Anlage V für den Steuerberater vorbereiten: die Checkliste

Dein Steuerberater rechnet nach Aufwand. Jede Stunde, die er deine Schuhkartons mit Belegen sortiert, zahlst du. Wer die Anlage V sauber vorbereitet abgibt, spart Honorar, verschenkt keine Werbungskosten und bekommt die Erklärung schneller zurück. Diese Checkliste zeigt dir, was dein Berater wirklich braucht - und in welcher Reihenfolge.

Warum gute Vorbereitung dein Geld spart

Die Anlage V erfasst deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG): Mieteinnahmen auf der einen Seite, Werbungskosten auf der anderen (§ 9 EStG). Dein Steuerberater muss jede Position belegen können. Lieferst du die Zahlen geordnet und nachvollziehbar, prüft er nur noch. Lieferst du einen Stapel ungeordneter Quittungen, sortiert er erst stundenlang - auf deine Rechnung.

Dazu kommt: Belege musst du ohnehin vorhalten. Das Finanzamt kann sie anfordern, und für bestimmte Unterlagen gelten Aufbewahrungspflichten (§ 147 AO). Wer das ganze Jahr über sammelt statt im April zu suchen, hat es doppelt leichter.

Die fünf Blöcke, die dein Berater braucht

Sortiere deine Unterlagen in fünf Blöcke. Genau so kann dein Steuerberater die Anlage V Zeile für Zeile füllen.

1. Einnahmen. Mieteinnahmen (Kaltmiete) je Objekt und Mieter, vereinnahmte Nebenkostenvorauszahlungen und Umlagen, Ergebnis der Nebenkostenabrechnung. Bei verbilligter Vermietung an Angehörige zusätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete.

2. Laufende Werbungskosten. Schuldzinsen (Darlehen, nicht die Tilgung), Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausverwaltung, Kontoführung, Fahrtkosten zum Objekt, nicht umlagefähige Betriebskosten.

3. Erhaltungsaufwand. Reparatur- und Modernisierungsrechnungen mit Datum und Zahlungsnachweis. Wichtig für die Einordnung: sofort abziehbar oder nur über die AfA. Dazu unten mehr.

4. AfA-Unterlagen. Kaufvertrag, Kaufpreisaufteilung Grund/Gebäude, Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler), Baujahr. Daraus berechnet dein Berater die Abschreibung.

5. Stammdaten und Vorjahr. Steuernummer, Objektadresse, Eigentumsanteil bei mehreren Eigentümern, der letzte Steuerbescheid und die Vorjahres-Anlage-V als Referenz.

Die zwei Fragen, die du vorab klären solltest

Zwei Punkte entscheiden über die Höhe deiner Werbungskosten - und sind die häufigsten Rückfragen vom Berater. Wenn du sie vorbereitet hast, geht es schneller.

Frage 1 - Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? Renovierungen sind entweder sofort absetzbar (Erhaltungsaufwand) oder nur über Jahrzehnte (Herstellungskosten). Markiere größere Rechnungen, damit dein Berater die Einordnung prüfen kann. Die Abgrenzung erklärt der Artikel Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten.

Frage 2 - Renovierung kurz nach dem Kauf? Hast du die Immobilie in den letzten drei Jahren gekauft und seither viel renoviert, kann die 15-Prozent-Regel greifen und den Sofortabzug kippen. Stelle die Summe deiner Renovierungskosten seit dem Kauf bereit. Details in der 15-Prozent-Regel.

So bereitest du die Belege auf

Drei einfache Regeln machen aus einem Belegstapel eine prüffähige Übersicht:

1. Digital und sortiert. Scanne oder fotografiere jeden Beleg und ordne ihn einem der fünf Blöcke zu. Ein durchsuchbarer Ordner schlägt jeden Schuhkarton.
2. Summenliste je Block. Lege deinem Berater pro Block eine Summe vor, hinterlegt mit den Einzelbelegen. Er prüft die Summe, statt sie zu bilden.
3. Zahlung nachweisbar. Für jede abgesetzte Ausgabe gehört der Zahlungsnachweis dazu (Kontoauszug). Eine Rechnung allein reicht dem Finanzamt nicht immer.

Wenn du mehrere Objekte oder Miteigentümer hast, halte die Zahlen getrennt. Wie die Aufteilung bei mehreren Eigentümern läuft, zeigt der Artikel Anlage V bei mehreren Eigentümern.

Genau dafür ist Halveo gebaut

Halveo sammelt deine Belege das ganze Jahr über digital, ordnet sie den richtigen Kategorien zu und gibt dir eine sortierte Jahresübersicht je Objekt - die du deinem Steuerberater direkt weiterreichst. Von Beleg bis Anlage V, sauber aufbereitet, ohne Schuhkarton. Wer GoBD-konform arbeiten will, findet die Grundlagen auf der Halveo GoBD-Seite.

Häufige Fragen

Welche Belege braucht der Steuerberater für die Anlage V?

Mietverträge und Mieteingänge, Nebenkostenabrechnung, Zinsbescheinigung, Versicherungs- und Grundsteuerbescheide, Handwerkerrechnungen mit Zahlungsnachweis sowie für die AfA den Kaufvertrag samt Kaufpreisaufteilung. Stammdaten wie Steuernummer und der letzte Steuerbescheid gehören dazu.

Wie lange muss ich die Belege aufbewahren?

Belege zu deinen Vermietungseinkünften musst du vorhalten, solange das Finanzamt sie anfordern kann. Für bestimmte Unterlagen gelten gesetzliche Aufbewahrungsfristen (§ 147 AO). Im Zweifel bewahrst du Kaufvertrag und große Rechnungen dauerhaft auf, weil sie für die AfA über die gesamte Nutzungsdauer relevant bleiben.

Spart eine gute Vorbereitung wirklich Honorar?

Ja. Steuerberater rechnen nach Aufwand. Sortierte, summierte und belegte Unterlagen reduzieren die Bearbeitungszeit deutlich, weil dein Berater nur prüft statt erst zu ordnen. Außerdem sinkt das Risiko, dass absetzbare Kosten übersehen werden.

Kann ich die Anlage V auch ohne Steuerberater abgeben?

Ja, über ELSTER kannst du die Anlage V selbst einreichen. Gut vorbereitete Unterlagen helfen dir dabei genauso. Bei komplexen Fällen - etwa GbR, mehreren Objekten oder der 15-Prozent-Grenze - ist ein Steuerberater aber sinnvoll.

Quellen

• § 21 EStG - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 9 EStG - Werbungskosten - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 147 AO - Ordnungsvorschriften für die Aufbewahrung von Unterlagen - Gesetze im Internet (BMJ)

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel ist eine allgemeine Informationsübersicht und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung (Steuerberatungsgesetz). Steuergesetze können sich ändern. Für deine konkrete Anlage V wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.