Stand: Oktober 2026. Bis zum Stichtag 31. Dezember 2026 bleiben, gerechnet vom 20. Oktober 2026, noch gut zehn Wochen. Dieser Artikel wurde am 20. Oktober 2026 gegen den Wortlaut der Heizkostenverordnung geprüft und an einigen Stellen präzisiert.
Zum 31. Dezember 2026 endet eine Frist, die viele Vermieter noch vor sich herschieben: Bis dahin müssen alle Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler in deinen Mietobjekten fernablesbar sein. Alte Geräte, die nur in der Wohnung abgelesen werden können, müssen nachgerüstet oder ersetzt werden.
Das klingt nach einem Technik-Thema, ist aber ein Geld-Thema. Denn wer die Frist reißt, gibt seinen Mietern ein dauerhaftes Kürzungsrecht bei der Heizkostenabrechnung. Und das ist nur eines von drei Kürzungsrechten, die in der Heizkostenverordnung nebeneinander stehen. Dieser Artikel erklärt, was genau bis Ende 2026 zu tun ist, welche Pflicht mit den neuen Geräten dazukommt, und was Untätigkeit kostet.
Was die Pflicht genau verlangt
Die Regel steht in § 5 der Heizkostenverordnung und hat zwei Stufen. Geräte, die nach dem 1. Dezember 2021 installiert werden, müssen fernablesbar sein (§ 5 Abs. 2). Fernablesbar heißt nach der Verordnung: Die Ausstattung kann abgelesen werden, ohne dass jemand die einzelne Wohnung betreten muss, zum Beispiel per Funk im Vorbeigehen (Walk-by), vom Fahrzeug aus (Drive-by) oder über eine Anbindung im Gebäude. Eine Ausnahme gilt nur, wenn du ein einzelnes Gerät in einem Gesamtsystem ersetzt oder ergänzt, dessen übrige Geräte nicht fernablesbar sind (§ 5 Abs. 2 Satz 4); das ganze System muss dann aber trotzdem bis Ende 2026 umgerüstet sein.
Die zweite Stufe betrifft den Bestand, und das ist die Frist, um die es jetzt geht: Vorhandene Geräte, die nicht fernablesbar sind, müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden (§ 5 Abs. 3). Betroffen sind Heizkostenverteiler an den Heizkörpern, Wärmezähler und Warmwasserzähler. Kaltwasserzähler fallen nicht unter diese Pflicht.
Eine Ausnahme kennt die Verordnung nur, wenn die Umrüstung im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde (§ 5 Abs. 3 Satz 2). Das ist eine enge Ausnahme, kein bequemer Ausweg, und im Streitfall musst du sie begründen können.
Ein Detail für die Geräteauswahl: Seit dem 1. Dezember 2022 dürfen nur noch Geräte installiert werden, die sich sicher an ein Smart-Meter-Gateway anbinden lassen (§ 5 Abs. 2 Satz 3) und die mit Geräten anderer Hersteller interoperabel sind (§ 5 Abs. 5), damit du beim Wechsel des Messdienstleisters nicht an ein geschlossenes System gebunden bist. Frag das beim Angebot explizit ab. Hast du schon fernablesbare Geräte, die bis zum 1. Dezember 2022 installiert wurden und diese beiden Anforderungen noch nicht erfüllen, bleibt dir mehr Zeit: Sie müssen erst nach dem 31. Dezember 2031 nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 4).
Ausnahme für das selbst bewohnte Zweifamilienhaus. Bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen du als Vermieter eine selbst bewohnst, gehen die Vorschriften der Heizkostenverordnung vertraglichen Regelungen nicht vor (§ 2 HeizkostenV). Dort kann der Mietvertrag also von der Verordnung abweichen. Ob und wie das deine Zähler-Pflicht und die Kürzungsrechte berührt, hängt vom Wortlaut deines Vertrags ab; für diesen Einzelfall klärst du das am besten mit einem Anwalt, deinem Haus-&-Grund-Verein oder dem Mieterverein.
Die Pflicht, die mitkommt: die monatliche Verbrauchsinfo
Hier übersehen viele Vermieter den zweiten Schritt. Sobald fernablesbare Geräte installiert sind, entsteht eine neue laufende Pflicht: die unterjährige Verbrauchsinformation, kurz UVI (§ 6a Abs. 1 HeizkostenV). Du musst deinen Mietern dann monatlich Informationen über ihren Verbrauch mitteilen, mit dem Verbrauch des letzten Monats in Kilowattstunden, einem Vergleich zum Vormonat und zum selben Monat des Vorjahres (soweit die Daten erhoben wurden) sowie einem Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer derselben Kategorie (§ 6a Abs. 2).
Einen bestimmten Weg für die Zustellung schreibt die Verordnung nicht vor. Üblich sind Post, E-Mail oder eine App beziehungsweise ein Portal mit Benachrichtigung. Die amtliche Begründung zur Verordnung versteht das "Mitteilen" so, dass die Information den Mieter unmittelbar erreicht, ohne dass er sie suchen muss: Stellst du die Daten in einem Portal oder einer App bereit, muss der Mieter jeden Monat erfahren, dass neue Daten dort bereitstehen, etwa per E-Mail. In der Praxis übernehmen das meist die Messdienstleister als Teil ihres Pakets. Genau deshalb lohnt es sich, beim Umrüstungs-Angebot nicht nur den Gerätepreis zu vergleichen, sondern auch, ob der UVI-Service enthalten ist.
Was passiert, wenn du nichts tust: drei Kürzungsrechte
Jetzt zum Geld. Die Heizkostenverordnung sanktioniert Verstöße nicht mit Bußgeldern, sondern eleganter und für dich schmerzhafter: mit Kürzungsrechten des Mieters bei der Abrechnung. Davon gibt es drei.
3 Prozent bei fehlender Fernablesbarkeit. Hast du entgegen § 5 Abs. 2 oder Abs. 3 keine fernablesbare Ausstattung installiert, darf der Mieter seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Für die verpasste 2026-Frist greift das für Abrechnungszeiträume nach dem Stichtag, also in der Regel ab dem 1. Januar 2027, und zwar so lange, bis du umgerüstet hast. Das ist kein einmaliger Abzug, sondern ein Dauerrabatt für deine Untätigkeit.
3 Prozent bei fehlender Monatsinfo. Teilst du die Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mit, darf der Mieter ebenfalls 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 3). Diese Pflicht besteht nach § 6a Abs. 1 erst, wenn fernablesbare Geräte installiert sind.
15 Prozent bei fehlender verbrauchsabhängiger Abrechnung. Das älteste und schärfste Kürzungsrecht: Rechnest du entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig ab, etwa pauschal nach Fläche oder ohne die vorgeschriebene Aufteilung von mindestens 50 bis höchstens 70 Prozent nach Verbrauch, darf der Mieter 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1).
Nach Wortlaut und amtlicher Begründung treffen die beiden 3-Prozent-Rechte nicht zusammen: Die Monatsinfo ist erst Pflicht, wenn fernablesbare Geräte installiert sind; fehlen die Geräte, greift das Kürzungsrecht wegen der Geräte, nicht das wegen der Information. Denkbar ist dagegen, dass zu einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung eines der beiden 3-Prozent-Rechte hinzukommt. Ob und wie sich mehrere Kürzungsrechte addieren, regelt die Verordnung nicht ausdrücklich; im Streitfall gehört diese Frage zum Anwalt. Für dich zählt vor allem: Schon die 3 Prozent wegen fehlender Geräte laufen Jahr für Jahr weiter, bis du umgerüstet hast.
Der Berliner Mieterverein liest die Verordnung anders. In seinem Infoblatt 186 (Stand 1/25) heißt es zum Kürzungsrecht wegen fehlender Monatsinfo: "Das Kürzungsrecht besteht aber auch, wenn der Einbau fernablesbarer Geräte pflichtwidrig unterblieben ist." Für den Fall ohne verbrauchsabhängige Abrechnung, ohne fernablesbare Geräte und ohne Verbrauchsinformation rechnet er mit "15 Prozent plus 3 Prozent plus 3 Prozent Kürzung". Eine gerichtliche Klärung dieser Frage ist uns nicht bekannt.
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Gehört dir eine vermietete Eigentumswohnung, läuft die Umrüstung über die Eigentümergemeinschaft, denn die Messtechnik gehört in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Die Umrüstung ist eine Erhaltungsmaßnahme, die die Versammlung mit einfacher Mehrheit beschließt und über die Erhaltungsrücklage oder eine Sonderumlage finanziert.
Der Punkt, der dich als vermietenden Eigentümer direkt trifft: Die Kürzungsrechte gelten nicht im Verhältnis zwischen dir und der Gemeinschaft (§ 12 Abs. 1 Satz 4), aber sehr wohl zwischen deinem Mieter und dir. Trödelt deine WEG, kürzt am Ende dein Mieter bei dir, nicht bei der Gemeinschaft. Deshalb lohnt es sich, das Thema aktiv auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu bringen, statt auf die Verwaltung zu warten.
Was du jetzt konkret tust
Der Ablauf ist unspektakulär, braucht aber Vorlauf, denn Termine bei den Messdienstleistern können zum Jahresende knapp werden.
Erstens Bestandsaufnahme: Welche Geräte in welchen Objekten sind noch nicht fernablesbar? Dein Messdienstleister kann das in der Regel direkt beantworten. Zweitens Angebote einholen, am besten zwei zum Vergleich, und dabei Kauf gegen Miete rechnen und den UVI-Service mit abfragen. Drittens bei Eigentumswohnungen den WEG-Beschluss anstoßen. Und viertens die Kosten richtig verbuchen: Die Kosten der Anmietung und Verwendung der Erfassungsgeräte einschließlich Eichung sowie die Kosten der Berechnung, Aufteilung und der Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gehören zu den Kosten des Betriebs der Heizungsanlage und sind damit umlagefähig (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV); die Details zur Abgrenzung stehen im Guide zur Nebenkostenabrechnung. Bei größeren Objekten oder Unsicherheit über die Ausnahmen lohnt der Blick eines Fachmanns, bevor du die Frist verstreichen lässt.
Übrigens hängt an der Heizkostenabrechnung seit 2023 noch eine zweite Pflicht, die oft im selben Zug vergessen wird: die CO2-Kostenaufteilung zwischen dir und deinem Mieter. Und während sich beim Heizungsrecht mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz gerade vieles ändert, bleibt die Zähler-Frist davon unberührt bestehen.
Papierkram, der sich selbst erledigt
Umrüstungs-Rechnungen, Messdienst-Verträge, die jährliche Heizkostenabrechnung, dazu die Belege für die Nebenkostenabrechnung: Rund um die Zähler entsteht genau der Papierkram, der sich über das Jahr ansammelt und im Abrechnungsmoment fehlt. Halveo hält ihn pro Objekt und Mieter zusammen, damit die Abrechnung sauber wird und keine Frist durchrutscht.
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Quellen
- § 2 HeizkostenV - Gesetze im Internet (BMJ)
- § 5 HeizkostenV - Gesetze im Internet (BMJ)
- § 6a HeizkostenV - Gesetze im Internet (BMJ)
- § 7 HeizkostenV - Gesetze im Internet (BMJ)
- § 12 HeizkostenV - Gesetze im Internet (BMJ)
- Bundesrat, Drucksache 643/21: Verordnung über die Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung, Begründung zu § 6a - Bundesrat, 04.08.2021
- Berliner Mieterverein, Infoblatt 186: Die Kürzungsrechte bei der Heizkostenabrechnung (Stand 1/25) - Berliner Mieterverein e. V.
- Haus & Grund Rheinland Westfalen, Pressemitteilung vom 05.02.2026: Heizung und Warmwasser, Fernablesbare Zähler werden Pflicht - Haus & Grund Rheinland Westfalen