Stand: Mitte Juli 2026. Das Gesetz ist beschlossen, aber noch nicht im Bundesgesetzblatt verkündet. Einzelheiten können sich bis zur Verkündung noch ändern.
Das "Heizungsgesetz" ist Geschichte. Der Bundestag hat am 10. Juli 2026 das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen, der Bundesrat hat es passieren lassen. Es ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) und kippt dessen umstrittenste Regel: die Pflicht, dass neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen müssen. Die wichtigsten Neuerungen treten unmittelbar nach der Verkündung in Kraft, die für Ende Juli oder Anfang August erwartet wird.
Für dich als Vermieter ist das mehr als Politik-Nachrichten. Es ändert, welche Heizung du einbauen darfst, was du davon auf die Miete umlegen kannst, und, das übersehen gerade viele, welche neuen Kosten bei fossilen Heizungen an dir hängen bleiben. Hier der Überblick.
Was wegfällt
Drei Vorgaben des alten GEG sind mit dem GModG vom Tisch:
Die 65-Prozent-Pflicht. Beim Heizungstausch musst du künftig nicht mehr nachweisen, dass die neue Anlage überwiegend erneuerbar heizt. Du kannst technologieoffen wählen: Wärmepumpe, Gasheizung, Ölheizung, Fernwärme, Hybrid oder Biomasse.
Das Betriebsverbot ab 2045. Bisher durften fossile Heizkessel längstens bis Ende 2044 laufen. Diese Frist ist gestrichen, bestehende Öl- und Gasheizungen können auf unbestimmte Zeit weiterlaufen. Allerdings sollen die eingesetzten Brennstoffe ab 2045 klimaneutral sein, der Druck verschiebt sich also vom Gerät auf den Brennstoff.
Die Austauschpflicht für 30 Jahre alte Heizungen entfällt ebenfalls.
Wichtig für die Übergangszeit: Die alte 65-Prozent-Pflicht, die in Großstädten über 100.000 Einwohnern eigentlich ab 1. Juli 2026 gegriffen hätte, war bereits per Gesetzesänderung auf den 1. November 2026 verschoben worden. Bis das GModG in Kraft tritt, entsteht also keine Lücke, in der du versehentlich gegen die alte Regel verstößt.
Was neu kommt: die Biotreppe
Ganz ohne Klimavorgabe geht es nicht. Wer nach Inkrafttreten des GModG eine neue Heizung für Gas, Heizöl oder Flüssiggas einbaut, muss ab 2029 stufenweise einen verbindlichen Anteil klimafreundlicher Brennstoffe einsetzen, die sogenannte Biotreppe. Der Bioanteil steigt über die Jahre. Für Bestandsheizungen, die schon laufen, gilt die Biotreppe nicht.
Das heißt für deine Kalkulation: Eine neue Gasheizung ist ab sofort wieder erlaubt, aber ihre Brennstoffkosten werden über die Jahre planmäßig steigen, weil Biogas und Bioheizöl teurer sind als die fossilen Standardbrennstoffe.
Der Punkt, den Vermieter kennen müssen: die neue Kostenteilung
Hier steckt die eigentliche Vermieter-Nachricht des Gesetzes, und sie ist ein zweischneidiges Schwert. Als Ausgleich für die neue Wahlfreiheit hat die Koalition einen Mieterschutz eingebaut: Baust du eine neue Gas- oder Ölheizung ein, sollst du dich künftig zur Hälfte an bestimmten Betriebskosten beteiligen, konkret an den CO2-Kosten, den Netzentgelten und den Mehrkosten der Bio-Brennstoffe.
Zur Einordnung: Bisher läuft die CO2-Kostenaufteilung über das 10-Stufen-Modell nach dem CO2KostAufG, bei dem dein Anteil vom energetischen Zustand des Gebäudes abhängt. Wie das funktioniert, steht im Artikel zur CO2-Kostenaufteilung, deinen Anteil rechnest du mit dem CO2-Rechner aus. Dieses Stufenmodell gilt weiter. Die neue 50-Prozent-Beteiligung kommt on top für den Fall, dass du dich nach neuem Recht bewusst für eine fossile Neuanlage entscheidest. Die Regierungsfraktionen haben zusätzlich eine Härtefallregelung für Vermieter bei der CO2-Kostenaufteilung aufgenommen; die Details dazu stehen erst mit dem verkündeten Gesetzestext fest.
Die Rechnung vor dem Heizungstausch lautet also nicht mehr nur "Was kostet die Anlage?", sondern "Welche laufenden Kosten bleiben dauerhaft bei mir hängen?". Eine günstige Gasheizung kann über die Jahre teurer werden als eine geförderte Wärmepumpe.
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Jetzt Preise ansehenWärmepumpe und Modernisierungsumlage: das neue Risiko
Auch in die andere Richtung hat das Gesetz einen Haken eingebaut. Mieter sollen vor überhöhten Nebenkosten durch eine unwirtschaftlich betriebene Heizung geschützt werden. Praktisch bedeutet das: Baust du eine Wärmepumpe ein, musst du sicherstellen, dass das Gebäude die Voraussetzungen für einen effizienten Betrieb erfüllt (Stichwort Jahresarbeitszahl). Sonst riskierst du eine halbierte Modernisierungsumlage.
Für die Umlage selbst gilt weiter die Mechanik aus dem BGB: Modernisierungskosten kannst du anteilig auf die Miete umlegen, beim Heizungstausch mit staatlicher Förderung gelten ein eigener Prozentsatz und ein Deckel von 0,50 Euro pro Quadratmeter, und die Förderung musst du vorher von den Kosten abziehen. Wie die Modernisierungsmieterhöhung insgesamt funktioniert, steht im Leitfaden zur Mieterhöhung.
Die Konsequenz für die Praxis: Vor dem Wärmepumpen-Einbau in einem unsanierten Altbau gehört eine fachliche Einschätzung zur Effizienz dazu, nicht nur wegen der Heizkosten, sondern jetzt auch wegen deiner Umlage. Das ist ein Fall für den Energieberater, bevor du bestellst.
Förderung: läuft weiter, wird aber umgebaut
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird fortgesetzt, mit angepassten Konditionen ab dem 21. Juli 2026. Die Förderung wird sozialer gestaffelt: Der Einkommensbonus für Haushalte mit weniger als 30.000 Euro Jahreseinkommen steigt von 30 auf 40 Prozent. Gleichzeitig sinken die förderfähigen Kosten, zum Start von 30.000 auf 28.000 Euro, ab 2027 dann halbjährlich weiter. Die Richtung ist klar: Wer eine Förderung plant, fährt tendenziell besser, je früher er sie beantragt.
Für vermietete Objekte bleibt die Grundlogik: Förderung kassieren, geförderten Anteil von den umlagefähigen Kosten abziehen, Rest über die Modernisierungsumlage. Die genauen Konditionen für Vermieter solltest du vor einer Investitionsentscheidung tagesaktuell prüfen, die Förderlandschaft ist gerade in Bewegung.
Was sich für dich NICHT ändert
Bei aller Aufregung: Drei Pflichten bleiben unverändert bestehen, und sie sind für den Vermieter-Alltag wichtiger als die Heizungsfrage.
Erstens das CO2-Stufenmodell nach dem CO2KostAufG für die laufende Heizkostenabrechnung. Zweitens die Frist für fernablesbare Zähler: Bis Ende 2026 müssen Heizkostenverteiler sowie Wärme- und Warmwasserzähler fernablesbar sein, sonst drohen Kürzungsrechte der Mieter. Drittens die komplette Nebenkosten-Mechanik, wie sie im Guide zur Nebenkostenabrechnung steht.
Was du jetzt konkret tun kannst
Kein Aktionismus nötig, aber drei Dinge sind sinnvoll. Wenn ein Heizungstausch ansteht, rechne die Optionen neu durch, mit der 50-Prozent-Kostenbeteiligung bei fossilen Anlagen und der Förderkulisse auf der anderen Seite. Wenn du eine Wärmepumpe planst, hol vor der Bestellung eine Effizienz-Einschätzung ein, wegen der Umlage. Und wenn deine Heizung läuft und läuft: Es gibt keinen gesetzlichen Zwang mehr, sie zu ersetzen, aber die Brennstoffkosten fossiler Heizungen werden durch CO2-Preis und Biotreppe planmäßig steigen. Die Entscheidung ist jetzt eine wirtschaftliche, keine ordnungsrechtliche mehr. Bei größeren Investitionen lohnt der Blick eines Energieberaters oder Steuerberaters auf deine konkrete Situation.
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Egal welche Heizung im Keller steht: Die Belege, die sie produziert, Brennstoffrechnungen, Wartung, Förderbescheide, Modernisierungskosten, müssen am Ende sauber in Nebenkostenabrechnung und Steuer landen. Halveo hält sie pro Objekt zusammen, damit bei Abrechnung und Anlage V nichts fehlt.
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Quellen
- Gebäudemodernisierungsgesetz - Bundesregierung
- Gebäudemodernisierungsgesetz verabschiedet - Haufe
- Heizungsgesetz: Welche Regeln gelten und was sich 2026 ändert - ADAC