Unter dem Kürzel "Mietrecht II" arbeitet die Bundesregierung an einer der größeren Anpassungen des Wohnraummietrechts dieser Legislaturperiode. Für dich als privaten Vermieter ist wichtig: Es handelt sich um einen Gesetzentwurf, nicht um geltendes Recht. Stand August 2026 ist noch nichts davon in Kraft. Trotzdem lohnt sich der Überblick, weil einige der geplanten Punkte direkt an Themen rühren, mit denen du im Alltag zu tun hast, von der Indexmiete über möblierte Vermietung bis zur Modernisierung.
Dieser Artikel ordnet ein, was in dem Entwurf steht, wo das Verfahren gerade steht und was du davon jetzt schon im Blick behalten kannst. Weil sich ein Gesetzentwurf im parlamentarischen Verfahren noch verändern kann, sind alle Zahlen und Details hier als vorläufiger Stand zu lesen, nicht als feste Regel.
Worum geht es bei "Mietrecht II" überhaupt?
"Mietrecht II" ist der gängige Kurzname für ein Reformpaket aus dem Bundesministerium der Justiz. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hatte den Referentenentwurf am 8. Februar 2026 vorgelegt. Am 29. April 2026 hat das Bundeskabinett den Regierungsentwurf beschlossen. Am 9. Juli 2026 gab es die erste Lesung im Bundestag, anschließend wurde der Entwurf zur weiteren Beratung an den Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz überwiesen.
Das erklärte Ziel der Reform ist ein stärkerer Mieterschutz, vor allem in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Für dich heißt das: Einige geplante Regelungen verengen den Spielraum bei der Miethöhe, ein Punkt bringt umgekehrt eine spürbare Erleichterung bei kleineren Modernisierungen. Wie der Entwurf am Ende genau aussieht, entscheidet sich erst im weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens.
Die fünf geplanten Kernpunkte im Überblick
Die folgende Übersicht fasst den Stand des Regierungsentwurfs (Stand August 2026) zusammen. Sie ist eine grobe Orientierung, keine abschließende Wiedergabe des Gesetzestextes.
| Thema | Was aktuell gilt | Was geplant ist (Stand August 2026) |
|---|---|---|
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Kopplung an den Verbraucherpreisindex, Miete bleibt mindestens ein Jahr unverändert | In angespannten Märkten sollen jährliche Indexsteigerungen oberhalb von 3,0 Prozent nur noch zur Hälfte auf die Miete durchschlagen |
| Möblierte Wohnungen | Möblierungszuschläge sind rechtlich wenig konturiert | Zuschlag soll vor Vertragsschluss offengelegt werden, damit die Mietpreisbremse besser greift; Pauschale bis 10 % der Nettokaltmiete bei Vollmöblierung |
| Kurzzeitvermietung (§ 549 BGB) | Vermietung "zum vorübergehenden Gebrauch" ist von einem Teil der Schutzvorschriften ausgenommen | Engere Grenzen, damit die Ausnahme nicht dauerhaft als Umgehung der Mietpreisbremse genutzt wird |
| Schonfristzahlung | Nachzahlung heilt bislang nur die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs | Die einmalige Heilung durch Nachzahlung soll auch auf die ordentliche Kündigung ausgeweitet werden |
| Kleinmodernisierung (§ 559c BGB) | Vereinfachtes Verfahren bis zu einer Wertgrenze von 10.000 Euro | Anhebung der Wertgrenze auf 20.000 Euro |
Die einzelnen Punkte sehen wir uns jetzt genauer an.
Indexmiete: gedämpfte Steigerung in angespannten Märkten
Bei einer Indexmiete nach § 557b BGB koppelst du die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. In Jahren mit hoher Inflation sind so zuletzt kräftige Sprünge möglich gewesen. Genau da setzt der Entwurf an. Wie die Indexmiete nach geltendem Recht funktioniert und was der Deckel im Detail ändern würde, steht im Indexmiete-Leitfaden.
Nach dem aktuellen Stand des Regierungsentwurfs sollen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt jährliche Steigerungen des Index oberhalb von 3,0 Prozent nur noch zur Hälfte mieterhöhend wirken. Interessant ist die Entstehungsgeschichte: Der frühere Referentenentwurf vom Februar 2026 sah noch eine harte Obergrenze von 3,5 Prozent vor. Der Mechanismus hat sich im Verfahren also bereits geändert. Das zeigt gut, warum du einzelne Zahlen zu diesem Zeitpunkt mit Vorsicht behandeln solltest.
Wo genau ein Markt als "angespannt" gilt, legen die Bundesländer per Verordnung fest. Das ist derselbe Mechanismus, über den auch die Mietpreisbremse ausgerollt wird. Wo diese heute gilt und wie du das für deine Wohnung prüfst, haben wir dir in einem eigenen Beitrag zur Mietpreisbremse 2026 zusammengestellt.
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Jetzt Preise ansehenMöblierte Wohnungen: mehr Transparenz beim Zuschlag
Möblierte Vermietung ist in den vergangenen Jahren beliebter geworden, auch weil der Möblierungszuschlag rechtlich bisher kaum klar umrissen ist. Der Entwurf will hier für mehr Transparenz sorgen: Der Zuschlag für die Möblierung soll künftig vor Vertragsschluss offengelegt werden, damit erkennbar bleibt, welcher Teil der Miete auf die Wohnung und welcher auf die Möbel entfällt. So soll die Mietpreisbremse auch bei möblierten Wohnungen besser greifen.
Der Regierungsentwurf ist hier inzwischen konkret: Der Zuschlag soll sich am Zeitwert der Möbel orientieren. Für voll möblierte Wohnungen soll eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete gelten, ohne dass der Möbelwert einzeln berechnet werden muss; ein höherer Zuschlag soll im Einzelfall möglich bleiben, wenn der Wert der Möblierung höher liegt. Wird der Zuschlag gar nicht ausgewiesen, soll die Wohnung als unmöbliert vermietet gelten, und auch nach dem Nachholen der Angabe bleibt es dabei noch zwei Jahre. All das ist Entwurfsstand und kann sich im Ausschuss noch ändern. Wenn du möbliert vermietest oder das planst, beobachte das Verfahren und klär Details im Zweifel mit einer Mietrechtsberatung.
Kurzzeitvermietung: engere Grenzen für den "vorübergehenden Gebrauch"
§ 549 BGB nimmt Wohnraum, der "zum vorübergehenden Gebrauch" vermietet wird, von einem Teil der mietrechtlichen Schutzvorschriften aus. Das ist sinnvoll für echte Kurzzeitsituationen, etwa eine befristete berufliche Unterkunft. In der Praxis wird diese Ausnahme aber teils genutzt, um Regeln wie die Mietpreisbremse zu umgehen.
Der Entwurf will die Ausnahme deshalb enger fassen und an einen konkreten, besonderen Bedarf knüpfen. Für dich als Vermieter bedeutet das: Wenn du kurzzeitig oder auf Zeit vermietest, kann es künftig stärker darauf ankommen, dass ein echter vorübergehender Zweck vorliegt und sauber dokumentiert ist. Die genaue Ausgestaltung steht noch nicht fest.
Schonfristzahlung: geplante Ausweitung auf die ordentliche Kündigung
Das ist der Punkt, der Vermieter erfahrungsgemäß am stärksten beschäftigt. Bisher gilt: Zahlt ein Mieter nach einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Rückstände innerhalb der gesetzlichen Frist nach, heilt diese Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung. Die zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs davon unberührt. Genau darauf haben sich viele Vermieter in der Praxis gestützt.
Der Entwurf sieht vor, die einmalige Heilung durch Nachzahlung auch auf die ordentliche Kündigung auszuweiten. Sollte das so kommen, würde ein bislang wichtiger Baustein bei Zahlungsverzug wegfallen. Weil Kündigungen wegen Zahlungsverzugs juristisch heikel und stark vom Einzelfall abhängig sind, ist das ein klassischer Fall für anwaltliche Beratung. Dieser Artikel kann und will eine solche Beratung nicht ersetzen.
Kleinmodernisierung: die geplante Erleichterung für Vermieter
Nicht alles im Entwurf verengt deinen Spielraum. Beim vereinfachten Verfahren für Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559c BGB ist eine Erleichterung geplant. Dieses Verfahren erlaubt es dir, kleinere Modernisierungen mit weniger formalem Aufwand auf die Miete umzulegen. Bisher ist es an eine Wertgrenze gebunden: Aktuell greift es, wenn die Kosten der Maßnahme 10.000 Euro je Wohnung nicht übersteigen. Von diesen Kosten wird dann pauschal ein Erhaltungsanteil von 30 Prozent abgezogen, bevor du umlegst.
Der Entwurf will diese Grenze auf 20.000 Euro anheben. Damit könntest du künftig auch etwas umfangreichere Maßnahmen über das vereinfachte Verfahren abwickeln. Wie die Modernisierungsmieterhöhung heute grundsätzlich abläuft, von der 8-Prozent-Rechnung über die Kappungsgrenze bis zum zweistufigen Verfahren, steht im eigenen Beitrag dazu. Worauf es bei einer Mieterhöhung insgesamt ankommt, liest du in unserem Leitfaden zur Mieterhöhung. Für eine erste Orientierung, wie viel eine reguläre Erhöhung ausmacht, kannst du den Mieterhöhungs-Rechner nutzen.
Wie geht es weiter und was heißt das für dich?
Der Entwurf liegt Stand August 2026 im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz. Danach folgen üblicherweise weitere Lesungen im Bundestag und der Durchgang im Bundesrat. Erfahrungsgemäß können sich im Verlauf noch einzelne Werte, Fristen und Formulierungen verschieben. Ein festes Datum für ein Inkrafttreten ist derzeit nicht seriös zu nennen.
Konkret handeln musst du wegen eines Entwurfs noch nicht. Sinnvoll ist vor allem, informiert zu bleiben und deine Unterlagen so zu ordnen, dass du auf geänderte Regeln schnell reagieren kannst. Das betrifft ganz praktische Dinge: aktuelle Mietverträge griffbereit haben, Indexvereinbarungen und ihre Anpassungen sauber dokumentieren, bei möblierter Vermietung nachvollziehbar festhalten, was auf Wohnung und was auf Möblierung entfällt, und Modernisierungskosten von Anfang an ordentlich belegen. Wenn eine Reform kommt, ist es genau diese Ordnung, die dir Arbeit und Ärger erspart.
Und wenn es konkret wird, etwa bei einer geplanten Mieterhöhung, einer möblierten Vermietung im angespannten Markt oder einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs, hol dir für deinen Einzelfall Rat bei einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht. Dieser Artikel liefert dir den Überblick, die Entscheidung für deinen Fall nimmt er dir bewusst nicht ab.
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Quellen
- Mehr Mieterschutz bei möblierten Wohnungen, Indexmieten, Kurzzeitmietverträgen und Schonfristzahlungen: Bundesregierung beschließt Gesetzentwurf - Bundesministerium der Justiz, Pressemitteilung vom 29. April 2026
- Stärkung des Mieterschutzes bei möblierten Wohnungen, Indexmieten, Kurzzeitmietverträgen und Schonfristzahlungen: Bundesministerin Hubig legt Gesetzentwurf vor - Bundesministerium der Justiz, Pressemitteilung vom 8. Februar 2026
- Regierungsentwurf "Mietrecht II" (PDF) - Bundesministerium der Justiz
- Mietrechtsreform 2026: Was CDU und CSU noch ändern wollen - Haufe, Verfahrensstand und erste Lesung am 9. Juli 2026
- Möblierung, Index, Schonfrist: Große Reform im Mietrecht geplant - LTO
- BGH: Nachzahlung von Miete heilt ordentliche Kündigung nicht - Haufe, aktuelle Rechtslage zur Schonfristzahlung
- § 557b BGB - Indexmiete - Gesetze im Internet (BMJ)
- § 549 BGB - Anwendung der Vorschriften über die Wohnraummiete - Gesetze im Internet (BMJ)
- § 559c BGB - Vereinfachtes Verfahren - Gesetze im Internet (BMJ)