Indexmiete-Rechner: Erhöhung nach § 557b BGB
Trag die bisherige Miete und die beiden Indexstände ein, und du bekommst die neue Miete, den Erhöhungsbetrag und die beiden Fristen, an denen Indexerhöhungen in der Praxis scheitern: die Jahresfrist aus § 557b Abs. 2 BGB und den Zeitpunkt, ab dem die geänderte Miete überhaupt zu entrichten ist.
Ohne Betriebskosten. Die Indexklausel erfasst die Miete selbst; Vorauszahlungen und Pauschalen laufen getrennt daneben und werden über § 560 BGB angepasst.
Der Stand, der der heutigen Miete zugrunde liegt. Bei der ersten Erhöhung ist das in der Regel der Monat des Vertragsschlusses. Steht im Mietvertrag oder im letzten Erhöhungsschreiben.
Der zuletzt vom Statistischen Bundesamt endgültig veröffentlichte Monat. Vorläufige Werte gehören nicht in ein Erhöhungsschreiben, sie werden nachträglich korrigiert.
Bei der ersten Erhöhung der Mietbeginn, sonst der Tag, ab dem die letzte Indexerhöhung zu zahlen war. Anpassungen der Betriebskosten nach § 560 BGB zählen hier nicht mit, sie lassen die Jahresfrist unberührt.
Nicht das Datum des Schreibens, sondern der Tag, an dem es beim Mieter ankommt. Im Streitfall musst du den Zugang beweisen können.
Die Monatsliste im Auswahlfeld umfasst 24 Monate von Juli 2024 bis Juni 2026, Basis 2020 = 100. Stand der Liste: 02.08.2026. Ältere oder neuere Stände trägst du von Hand ein. Vor dem Erhöhungsschreiben prüfst du den Wert bitte noch einmal direkt beim Statistischen Bundesamt.
- Er schreibt kein Erhöhungsschreiben. Die Erklärung muss in Textform ergehen und die eingetretene Indexänderung sowie die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag enthalten (§ 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB). Wie du das formulierst und ob deine Indexklausel überhaupt trägt, ist eine Frage des Einzelfalls; im Zweifel lässt du das Schreiben von einem Rechtsanwalt gegenlesen, bevor es rausgeht.
- Er prüft deine Indexklausel nicht. Die Indexmiete muss nach § 557b Abs. 1 BGB schriftlich vereinbart sein und an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex anknüpfen. Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters davon abweicht, ist unwirksam (§ 557b Abs. 5 BGB).
- Er rechnet keine anderen Erhöhungswege. Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist während der Indexmiete ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e BGB kann nur verlangt werden, soweit du bauliche Massnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hast, die du nicht zu vertreten hast; davon nimmt das Gesetz wieder aus, wenn eine Modernisierungsmassnahme nach § 555b Nummer 1a BGB durchgeführt wurde (§ 557b Abs. 2 Satz 2 BGB). Betriebskosten werden weiter über § 560 BGB angepasst.
- Er rechnet die geplante Gesetzesänderung nicht mit. Sie ist noch nicht geltendes Recht, siehe den nächsten Kasten.
Für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ist eine Dämpfung der Indexmiete geplant. Nach dem Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform, den das Bundeskabinett am 29. April 2026 beschlossen hat (Bundestags-Drucksache 21/6807), soll der Teil einer jährlichen Indexsteigerung oberhalb von 3 Prozent nur noch zur Hälfte mieterhöhend wirken. Bei einem Indexanstieg von 5 Prozent wären dann nicht 5, sondern 4 Prozent zulässig: die ersten 3 Prozent voll, von den restlichen 2 Prozent die Hälfte.
Der Entwurf befindet sich in der Ausschussberatung. Eine starre Obergrenze von 3,5 Prozent, die zwischenzeitlich berichtet wurde, stammt aus dem früheren Referentenentwurf und ist im Regierungsentwurf nicht mehr enthalten. Wann und in welcher Fassung die Regelung in Kraft tritt, ist offen; Änderungen im weiteren Verfahren sind üblich.
Dieser Rechner rechnet ausschliesslich nach geltendem Recht, also ohne diese Dämpfung. Wenn deine Wohnung in einem angespannten Gebiet liegt und du langfristig planst, besprich die Folgen mit einem Rechtsanwalt, bevor du Entscheidungen darauf stützt. Der Verfahrensstand, die Herkunft der widerlegten 3,5-Prozent-Kappung und was der Entwurf sonst noch vorsieht, stehen ausführlich im Artikel Indexmiete erhöhen und berechnen.
§ 557b oder § 558: welcher Weg gilt für dich?
Die Indexmiete nach § 557b BGB setzt eine schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag voraus. Steht sie dort, richtet sich die Miete nach dem Preisindex, und du brauchst weder einen Mietspiegel noch die Zustimmung des Mieters. Der Preis dafür: eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist ausgeschlossen, und Kappungsgrenze und Sperrfrist des § 558 BGB gelten hier nicht, weder zu deinen Gunsten noch zu deinen Lasten.
Steht keine Indexklausel im Vertrag, ist § 558 BGB der Weg, und dann ist der Mieterhöhungs-Rechner der richtige. Wie sich die beiden Wege zueinander verhalten, steht im Leitfaden zur Mieterhöhung. Den Hintergrund zur Indexmiete selbst, samt der typischen Formfehler, findest du im Artikel Indexmiete: Wie die Erhöhung wirklich funktioniert. Ob dein Gebiet als angespannt gilt, entscheidet dieselbe Landesverordnung wie bei der Kappungsgrenze.
Rechtsstand
Indexmiete nach § 557b BGB: Jahresfrist nach Abs. 2 Satz 1, Ausschluss der Erhöhung nach § 558 BGB gemäss Abs. 2 Satz 3, Textform und Pflichtangaben nach Abs. 3 Satz 1 und 2, Wirksamkeit ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang gemäss Abs. 3 Satz 3. Die hinterlegten 24 Monatswerte des Verbraucherpreisindex (Basis 2020 = 100, Juli 2024 bis Juni 2026) haben den Stand 02.08.2026 und werden von Hand gepflegt. Die geplante Dämpfung der Mietrechtsreform ist bewusst nicht eingerechnet.
Fachlich geprüft: 2026-08. Der Rechner ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Von welchem Indexstand aus rechnest du eigentlich?
Halveo hält Mietbeginn, Kaltmiete und die Historie jeder Wohnung an einem Ort. Bei der nächsten Anpassung weisst du damit sofort, seit wann die aktuelle Miete gilt und welcher Stand ihr zugrunde liegt.
Jetzt Preise ansehenHäufige Fragen
Wie wird die neue Miete bei einer Indexmiete berechnet?
Bisherige Miete mal neuer Indexstand geteilt durch den Indexstand, der der bisherigen Miete zugrunde liegt. Beispiel: 800 EUR Miete, alter Stand 118,0, neuer Stand 124,6. Das ergibt 800 mal 124,6 geteilt durch 118,0, also rund 844,75 EUR. Massgeblich ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (§ 557b Abs. 1 BGB).
Wie oft darf ich die Indexmiete erhöhen?
Höchstens einmal im Jahr. Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB). Eine Anpassung der Betriebskosten nach § 560 BGB lässt diese Jahresfrist also unberührt.
Ab wann muss der Mieter die neue Miete zahlen?
Mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB). Geht die Erklärung im März zu, ist die geänderte Miete ab dem 1. Mai zu entrichten, unabhängig davon, ob sie am 1. oder am 31. März angekommen ist.
Welche Form muss die Erklärung haben?
Textform genügt, ein Brief oder eine E-Mail reicht also, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig (§ 557b Abs. 3 Satz 1 BGB). Inhaltlich sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben (Satz 2). Nur einen Prozentsatz zu nennen reicht nicht. Die Indexmietvereinbarung selbst muss dagegen schriftlich geschlossen sein (§ 557b Abs. 1 BGB).
Kann ich neben der Indexmiete auf die Vergleichsmiete erhöhen?
Nein. Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist während der Indexmiete ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete spielen hier deshalb keine Rolle. Eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e BGB kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Massnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat; davon nimmt das Gesetz wieder aus, wenn eine Modernisierungsmassnahme nach § 555b Nummer 1a BGB durchgeführt wurde (§ 557b Abs. 2 Satz 2 BGB).
Was ändert sich mit der geplanten Mietrechtsreform?
Geplant ist eine Dämpfung für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt: Der Teil einer jährlichen Indexsteigerung oberhalb von 3 Prozent soll nur noch zur Hälfte mieterhöhend wirken. Aus 5 Prozent Indexanstieg würden dann 4 Prozent zulässige Erhöhung. Der Regierungsentwurf wurde am 29. April 2026 vom Bundeskabinett beschlossen (Bundestags-Drucksache 21/6807) und befindet sich in der Ausschussberatung. Stand August 2026 ist das kein geltendes Recht, und dieser Rechner rechnet ohne die Dämpfung.
Was passiert, wenn der Index fällt?
Die Indexklausel wirkt in beide Richtungen. Fällt der Preisindex, kann auch der Mieter eine Anpassung der Miete nach unten verlangen. Der Rechner zeigt deshalb auch negative Beträge an. In der Praxis kommt das selten vor, ausgeschlossen ist es nicht.
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Halveo ersetzt keine Steuerberatung oder Rechtsberatung. Dieser Rechner dient zur ersten Orientierung. Bei konkreten Entscheidungen sprich mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt.