Die Indexmiete war in den letzten Jahren das Lieblingsinstrument vieler Vermieter: Die Miete steigt automatisch mit der Inflation, ohne Mietspiegel, ohne Kappungsgrenze, ohne Zustimmung des Mieters. Genau deshalb steht sie jetzt im Zentrum der geplanten Mietrechtsreform, die Indexerhöhungen in angespannten Märkten erstmals deckeln soll.
Dieser Artikel erklärt, wie die Indexmiete nach geltendem Recht funktioniert, wann du erhöhen darfst, wie du die neue Miete berechnest, wo die Formfehler lauern, die eine Erhöhung unwirksam machen, und was sich mit der Reform ändern würde. Wie die Indexmiete in die übrigen Erhöhungswege einzuordnen ist, steht im Leitfaden zur Mieterhöhung.
Wenn du nur die Zahlen brauchst: Der kostenlose Indexmiete-Rechner nimmt die bisherige Miete und die beiden Indexstände entgegen, rechnet die neue Miete aus, prüft die Jahresfrist und nennt den Monat, ab dem sie zu zahlen ist. Er rechnet die geltende Rechtslage, nicht die geplante Deckelung.
Was eine Indexmiete ist
Die Rechtsgrundlage ist § 557b BGB. Ihr vereinbart schriftlich im Mietvertrag, dass sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts richtet. Steigt der Index, kannst du die Miete entsprechend anheben. Fällt er, kann umgekehrt auch der Mieter eine Senkung verlangen, das gehört zur Ehrlichkeit dazu, auch wenn es selten vorkommt.
Der Deal dahinter: Du bekommst einen automatischen Inflationsausgleich ohne Begründungsaufwand. Dafür verzichtest du auf die anderen Erhöhungswege. Das ist der Kern, den viele unterschätzen.
Was du mit der Indexmiete aufgibst
§ 557b Abs. 2 sperrt während der Indexmiete fast alles andere:
Keine Erhöhung auf die Vergleichsmiete. Die klassische Erhöhung nach § 558 ist ausdrücklich ausgeschlossen. Liegt deine Miete unter dem örtlichen Niveau und der Index stagniert, kommst du da nicht ran.
Modernisierungserhöhungen nur im Ausnahmefall. Eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e kann nur verlangt werden, soweit du bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hast, die du nicht zu vertreten hast, etwa behördlich angeordnete. Davon nimmt das Gesetz wieder aus, wenn eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1a durchgeführt wurde. Wer aus freien Stücken modernisiert, kann die Kosten während der Indexmiete im Grundsatz also nicht auf die Miete umlegen. Vor einer geplanten Sanierung ist das ein echter Abwägungspunkt, und ob dein Vorhaben unter die Ausnahme fällt, klärst du besser vorher mit einem Rechtsanwalt als hinterher vor Gericht.
Betriebskostenanpassungen (§ 560) bleiben möglich, die laufen neben dem Index.
Und ein Detail, das für die Neuvermietung zählt: Die Mietpreisbremse gilt bei der Indexmiete nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4). Die späteren Indexerhöhungen sind von ihr nicht erfasst, sie können die Miete also über die Bremsen-Grenze hinaus tragen. Wo die Mietpreisbremse überhaupt gilt, steht im Artikel zur Mietpreisbremse.
Wann darfst du erhöhen? Jahresfrist, Textform, Wirkfrist
Die Erhöhung passiert nicht automatisch auf dem Konto, du musst sie erklären. Drei Regeln entscheiden über die Wirksamkeit:
Erstens die Jahresfrist. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein (§ 557b Abs. 2). Du kannst also nicht halbjährlich nachziehen, auch wenn der Index es hergäbe. Erhöhungen wegen Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
Zweitens die Textform mit Pflichtangaben. Die Änderung muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden, also Brief oder E-Mail. Und § 557b Abs. 3 verlangt konkrete Inhalte: die eingetretene Änderung des Preisindexes und die jeweilige Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag. Nur einen Prozentsatz zu nennen reicht nicht, der Mieter muss die neue Miete in Euro sehen oder direkt ausrechnen können.
Drittens die Wirkfrist. Die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Erklärung im März zugegangen heißt also: neue Miete ab Mai.
Wie berechnest du die neue Miete?
Die Rechnung selbst ist simpel: neue Miete = bisherige Miete mal neuer Indexstand geteilt durch Indexstand bei der letzten Festsetzung. Ein Beispiel mit runden Zahlen: Die Miete beträgt 800 Euro, der VPI stand bei der letzten Anpassung bei 110 Punkten und liegt jetzt bei 114,4. Das ist ein Anstieg von 4 Prozent, die neue Miete beträgt 832 Euro. Die aktuellen Indexstände veröffentlicht das Statistische Bundesamt monatlich.
Zwei Stolpersteine stecken nicht in der Formel, sondern in den Zahlen, die du einsetzt. Erstens muss der alte Indexstand der sein, der deiner heutigen Miete zugrunde liegt, nicht irgendein früherer. Zweitens solltest du für den neuen Stand einen endgültig veröffentlichten Monat nehmen: vorläufige Werte korrigiert das Statistische Bundesamt nachträglich, und ein Erhöhungsschreiben auf einer später korrigierten Zahl ist angreifbar.
Wer das nicht von Hand durchgehen will: Der kostenlose Indexmiete-Rechner rechnet die neue Miete aus beiden Indexständen aus, prüft die Jahresfrist und nennt den Monat, ab dem die geänderte Miete zu entrichten ist. Ein Erhöhungsschreiben erzeugt er bewusst nicht, denn ob deine Indexklausel trägt und wie das Schreiben zu formulieren ist, hängt am Einzelfall.
Die typischen Fehler
Indexerhöhungen scheitern in der Praxis fast immer an denselben Punkten: Die Erklärung nennt nur Prozente statt eines Geldbetrags. Die Jahresfrist ist nicht eingehalten. Der Vertrag koppelt an einen anderen Index als den VPI des Statistischen Bundesamts oder formuliert die Klausel einseitig zulasten des Mieters, was sie unwirksam machen kann (§ 557b Abs. 5: Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam). Oder es wird schlicht mit den falschen Indexständen gerechnet. Jeder dieser Fehler macht die konkrete Erhöhung angreifbar, die Indexvereinbarung selbst bleibt davon in der Regel unberührt.
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Die Reform ist nicht in Kraft. Was hier steht, ist ein Regierungsentwurf, kein geltendes Recht. Er trägt den Namen "Mietrecht II" und liegt als Bundestags-Drucksache 21/6807 vor. Das Bundeskabinett hat ihn am 29. April 2026 beschlossen, die erste Lesung im Bundestag war am 9. Juli 2026, seitdem läuft die Ausschussberatung.
Geplant ist für Indexmieten Folgendes: In angespannten Wohnungsmärkten, die per Landesverordnung ausgewiesen werden, soll der Teil einer VPI-Steigerung oberhalb von 3 Prozent pro Jahr nur noch zur Hälfte mieterhöhend wirken. Maßgeblich soll der Zugang der Änderungserklärung sein. Ein Beispiel: Steigt der VPI um 5 Prozent, ergäben sich daraus 4 Prozent zulässige Erhöhung, also die ersten 3 Prozent voll und von den restlichen 2 Prozent die Hälfte.
Ein Punkt, bei dem sich viele Meldungen widersprechen: Die vielzitierte starre Kappung bei 3,5 Prozent stammt aus dem Referentenentwurf vom 8. Februar 2026. Im Kabinettsbeschluss wurde sie durch die beschriebene Halbierungsregel ersetzt. Und Meldungen, die Deckelung gelte bereits seit dem 1. Juli 2026, sind falsch.
Ob dein Gebiet überhaupt als angespannt ausgewiesen ist, entscheidet die jeweilige Landesverordnung, dieselbe Frage wie bei der Kappungsgrenze.
Bis zur Verkündung gilt § 557b unverändert. Der Indexmiete-Rechner rechnet deshalb die geltende Rechtslage, ohne diese Deckelung. Dieser Abschnitt wird aktualisiert, sobald das Gesetz verkündet ist. Wenn deine Wohnung in einem angespannten Gebiet liegt und du langfristig planst, besprich die Folgen vorher mit einem Rechtsanwalt, statt Entscheidungen auf einen Entwurf zu stützen.
Index oder Staffel oder klassisch?
Die ehrliche Kurzfassung zum Schluss: Die Indexmiete lohnt sich, wenn du Planbarkeit ohne Begründungsaufwand willst und dein Objekt nicht vor einer größeren Modernisierung steht. Die Staffelmiete (§ 557a) bietet noch mehr Planbarkeit, weil die Beträge von Anfang an feststehen, reagiert aber nicht auf die Inflation. Und der klassische Weg über die Vergleichsmiete bleibt der flexibelste, dafür mit Begründungspflicht, Kappungsgrenze und Zustimmungserfordernis. Die Abwägung hängt an deinem Objekt, deinem Markt und deinen Plänen, und mit dem geplanten Deckel verschiebt sie sich in angespannten Märkten ein Stück weg von der Indexmiete.
Wenn du eine bestehende Indexmiete hast und wissen willst, was die nächste Anpassung konkret ergibt: Der Indexmiete-Rechner liefert die neue Miete, den Erhöhungsbetrag und die beiden Fristen in einem Durchgang.
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Quellen
- § 557b BGB - Indexmiete - Gesetze im Internet (BMJ)
- § 559 BGB - Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen - Gesetze im Internet (BMJ)
- § 555b BGB - Modernisierungsmaßnahmen - Gesetze im Internet (BMJ)
- Verbraucherpreisindex und Inflationsrate - Statistisches Bundesamt