Verbilligte Vermietung an Angehörige: die 66-Prozent-Regel in der Anlage V

Du vermietest eine Wohnung günstig an deine Tochter, deine Eltern oder einen guten Freund. Nett gemeint - aber das Finanzamt schaut genau hin. Liegt deine Miete zu weit unter dem Ortsüblichen, kürzt es deine Werbungskosten anteilig. Dann zahlst du Steuern auf Mieteinnahmen, die du gar nicht voll absetzen darfst. Die 66-Prozent-Regel nach § 21 Abs. 2 EStG entscheidet, ob du voll abziehen darfst.

Worum es geht: günstig vermieten, voll absetzen

Wer vermietet, zieht seine Werbungskosten von den Mieteinnahmen ab - AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand und mehr (§ 9 EStG). Vermietest du verbilligt, könntest du auf die Idee kommen, wenig Miete einzunehmen, aber die vollen Kosten abzusetzen und so einen Verlust zu erzeugen. Genau das begrenzt § 21 Abs. 2 EStG.

Die Regel arbeitet mit zwei Schwellen, gemessen an der ortsüblichen Marktmiete:

Das Gesetz sagt es klar: Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als entgeltlich - du ziehst die vollen Werbungskosten ab.

Was "ortsübliche Marktmiete" bedeutet

Verglichen wird nicht nur die Kaltmiete. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten - also die ortsübliche Warmmiete (R 21.3 der Einkommensteuer-Richtlinien). Du vergleichst deine vereinbarte Warmmiete mit der ortsüblichen Warmmiete.

Als Nachweis dient in der Regel der örtliche Mietspiegel. Gibt es keinen, helfen Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Welche Methode im Einzelfall trägt, klärst du am besten vorab mit deinem Steuerberater oder dem Finanzamt.

Beispielrechnung: Wohnung an die Tochter

Die ortsübliche Warmmiete deiner Wohnung beträgt 1.000 Euro im Monat. Du vermietest an deine Tochter.

Variante A - 66-Prozent-Grenze gehalten. Du verlangst 700 Euro. Das sind 70 Prozent der ortsüblichen Miete, also mindestens 66 Prozent. Ergebnis: Die Vermietung gilt voll als entgeltlich. Du ziehst deine kompletten Werbungskosten ab - AfA, Zinsen, alles.

Variante B - zu günstig. Du verlangst 450 Euro. Das sind nur 45 Prozent, also unter 50 Prozent. Ergebnis: Die Nutzungsüberlassung wird in einen entgeltlichen (45 Prozent) und einen unentgeltlichen Teil (55 Prozent) aufgeteilt. Du darfst nur 45 Prozent deiner Werbungskosten abziehen. Mehr als die Hälfte deiner Kosten verfällt steuerlich.

Variante C - der Graubereich. Du verlangst 600 Euro, also 60 Prozent. Das liegt zwischen 50 und 66 Prozent. Hier verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose: Erwirtschaftest du über die voraussichtliche Vermietungsdauer (in der Regel 30 Jahre angesetzt) insgesamt einen Überschuss, bleibt der volle Abzug. Fällt die Prognose negativ aus, kürzt das Finanzamt anteilig wie in Variante B.

Warum die 66-Prozent-Marke der sichere Hafen ist

Die einfachste Lösung: Bleib bei oder über 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete. Dann brauchst du keine Prognose, keine Aufteilung, keine Diskussion mit dem Finanzamt. Du ziehst deine Werbungskosten voll ab, obwohl du günstiger als der Markt vermietest. Das ist der gewollte Spielraum des Gesetzgebers für Vermietung an Angehörige.

Praktisch heißt das: Rechne die ortsübliche Warmmiete sauber aus, setze deine Miete bewusst auf mindestens 66 Prozent und dokumentiere die Vergleichsmiete. Steigt die ortsübliche Miete später (etwa laut neuem Mietspiegel), prüfe, ob du noch über der Grenze liegst, und passe gegebenenfalls an.

Vorsicht bei Vereinbarungen unter Angehörigen

Bei Mietverträgen mit Angehörigen prüft das Finanzamt zusätzlich, ob der Vertrag einem Fremdvergleich standhält: klar vereinbart, zivilrechtlich wirksam und tatsächlich durchgeführt. Das heißt konkret: schriftlicher Mietvertrag, Miete fließt regelmäßig und nachweisbar aufs Konto, Nebenkosten werden abgerechnet. Zahlt die Tochter mal hier, mal da oder gar nicht, erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis im Zweifel nicht an - dann ist gar kein Werbungskostenabzug möglich.

So trägst du es in die Anlage V ein

In der Anlage V gibst du deine tatsächlichen Mieteinnahmen an und zusätzlich die ortsübliche Marktmiete, damit das Finanzamt die Quote prüfen kann. Liegt deine Miete unter den Schwellen, kürzt sich der abziehbare Anteil der Werbungskosten entsprechend. Welche Werbungskosten überhaupt infrage kommen, zeigt die Werbungskosten-Liste für die Anlage V. Wie du die Anlage V insgesamt ausfüllst, erklärt der Artikel Anlage V ausfüllen Schritt für Schritt.

Halveo erfasst deine vereinbarte Miete je Mieter und hilft dir, sie der ortsüblichen Miete gegenüberzustellen - damit du die 66-Prozent-Grenze nicht aus Versehen reißt.

Häufige Fragen

Wie viel Prozent der ortsüblichen Miete muss ich mindestens verlangen?

Mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete. Dann gilt die Vermietung als voll entgeltlich und du ziehst deine Werbungskosten komplett ab (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Zwischen 50 und unter 66 Prozent ist der volle Abzug an eine positive Totalüberschussprognose geknüpft, unter 50 Prozent wird anteilig gekürzt.

Zählt zur ortsüblichen Miete die Kaltmiete oder die Warmmiete?

Die Warmmiete. Verglichen wird die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten (R 21.3 EStR). Du stellst also deine vereinbarte Warmmiete der ortsüblichen Warmmiete gegenüber.

Was passiert, wenn ich unter 50 Prozent vermiete?

Dann teilt das Finanzamt die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG). Nur der entgeltliche Anteil deiner Werbungskosten ist abziehbar. Vermietest du zum Beispiel zu 40 Prozent der ortsüblichen Miete, darfst du nur 40 Prozent deiner Kosten absetzen.

Gilt die Regel auch bei Vermietung an Freunde?

Ja. § 21 Abs. 2 EStG stellt auf die Höhe des Entgelts ab, nicht auf das Verwandtschaftsverhältnis. Die 66-Prozent-Grenze gilt für jede verbilligte Wohnungsvermietung. Bei nahen Angehörigen kommt zusätzlich die Prüfung des Fremdvergleichs hinzu.

Quellen

• § 21 Abs. 2 EStG - Verbilligte Überlassung einer Wohnung - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 9 EStG - Werbungskosten - Gesetze im Internet (BMJ)
• R 21.3 Einkommensteuer-Richtlinien (EStR) - Ortsübliche Marktmiete und Totalüberschussprognose

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel ist eine allgemeine Informationsübersicht und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung (Steuerberatungsgesetz). Steuergesetze können sich ändern. Vor einer verbilligten Vermietung an Angehörige lass die ortsübliche Miete und die Quote von einem Steuerberater prüfen.