelt, riskiert Verspätungszuschläge auf die Feststellungserklärung. Klärt am besten beim Erwerb mit eurem Steuerberater, welche Form ihr habt.

Fazit

Bei mehreren Eigentümern gilt: Alles wird nach Miteigentumsanteil aufgeteilt - mit der wichtigen Ausnahme, dass Schuldzinsen nur dem Darlehensnehmer zustehen. Jeder Eigentümer füllt seine eigene Anlage V aus. Bei einer GbR kommt zusätzlich eine einheitliche Feststellungserklärung dazu.

Wer das System einmal verstanden hat, hat damit keine Probleme. Die häufigsten Stolperfallen sind doppelt eingetragene Mieteinnahmen, geteilte Zinsen trotz Einzel-Darlehensnehmer und vergessene Feststellungserklärungen bei GbR. Mit Halveo dokumentierst du die anteiligen Werte für jedes Objekt sauber und kannst sie pro Eigentümer exportieren - perfekt für Vermieter mit Miteigentum oder Familien-GbR.

Quellen

• § 21 EStG - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 180 AO - Gesonderte Feststellung von Besteuerungsgrundlagen - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 39 AO - Wirtschaftliches Eigentum - Gesetze im Internet (BMJ)
• BFH-Urteil IX R 39/13 vom 25.02.2014 - Schuldzinsen bei mehreren Eigentümern - Bundesfinanzhof
• BMF-Schreiben zur einheitlichen und gesonderten Feststellung - Bundesministerium der Finanzen