Heizungsgesetz abgeschafft: Was das Gebäudemodernisierungsgesetz für Vermieter ändert

Das sogenannte Heizungsgesetz ist Geschichte. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. In der öffentlichen Debatte ging es vor allem um die abgeschaffte 65-Prozent-Regel und darum, dass Öl- und Gasheizungen wieder eingebaut werden dürfen. Für dich als Vermieter steckt die eigentliche Nachricht aber an einer ganz anderen Stelle: Wenn du künftig eine neue Gas- oder Ölheizung einbaust, beteiligst du dich dauerhaft an den laufenden Heizkosten deines Mieters.

Dieser Artikel ordnet ein, was seit Ende Juli gilt, welche Stufen wann greifen und worauf es aus Vermietersicht ankommt. Die bisherige Aufteilung der CO2-Kosten nach dem Stufenmodell erklären wir hier nicht noch einmal, die findest du im Detail in unserem Beitrag zur CO2-Kostenaufteilung.

Was das GModG ist und seit wann es gilt

Der Bundestag hat das Gesetz am 10. Juli 2026 in namentlicher Abstimmung beschlossen, mit 323 Ja-Stimmen gegen 271 Nein-Stimmen. Verkündet wurde es am 28. Juli 2026, der Hauptteil ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft. Anders als bei der ebenfalls diskutierten Mietrechtsreform handelt es sich hier also nicht um einen Entwurf, sondern um geltendes Recht. Weitere Teile treten gestuft in den Jahren 2028, 2029 und 2030 in Kraft.

Inhaltlich ersetzt das GModG die bisherigen Heizungsvorschriften des Gebäudeenergiegesetzes. Die 65-Prozent-Erneuerbaren-Pflicht ist ersatzlos gestrichen, ebenso das frühere Betriebsverbot für Heizkessel ab einem bestimmten Alter und die Beratungspflicht vor dem Einbau einer Öl- oder Gasheizung. An ihre Stelle tritt ein System, das der Gesetzgeber technologieoffen nennt: Du darfst grundsätzlich wählen, welche Heiztechnik du einbaust, dafür kommen an anderer Stelle Anforderungen an den Brennstoff und eine neue Kostenverteilung.

Der wichtigste Punkt: die 50/50-Regel bei neuen fossilen Heizungen

Das ist die Änderung, die dich als Vermieter finanziell am direktesten trifft. Baust du eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung im Sinne des § 43 GModG ein, gilt für die laufenden Kosten dieser Anlage künftig eine pauschale Halbierung statt des bisherigen Stufenmodells.

Der Zeitplan sieht nach aktuellem Stand so aus:

Entscheidend ist die Abgrenzung zum Bestand. Für Heizungen, die bereits eingebaut sind und bleiben, ändert sich zunächst nichts: Dort gilt weiterhin das bekannte Stufenmodell des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes, das die Aufteilung an der energetischen Qualität des Gebäudes ausrichtet. Sobald du aber eine neue Anlage nach § 43 GModG einbaust, gilt das Stufenmodell für die CO2-Kosten dieser Anlage nicht mehr, dann greift die pauschale Hälftung.

Das hat eine Konsequenz, die in der Berichterstattung oft untergeht: Für ein energetisch gut dastehendes Gebäude, in dem der Mieter nach dem Stufenmodell bisher einen sehr hohen Anteil der CO2-Kosten trug, kann die pauschale Hälftung deinen Anteil deutlich erhöhen. Für ein schlecht gedämmtes Gebäude kann sie dich umgekehrt entlasten. Wie sich das in deinem Fall auswirkt, hängt an der konkreten Gebäudequalität und am Verbrauch. Für eine erste Orientierung, wie die Aufteilung heute rechnerisch funktioniert, kannst du den CO2-Rechner für Vermieter nutzen. Rechne das Ergebnis bitte nicht als Prognose für die Zeit ab 2028, sondern als Abbild der aktuellen Systematik.

Für kleinere Vermieter ist eine Härtefallregelung vorgesehen, über die unter engen und kumulativ zu erfüllenden Voraussetzungen eine Rückkehr zur Berechnung nach dem Stufenmodell möglich sein soll, unter anderem geknüpft an eine geringe Zahl von Wohnungen und an eine deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete. Ob du diese Voraussetzungen erfüllst, ist eine Einzelfallfrage, die du mit einer Fachberatung klären solltest.

Die Bio-Treppe: steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe

Wenn du eine neue Gas- oder Ölheizung einbaust, darfst du das seit dem 29. Juli 2026 wieder ohne die frühere 65-Prozent-Hürde. Dafür muss die Anlage über die Jahre steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe nutzen. Das Gesetz staffelt diese Anforderung in § 43 GModG:

Anrechenbar sind unter anderem Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie bestimmte Wasserstoffarten. Auch Kombinationen, etwa eine Hybridlösung aus Gasheizung und Wärmepumpe oder eine Ergänzung durch Solarthermie, können die Anforderung erfüllen. Welche Variante technisch und wirtschaftlich zu deinem Objekt passt, ist eine Frage für eine qualifizierte Energieberatung, nicht für einen Blogartikel.

Daneben ist ab dem 1. Januar 2028 eine Grüngas- und Grünheizölquote vorgesehen, deren konkrete Höhe zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht feststeht und in einem gesonderten Gesetz geregelt werden soll. Dieser Punkt ist also noch offen und sollte im weiteren Verlauf beobachtet werden.

Was sich bei Neubau und Modernisierung ändert

Für Neubauten führt das Gesetz gestufte Anforderungen an sogenannte Nullemissionsgebäude ein. Nach aktuellem Stand greifen sie ab dem 1. Januar 2028 zunächst für neue Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand und ab dem 1. Januar 2030 für neu zu errichtende Gebäude allgemein. Gemeint sind Gebäude, die am Standort keine Kohlendioxidemissionen aus fossilen Brennstoffen erzeugen.

Auch im Mietrecht hat das Gesetz Spuren hinterlassen. Angepasst wurden unter anderem die Regelungen zur Modernisierung und zur Umlage von Modernisierungskosten. Praktisch relevant ist dabei ein Punkt zur Wärmepumpe: Die volle Umlagefähigkeit der Modernisierungskosten ist an eine Mindest-Jahresarbeitszahl geknüpft. Wird dieser Wert nicht erreicht, ist nach der Neuregelung nur ein Teil der Kosten umlagefähig. Wenn du eine Wärmepumpe planst, ist die zu erwartende Jahresarbeitszahl also nicht nur eine technische, sondern auch eine wirtschaftliche Größe. Wie eine Modernisierungsmieterhöhung grundsätzlich abläuft, liest du in unserem Leitfaden zur Mieterhöhung. Das Verfahren mit Ankündigung, Erhöhungserklärung und Kappungsgrenze steht im Beitrag zur Modernisierungsmieterhöhung.

Für energetische Sanierungen gibt es weiterhin staatliche Förderung. Die Förderhöhe ändert sich allerdings immer wieder und hängt von Programm, Maßnahme und Objekt ab. Aktuelle Konditionen prüfst du deshalb besser direkt beim Förderinstitut, statt dich auf Zahlen aus Ratgeberartikeln zu verlassen.

Was das für deine Abrechnung bedeutet

Ab 2028 wird deine Heizkostenabrechnung anspruchsvoller, jedenfalls dann, wenn in deinem Objekt eine neue Anlage nach § 43 GModG steht. Du musst dann nachvollziehbar auseinanderhalten können, welcher Teil der Kosten auf Netzentgelte, welcher auf den CO2-Preis und ab 2029 welcher auf den biogenen Brennstoffanteil entfällt. Nur so lässt sich die hälftige Beteiligung sauber darstellen und gegenüber dem Mieter belegen.

Konkret heißt das: Rechnungen deines Energieversorgers mit den einzelnen Preisbestandteilen aufbewahren, Nachweise über den Brennstoffanteil sichern, und Belege zur Heizungsanlage inklusive Einbaudatum griffbereit halten. Das Einbaudatum entscheidet mit darüber, ob für die Anlage das Stufenmodell oder die neue Hälftung gilt. Unabhängig vom GModG bleibt außerdem die Frist für fernablesbare Zähler Ende 2026 bestehen. Wie eine formal saubere Abrechnung insgesamt aufgebaut ist, findest du in unserem Guide zur Nebenkostenabrechnung.

Kurz zusammengefasst

Das GModG gilt seit dem 29. Juli 2026. Die 65-Prozent-Regel ist weg, Öl- und Gasheizungen sind wieder zulässig, und alte funktionierende Heizungen musst du nicht austauschen. Die Gegenleistung dafür steht in der Zukunft: steigende Brennstoffquoten ab 2029 und, aus Vermietersicht am wichtigsten, deine hälftige Beteiligung an Netzentgelten und CO2-Kosten ab 2028 für neu eingebaute fossile Anlagen, ab 2029 ergänzt um den biogenen Preisbestandteil.

Ob und wann sich ein Heizungstausch für dein Objekt rechnet, hängt von zu vielen Faktoren ab, als dass ein allgemeiner Artikel das beantworten könnte: Zustand des Gebäudes, Alter der Anlage, Verbrauch, Förderkulisse, Mietstruktur. Dafür gibt es Energieberatung, und bei mietrechtlichen oder steuerlichen Folgen die passende anwaltliche oder steuerliche Beratung. Was dieser Artikel leisten kann, ist dir zu zeigen, an welchen Stellschrauben das neue Gesetz dreht.

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Quellen

• Neuregelungen mit dem GModG - GEG-Infoportal des Bundes, offizielle Übersicht
• Bundestag beschließt Heizungsgesetz-Novelle - Deutscher Bundestag, Textarchiv, Beschluss vom 10. Juli 2026 (Drucksachen 21/6278, 21/6565, 21/7009)
• Neues Heizungsrecht: Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft - Haufe, Verkündung 28. Juli 2026, Inkrafttreten 29. Juli 2026
• CO2-Kostenaufteilungsgesetz: Höhere Last für Vermieter - Haufe, Stufenmodell, neue Regelung, Härtefall
• Gebäudemodernisierungsgesetz verabschiedet - RSM Ebner Stolz, juristische Analyse
• Mieterbund begrüßt Regelungen im Gebäudemodernisierungsgesetz - Deutscher Mieterbund, Stellungnahme
• Heizungsgesetz: Das ändert das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 - ADAC
• CO2KostAufG - Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten - Gesetze im Internet (BMJ)