Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB: 8 Prozent, Kappungsgrenze und das Verfahren, an dem die meisten scheitern

Die Modernisierungsmieterhöhung ist der einzige Weg, die Miete ohne Zustimmung des Mieters und ohne Blick auf die Vergleichsmiete anzuheben. Dafür ist sie der formal anspruchsvollste: Das Gesetz schreibt ein zweistufiges Verfahren mit Fristen und Pflichtinhalten vor, und wer dabei patzt, zahlt mit bis zu sechs Monaten Verzögerung. Dieser Artikel erklärt die Rechnung, die Grenzen und das Verfahren Schritt für Schritt. Wie sich die Modernisierungserhöhung in die übrigen Erhöhungswege einordnet, steht im Leitfaden zur Mieterhöhung.

Was überhaupt eine Modernisierung ist

Umlegen darfst du nur Kosten für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB, also etwa energetische Sanierung, Maßnahmen, die den Wohnwert nachhaltig erhöhen, oder die Schaffung neuen Wohnraums. Die Abgrenzung zur Erhaltung ist der erste Knackpunkt: Reparaturen und Instandhaltung sind keine Modernisierung und nicht umlagefähig. Steckt in einer Maßnahme beides, etwa wenn alte Fenster gegen deutlich bessere getauscht werden, musst du den Erhaltungsanteil herausrechnen, umlagefähig ist nur der Modernisierungsanteil.

Zweiter Abzugsposten: Zuschüsse und zinsverbilligte Darlehen aus öffentlichen Haushalten mindern die umlagefähigen Kosten (§ 559a BGB). Förderung kassieren und trotzdem die vollen Kosten umlegen geht nicht.

Die Rechnung: 8 Prozent pro Jahr

Von den bereinigten Modernisierungskosten darfst du 8 Prozent pro Jahr auf die Miete umlegen (§ 559 Abs. 1 BGB). Ein Beispiel mit runden Zahlen: Du investierst 30.000 Euro in eine energetische Sanierung, davon entfallen nach Abzug von Erhaltungsanteil und Förderung 20.000 Euro auf die Modernisierung. 8 Prozent davon sind 1.600 Euro im Jahr, also rund 133 Euro mehr Miete im Monat, dauerhaft, denn die Umlage endet nicht, wenn die Kosten "abbezahlt" sind.

Bei mehreren Wohnungen verteilst du die Kosten angemessen auf die Einheiten, bei gebäudebezogenen Maßnahmen üblicherweise nach Wohnfläche.

Die Kappungsgrenze: 3 Euro (oder 2 Euro) je Quadratmeter

Die 8 Prozent haben einen Deckel (§ 559 Abs. 3a BGB): Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete wegen Modernisierungen um nicht mehr als 3 Euro je Quadratmeter steigen. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es nur 2 Euro. Zurück zum Beispiel: Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung wären rechnerisch 133 Euro Erhöhung möglich, die Kappungsgrenze erlaubt aber höchstens 210 Euro (70 mal 3), hier greift sie also nicht. Bei einer kleinen 40-Quadratmeter-Wohnung mit derselben Investition wäre bei 120 Euro Schluss, egal was die 8-Prozent-Rechnung ergibt. Frühere Modernisierungserhöhungen innerhalb der sechs Jahre zählen in den Deckel hinein.

Das Verfahren: zwei Stufen, zwei Fehlerquellen

Stufe 1, die Ankündigung (§ 555c BGB). Spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme musst du sie in Textform ankündigen, mit Art und Umfang, voraussichtlichem Beginn und Dauer, und der zu erwartenden Mieterhöhung samt künftiger Betriebskosten. Die Ankündigung ist kein Formalismus, sie ist die Grundlage der späteren Erhöhung.

Stufe 2, die Erhöhungserklärung (§ 559b BGB). Nach Abschluss der Arbeiten erklärst du die Erhöhung in Textform. Und hier liegt die Stolperfalle Nummer eins: Die Erklärung ist nur wirksam, wenn sie die Erhöhung aus den entstandenen Kosten berechnet und erläutert. Der Mieter muss nachvollziehen können, welche Kosten angefallen sind, was davon Modernisierung ist, was abgezogen wurde und wie sich sein Anteil ergibt. Eine Zahl ohne Herleitung reicht nicht.

Die erhöhte Miete schuldet der Mieter ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung, Zugang im März heißt neue Miete ab Juni. Die Sanktion: Hast du die Maßnahme nicht oder fehlerhaft angekündigt, oder übersteigt die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent, verlängert sich diese Frist um sechs Monate (§ 559b Abs. 2). Aus drei Monaten werden neun, bei 133 Euro Erhöhung kostet der Formfehler also rund 800 Euro.

Mieter können außerdem einen wirtschaftlichen Härteeinwand erheben, sowohl gegen die Duldung der Maßnahme als auch gegen die Erhöhung selbst. Die Voraussetzungen und Fristen dafür sind formalisiert; spätestens wenn ein Härteeinwand kommt oder sich Widerstand abzeichnet, gehört der Fall in anwaltliche Beratung, bevor du Fakten schaffst.

Die Sonderwege: vereinfachtes Verfahren und Heizungstausch

Vereinfachtes Verfahren (§ 559c BGB). Für kleinere Maßnahmen, deren Kosten 10.000 Euro je Wohnung nicht übersteigen, gibt es eine Abkürzung: Statt den Erhaltungsanteil konkret zu beziffern, ziehst du pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil ab und legst den Rest um. Das erspart die aufwendigste Abgrenzung. Der Preis: In den folgenden fünf Jahren sind weitere Erhöhungen nach den §§ 558 und 559 eingeschränkt. Hinweis zur Zukunft: Die geplante Mietrechtsreform sieht vor, diese Wertgrenze auf 20.000 Euro anzuheben; das ist noch nicht geltendes Recht, den Stand liest du im Überblick zu Mietrecht II.

Heizungstausch (§ 559e BGB). Für den Einbau einer neuen Heizungsanlage gilt ein eigener Weg: ein erhöhter Umlagesatz, der an die Inanspruchnahme staatlicher Förderung geknüpft ist, wobei die Förderung zwingend von den Kosten abzuziehen ist, und ein eigener, strengerer Deckel von 0,50 Euro je Quadratmeter. Und seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz kommt beim Wärmepumpen-Einbau die Effizienz-Komponente dazu: Die volle Umlage setzt eine Mindest-Jahresarbeitszahl voraus, sonst ist nur ein Teil der Kosten umlagefähig. Die Details dazu stehen im Artikel zum Gebäudemodernisierungsgesetz. Vor einem geförderten Heizungstausch lohnt es sich, die Umlage vorab mit dem Steuerberater oder einem Fachanwalt durchzurechnen, weil hier drei Regelwerke ineinandergreifen.

Wann der Weg versperrt ist

Zwei Vertragsgestaltungen schließen die Modernisierungserhöhung weitgehend aus: Bei einer Staffelmiete (§ 557a BGB) sind Erhöhungen nach den §§ 558 und 559 während der Staffelung ausgeschlossen. Bei einer Indexmiete ist die Modernisierungserhöhung nur zulässig, wenn du die Maßnahme nicht zu vertreten hattest, etwa bei behördlich angeordneten Arbeiten; die Details stehen im Artikel zur Indexmiete. Wer eine größere Modernisierung plant, sollte also vor Vertragsschluss entscheiden, welcher Miettyp zum Objekt passt, hinterher ist der Weg verbaut.

Papierkram, der sich selbst erledigt

Eine Modernisierungserhöhung steht und fällt mit der Dokumentation: Handwerkerrechnungen getrennt nach Gewerken, die Aufteilung in Modernisierung und Erhaltung, Förderbescheide, die Ankündigung, die Erhöhungserklärung mit Berechnung. Genau die Unterlagen, die im Streitfall und in der Anlage V gebraucht werden. Halveo hält Belege, Verträge und Dokumente pro Objekt zusammen, damit die Berechnung nachvollziehbar bleibt und nichts fehlt, wenn es darauf ankommt.

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Quellen

• § 559 BGB - Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 559b BGB - Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Mieterhöhungserklärung - Gesetze im Internet (BMJ)
• § 555c BGB - Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen - Gesetze im Internet (BMJ)