Indexmiete: Wie die Erhöhung wirklich funktioniert und was der geplante Deckel ändert

Die Indexmiete war in den letzten Jahren das Lieblingsinstrument vieler Vermieter: Die Miete steigt automatisch mit der Inflation, ohne Mietspiegel, ohne Kappungsgrenze, ohne Zustimmung des Mieters. Genau deshalb steht sie jetzt im Zentrum der geplanten Mietrechtsreform, die Indexerhöhungen in angespannten Märkten erstmals deckeln soll.

Dieser Artikel erklärt, wie die Indexmiete nach geltendem Recht funktioniert, wo die Formfehler lauern, die eine Erhöhung unwirksam machen, und was sich mit der Reform ändern würde. Wie die Indexmiete in die übrigen Erhöhungswege einzuordnen ist, steht im Leitfaden zur Mieterhöhung.

Was eine Indexmiete ist

Die Rechtsgrundlage ist § 557b BGB. Ihr vereinbart schriftlich im Mietvertrag, dass sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts richtet. Steigt der Index, kannst du die Miete entsprechend anheben. Fällt er, kann umgekehrt auch der Mieter eine Senkung verlangen, das gehört zur Ehrlichkeit dazu, auch wenn es selten vorkommt.

Der Deal dahinter: Du bekommst einen automatischen Inflationsausgleich ohne Begründungsaufwand. Dafür verzichtest du auf die anderen Erhöhungswege. Das ist der Kern, den viele unterschätzen.

Was du mit der Indexmiete aufgibst

§ 557b Abs. 2 sperrt während der Indexmiete fast alles andere:

Keine Erhöhung auf die Vergleichsmiete. Die klassische Erhöhung nach § 558 ist ausdrücklich ausgeschlossen. Liegt deine Miete unter dem örtlichen Niveau und der Index stagniert, kommst du da nicht ran.

Modernisierungserhöhungen nur im Ausnahmefall. Eine Erhöhung nach § 559 ist nur zulässig, wenn du bauliche Maßnahmen durchführen musstest, die du nicht zu vertreten hast, etwa behördlich angeordnete. Wer freiwillig modernisiert, kann die Kosten während der Indexmiete grundsätzlich nicht auf die Miete umlegen. Vor einer geplanten Sanierung ist das ein echter Abwägungspunkt.

Betriebskostenanpassungen (§ 560) bleiben möglich, die laufen neben dem Index.

Und ein Detail, das für die Neuvermietung zählt: Die Mietpreisbremse gilt bei der Indexmiete nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4). Die späteren Indexerhöhungen sind von ihr nicht erfasst, sie können die Miete also über die Bremsen-Grenze hinaus tragen. Wo die Mietpreisbremse überhaupt gilt, steht im Artikel zur Mietpreisbremse.

So funktioniert die Erhöhung Schritt für Schritt

Die Erhöhung passiert nicht automatisch auf dem Konto, du musst sie erklären. Drei Regeln entscheiden über die Wirksamkeit:

Erstens die Jahresfrist. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein (§ 557b Abs. 2). Du kannst also nicht halbjährlich nachziehen, auch wenn der Index es hergäbe. Erhöhungen wegen Betriebskosten zählen dabei nicht mit.

Zweitens die Textform mit Pflichtangaben. Die Änderung muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden, also Brief oder E-Mail. Und § 557b Abs. 3 verlangt konkrete Inhalte: die eingetretene Änderung des Preisindexes und die jeweilige Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag. Nur einen Prozentsatz zu nennen reicht nicht, der Mieter muss die neue Miete in Euro sehen oder direkt ausrechnen können.

Drittens die Wirkfrist. Die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Erklärung im März zugegangen heißt also: neue Miete ab Mai.

Die Rechnung selbst ist simpel: neue Miete = bisherige Miete mal neuer Indexstand geteilt durch Indexstand bei der letzten Festsetzung. Ein Beispiel mit runden Zahlen: Die Miete beträgt 800 Euro, der VPI stand bei der letzten Anpassung bei 110 Punkten und liegt jetzt bei 114,4. Das ist ein Anstieg von 4 Prozent, die neue Miete beträgt 832 Euro. Die aktuellen Indexstände veröffentlicht das Statistische Bundesamt monatlich.

Die typischen Fehler

Indexerhöhungen scheitern in der Praxis fast immer an denselben Punkten: Die Erklärung nennt nur Prozente statt eines Geldbetrags. Die Jahresfrist ist nicht eingehalten. Der Vertrag koppelt an einen anderen Index als den VPI des Statistischen Bundesamts oder formuliert die Klausel einseitig zulasten des Mieters, was sie unwirksam machen kann (§ 557b Abs. 5: Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam). Oder es wird schlicht mit den falschen Indexständen gerechnet. Jeder dieser Fehler macht die konkrete Erhöhung angreifbar, die Indexvereinbarung selbst bleibt davon in der Regel unberührt.

Der geplante Deckel: Was Mietrecht II ändern würde

Stand: Mitte Juli 2026. Die folgenden Regeln sind ein Regierungsentwurf, beschlossen vom Bundeskabinett am 29. April 2026, aber noch nicht geltendes Recht. Das parlamentarische Verfahren läuft, mit einem Inkrafttreten wird frühestens gegen Ende 2026 oder Anfang 2027 gerechnet, und Details können sich noch ändern.

Der Hintergrund: In den Inflationsjahren sind Indexmieten teils drastisch gestiegen, während Bestandsmieten nach § 558 durch die Kappungsgrenze gebremst waren. Genau diese Lücke will der Entwurf schließen, allerdings nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Landesverordnung ausgewiesen sind.

Der Mechanismus des Entwurfs: Der Teil einer jährlichen Indexsteigerung oberhalb von 3 Prozent soll nur noch zur Hälfte mieterhöhend wirken. Steigt der VPI um 5 Prozent, wären also nicht mehr 5, sondern 4 Prozent Erhöhung zulässig (3 voll plus die Hälfte der übrigen 2). Eine starre Obergrenze von 3,5 Prozent, die im früheren Referentenentwurf stand, ist im Regierungsentwurf gefallen. Gelten soll die Regel für neue und bestehende Indexmietverträge, maßgeblich wäre der Zugang der Änderungserklärung. Außerhalb der angespannten Gebiete bliebe die Indexmiete unverändert.

Was heißt das praktisch für dich? Erstens: Kein Aktionismus, bestehende Verträge jetzt umzustellen wäre verfrüht, das Gesetz kann sich noch ändern. Zweitens: Wenn deine Objekte in einem angespannten Gebiet liegen, rechne künftige Indexerhöhungen schon einmal mit dem 3-Prozent-Mechanismus durch, damit deine Kalkulation realistisch bleibt. Und drittens: Ob dein Gebiet als angespannt ausgewiesen ist, entscheidet die jeweilige Landesverordnung, dieselbe Frage wie bei der Kappungsgrenze. Bei bestehenden Verträgen mit hohen Indexsprüngen lohnt im Zweifel der Blick eines Fachanwalts, bevor du langfristige Entscheidungen triffst.

Index oder Staffel oder klassisch?

Die ehrliche Kurzfassung zum Schluss: Die Indexmiete lohnt sich, wenn du Planbarkeit ohne Begründungsaufwand willst und dein Objekt nicht vor einer größeren Modernisierung steht. Die Staffelmiete (§ 557a) bietet noch mehr Planbarkeit, weil die Beträge von Anfang an feststehen, reagiert aber nicht auf die Inflation. Und der klassische Weg über die Vergleichsmiete bleibt der flexibelste, dafür mit Begründungspflicht, Kappungsgrenze und Zustimmungserfordernis. Die Abwägung hängt an deinem Objekt, deinem Markt und deinen Plänen, und mit dem geplanten Deckel verschiebt sie sich in angespannten Märkten ein Stück weg von der Indexmiete.

Papierkram, der sich selbst erledigt

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Quellen

• § 557b BGB - Indexmiete - Gesetze im Internet (BMJ)
• Verbraucherpreisindex und Inflationsrate - Statistisches Bundesamt